日本高端养老地产运营管理机构代表

SunCity，日本一家非常著名的老年公寓开发运营公司，翻译过来，就是“太阳城”。日本是亚洲高龄化程度最为严重的国家。日本“太阳城”正是借鉴美国CCRC模式，开发出的一种全新的追求理想老年生活的建设和运营模式。其开发理念正是对明朗快活、值得骄傲、充实安心老年生活的一种发掘和探求。被称作“养老的天堂”。

以下是一张日本“SunCity”如何在34年内迅速扩展的标示图。绿色的标识是面向健康老人的老年公寓，橘黄色的标识则是面向需要介护的老年群体的公寓。从图不难看出，健康型公寓目前明显多于要介护型。从上个世纪70年代末80年代初，从关东地区到关西地区，“太阳城” 在日本成功复制，太阳之花开遍东瀛各地。

“SunCity”是如何在吸取美国经验的基础上，以高入住率（通常入住率逼近9成，数据出处尚有待核实）实现成功借鉴和迅速复制？本文重点介绍suncity旗下两家代表项目：横滨太阳城、银座太阳城。

---公司背景

株式会社成立于1980年，由100家日本企业共同出资高端养老地产，注册资金120亿日元，股东涉及行业包括：银行、保险、证券、开发商、酒店、商业、实业公司等，大部分为日本业内顶级企业。

---开发项目

suncity旗下共有养老项目13个，单体项目建筑面积从3000-18000平方米。日本为数不多开发运营大型养老地产项目的公司。

10个项目为租赁物业，3个项目物业为购地自建项目。租赁物业节省最初的开发成本和建设周期。10个项目针对自理老人，随着老人衰老提供介护服务。3个项目入住初期即可吸纳介护型老人。

Suncity——横滨太阳城

Suncity自行投资建设的养老地产项目，2005年投入运营。土地原址为炸药厂，株式会社以较低的价格获得土地。项目周边为成熟居住区边缘，既独立又融合。

项目建设规模

占地面积：84350㎡

建筑面积：56012㎡

总户数：601户（其中自理型480户，介护型121户）

户型面积：自理型住宅单元的户型面积：44.6~82.3㎡，平均面积为61.6㎡

介护型住宅单元的平均户型面积：22.3-27.9㎡，平均面积为22.9㎡

公共空间面积：自理型住宅单元公共空间面积为18449㎡

介护型住宅单元公共空间面积为3107㎡

公共空间比例占到项目总面积的38%，高比例的公共空间配置是项目一大特点。

室内设计

产品设计，配合服务功能

项目特点分析

依靠强大的股东背景，项目开发资金、设备提供、酒店式运营管理等均有股东提供，降低开发成本，分摊开发风险。

选址：选址近郊，以较低价格获得土地。

高规格的酒店式装修是项目最大的卖点和亮点。

高比例的公共空间设计，提供各种老人交流场所，吸引老人减少居住内留置时间。

充分考虑老年人的生理和心理需求，在产品细节上体现个性化和精致性。

Suncity——银座太阳城

项目2006年投入运营，位于东京最繁华的中央区，紧邻隅田川河，拥有良好的河景资源和开阔的视野，是日本市中心的养老典型项目代表。

建设规模

占地面积：4717㎡

建筑面积：39277㎡

医疗配置

项目内设置提供日常健康管理诊察的就诊室。

与专门给日本皇室就医的圣路加国际医院合作，提供每年一次的体检及医疗救治服务。

自理型住宅单元的入住率为68%，介护型住宅单元的入住率为53%。

酒店式室内设计

适老化的空间设计

项目特点分析：

租赁物业进行运营，降低了前期的开发投入。

聘请顶级室内设计公司进行室内设计，高规格的酒店式装修，使公共空间感观几乎等同于高星级酒店。

酒店式运营管理等由酒店行业的股东提供，降低运营成本同时保证了专业化得服务。

选址在市中心区，吸引了很多对地段有偏好的老人入住和投资。

产品设计沿用酒店设计风格挑空餐饮和休闲区，既具备了服务功能，也起到项目会所的集聚效应。

“Suncity”如何在吸取美国经验的基础上，以高入住率（通常入住率逼近9成，数据出处尚有待核实）实现成功借鉴和迅速复制？

从五方面进行分析：

1）安 高度信赖感，安心：母公司——【Half·Century·More】的实力雄厚，资本金120亿日元。由可以代表日本的有着良好信誉的100家企业（企业代表：三井住友银行，三菱东京UFJ银行，日本电气，三洋电机，住友重机械工业，日本兴亚损害保险等等）出资建设运营，没有负债，年利润将近15亿日元（2010年数据）。雄厚的资本后盾使入住老人住得安心；医疗支援：日常的健康管理，受伤或是生病时，长期需要介护的三种情况的医疗对应。

2）住 休闲酒店式居住空间设计：豪华的公共活动空间，丰富多彩的群体活动。为老年人提供一个快乐的生活氛围；

3）食 个性化服务，可选择式用餐：让老年人从繁重的用餐准备过程中解放出来，并提供有针对的适宜老年人的餐饮标准；

4）守 为入住者提供终身的守护，介护体制：当老年人进入要介护的状态提供相应的介护支援体制，配备专业的介护职员，护士，以高质量的服务为核心的24小时长期照护制度；

5）支 医疗支援体制：各个岗位上的职员围绕各自的职责齐心协力，为不同的老年人提供专业的有针对性的服务，与医疗机构建立合作，设置紧急医疗通道，建立医疗支援服务体制，尽可能达成入住老人的愿望，使老人住得安心。

居室：采光良好，设计考究