房企纷纷进军的养老地产，除了卖房还有9种盈利模式！

我国养老地产开发模式的4大特点

养老地产的10种开发模式

九、中外合资开发建设养老机构

通过与国外养老品牌团队合作，例如引进国外经验丰富的老年机构运营管理团队，或与国外知名养老品牌共同开发等，建立中外合资养老机构。引进发达国家管理经验，可弥补国内养老机构管理上的不成熟之处。国外模式不可盲目照搬，仍需“本土化”。

十、国内地产投资国外养老市场

国内地产商看准国外地段所具有的更优越的医疗条件、生活环境，针对国外养老刚性需求、国内养老及投资需求，跨国开发老年医疗保健地产项目，吸引国内外老年客户入住。依托优势资源和刚性需求，具有稳定性。国内养老地产开发、运营经验仍不足。

对我国养老地产开发的五点思考

养老地产的开发应该把眼光放在长期稳定的收益上，以养老服务供应商的角色定位自己，把以服务供应为核心，以建筑实体为辅助所衍生出的一系列养老项目盈利体系为新的赢利点，利用产业链的辐射效应，从养老地产租售模式向“产业链模式”延伸。养老地产发展对关联产业有一定的带动作用，养老地产衍生出的关联产业能成为新的盈利板块，同时，也能服务和完善养老地产。

二、养老地产开发以市场细分为基础，不能盲目高端化

随着人们生活水平的提高，需求的多样化，未来养老地产将会逐渐呈现差异化。在各养老地产基本功能逐渐雷同的情况下，有独特特点的养老项目将更具有吸引力，这就需要地产开发者在项目起初对项目进行准确的定位。

根据养老项目所在地的经济发展状况、需求状况、收入水平、居民消费习惯和性格特点等因素进行项目可行性分析，定位项目客户群，根据自身优势和市场情况可以选择某一类人群为主，也可选择几类人群的综合类型。

当前的养老地产项目大多走高端化路线，针对的客户群基本上是经济实力雄厚的高知老人，为具有一定经济实力的老年客户提供个性养老服务。但由于前期的投入大，不少项目成本回收的压力大。养老地产的开发应以市场细分为基础，根据内部条件和外部环境来确定相应的项目定位和经营模式，而不是盲目的高端化。

三、整合养老地产上下游资源

对于养老地产的企业而言，基本活动包括资金运作、前提开发、规划建设、市场营销、医疗护理、物业服务、休闲保健等，辅助活动包括企业总体管理、人力资源管理、技术开发、资金土地获取等。

养老地产企业的竞争优势是在价值链某些特定的价值活动上，这些真正创造价值的经营活动，是价值链上的关键点。对于养老地产开发企业来说，产业上游基本活动为资金运作（银行保险及其他金融机构参与），产业下游基本活动为市场营销、医疗护理、物业服务、休闲保健等，养老地产开发企业想在行业中形成竞争优势，需要企业整合价值链上上游和下游企业所具备行业资源，形成资源互补，如何整合养老地产上下游的资源，是养老地产开发模式的一个发展方向，资源的有效整合有利于养老企业的发展乃至行业的进步。

四、养老地产的后期经营管理方式分析

1）开发商管理方式。养老地产建设完成后由建设者直接经营管理，这种方式开发商和业主之间沟通较通畅，能够为业主提供较好的服务，建立成熟的服务体系。

2）合作管理方式。这种方式指开发商与专业化的公司进行合作，共同对养老地产的入场运营进行管理，通过专业化的分工，构建独特的服务体系。

3）专业公司管理方式。引入专业化公司对养老地产日常的经营运作进行管理，这种方式专业化水平高、服务体系完善，能够提供高品质服务。从我国目前养老地产的后期经营管理运作来看，很多采用的都是专业公司管理方式，聘请专业公司负责地产项目的经营管理，以实现项目长远的经营收益。实践证明，专业公司管理方式具有较强的生命力和可调节性，养老地产开发建设与后期经营管理相分离能使地产项目后期获得更好的发展和更稳定的收益。

五、积极引入外资开发养老地产项目

国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》（国务院35号文）中明确指出：“进一步将举办养老机构的门槛降低，以鼓励养老服务业吸收境外资本。”这为养老地产开启了更广阔的发展空间。外资进入我国养老地产面临的问题很多，文化环境不同、老人偏好服务模式不同、消费能力不同、管理方式不同，但就算如此，也阻挡不了外资进入的脚步。

目前外资主要以与本土房企合作的方式进入我国养老地产，比如美国哥伦比亚太平洋管理公司和远洋地产合资建成的椿萱茂·凯健养老公寓，台湾最大的养老集团恒安照护集团与世联地产的合作等。我国养老地产应积极引入外资，除了引进资本，更主要的还是为了引进先进的管理模式，弥补国内养老地产人才不足的缺陷。

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