养生养老地产发展模式及研究.doc

的含义，从字面上我们可以理解为专门为养老服务和养生服务的地产项目，其规划设计应该遵从这一理念。 在中国，休闲养生地产，是一种新兴的复合型地产开发模式，除了人居产品的提供，更多的是整合了以休闲、旅游、生活、养生于一体的人居服务，并且对土 地有着较高的要求，天然生态、优质地貌、充沛资源等，俗话说，就是集天和地 利、品质人居服务于一体的复合型社区，是全新的高品质复合人居生活蓝本。 我国老年社区发展状况：出生在50-60年代的群体很快进入空巢期，有一定的 支付能力，是目前老年社区的主要需求群体。 我国老年住宅模式：按建设经营者划分为三种模式 由于中国目前的老年群体处于“未富先老”的阶段，财富基本集中在中年及中老年人群 中，因此，别墅开发基本锁定高收入的中年、中老年为目标客户我国养老地产开发模式研究，主打“养生概念”，“养老主题”的地产开发多为“养老公寓”。随着中国人口老龄化的发展， 养老主题地产开发将成为朝阳产业。 长期以来，我国的养老产业一直是民政机构社会福利的一部分，近年来虽逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。近年来， 着社会经济的不断发展，和我国老龄化的不断加快，养老产业逐渐成为民间投资关注的新领域。

因此，如何借鉴国外先进的产业发展模式， 找出一条多元化发展的新途径，是保证在市场经济条件下，我国养老产业发 能够快速健康发展的重要任务。打破传统的单一养老模式，实行居 老年公寓主要是提供给具备独立生活能力的老年人的居所，以出租为主要经营模式。 人类历史上最早进入老龄化社会的就是法国，法国也是欧洲人口老龄化国家的典型。特色鲜明的老年酒店式公寓是法国解决老年人住房问 题的主要模式。在这种酒店式公寓中，配套设施完全依据老年人的需要设计，如防滑设施和无障碍设施等，服务人员远远多于酒店或酒店式公寓，老年人可以 根据自己的需要选择长住或短住。 养老社区是在传统养老模式的基础上产生的一种创新型的养老模式，它是依托大型中心城市的辐射而建成的具有卫星城性质的全龄化 我国传统的养老设施功能单一，仅能满足老年人生活的基本需要。随着社会的不断发展和人们生活水平的日益提高，老年人对养老设施的 要求也日渐提高，因此，养老设施的功能也必然向着养老、医疗、康体、休闲娱乐等复合功能方向发展。为老年人提供健康，舒适的社区大 环境，实现真正意义上的：老有所养，老有所为，老有所乐，老有所医。而配套服务设施的大量出现，也使社区发展呈现全龄化趋向。

织的活动超过80种以上。具有完善的配套设施与功能区划分，是集合 将社会福利养老设施与全龄化老年住宅社区相结合，实现养老医疗和娱乐设施的资源共享，一方面可保障养老社区公共医疗和文化娱乐的需 1、容积率在1.0～0.1之间均可进行老年住宅开发； 2、合适容积率的用地可做“两代居”模式的老年住宅开发； 3、低容积率的用地适合低密度的老年综合社区的开发。老年住宅应当配备的 基础设施明细表 如图所示，美国太阳城中心的收益主要来源于一次性销售收益以及长期性收益包括公寓出租收益及配套设施的使用收益。值得指出的是，太阳城中心的长期性 收益是太阳城中心的重要组成部分，仅以每年配套设施的收益为例： 140美元/ 人=224 万美元 高尔夫球会费（按1/3居民入会计）：6000 1500美元/人=900 万美元 合计：224+900=1124万美元。 即每年这两项配套设施的收入就达1000 多万美元，相当于卖掉 50 多套别墅 （按均价17.5 万美元计），并且这两种设施是对社会公开经营，这部分收入还未 计入，因此这种长期性收益是太阳城中心的重要收益来源。 除产品本身外、完善的多功能配套、细致入微的物业管理与服务才是养生养老地产项目最大的卖点，产品的价格定位，应该高于同地段同类型的普通公寓产品。

由于养生养老社区的种种服务形式有别于其它普通社区，因此，养生养老社区的物业服务费的收取标准可采取相对高价位的形式。 包括日常的定菜送菜服务、厨师服务、清洁卫生服务、病人看护服务、家庭保姆服务、收费钓鱼服务、收费娱乐服务、收费健身服务、收费社区活动服务等等。 这种产品的居民平均居住年限较短，后期房产继承者存在过户或者再次租赁的问题。 由于老年人的生理及心理特征，他们对配套设施的使用率将大大高于普通住宅。如果经营得当，其盈利能力将高于普通住宅（如下例）。 规模：规划面积234万平方米，总建筑面积70 万平米，共可入住2 万余人； 物业类型：独栋别墅、联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓，面积为78-716 平方米不等； 区域概况：项目所在顺义区植被覆盖率、绿化率和空气质量等环境条件和基础条件都非常好，位于北京传统认知的中央别墅区板块。项目主要目标客源地为北 京。2006 年，北京65 岁及以上人口超10%，按照国际标准，已经进入老龄化社 会，人均GDP 达6210 美元，目标客户的消费力很强； 带状排布，景观资源最大化：傍水而建，周边为7000 亩绿化隔离带。组团呈 带状平铺，保证了每个组团与景观最大的接触面组团设计，功能独立：由于项目 各期均体量较大，周期较长，采用组团式设计，功能景观内部配套，互不依赖； 组团内引入大量景观，追求极致;在整体景观之外，每个组团内单独布置了大量水系、绿化景观，满足老年人对居住环境的需要；多层级交流空间：组团式布局， 组团内部设置小型公共交流空间，组团外部设置相对较大的活动场所； 取得成果：吸引大量高端中老年客户，成功打造国内老年社区典范 职业：教授、将军、商人、企业领导、文艺工作者为主； 客户特征：很多有过在国外居住或者工作的经历，思想先进有活力;对于这种新型的养老形式容易接受。

成功关键点（一）：良好的自然环境——精致的社区水系和绿化景观，生态居住环境 成功关键点（二）：人性化的规划设计——多样化交流空间，针对老年人特别定制的无障碍设计、户型设计、环境设计 成功关键点（三）：完善的配套服务设施——针对老年人的需求建设的社区医 院、康体中心、老年大学、自助农庄等等 成功关键点（四）：多彩的精神文化生活——针对老年人生活组织多种活动和 组织