全国房企上山下海 在旅游地产中寻找高利润空间

可以说，清水湾是开发商在旅游地产投资上最为成功的典范，它所折射的，正是旅游地产开发的暴利真相。而这一市场逻辑目前仍在继续。例如中弘股份北京平谷御马坊度假城东区近期已获得二级开发权，楼面地价仅为726元，项目若能顺利推进，盈利空间巨大。

经历了房地产业发展的黄金十年后，低价拿地、坐等高额回报的日子已经一去不返。而旅游地产的开发模式让在城市苦心经营的开发商们眼前一亮，这些往往远离大城市的偏远土地过去基本无人问津，地方政府招商引资时往往以较优惠的价格吸引投资。或许邻近旅游景区，或许有些气候、地理上的优势，这些尚未进行大规模开发的清净之地总能与“旅游”、“度假”扯上关系，于是开发商们以低廉的土地成本，以旅游度假的名义，一次性圈下大面积土地，分批缓慢地进行开发，坐等土地升值后带来的巨额回报。

旅游项目丰厚的利益诱惑，正是促使开发商一窝蜂涌向山水之间的真正原因。

延伸产品线

应对调控风险

“受楼市调控的影响，很大部分投资资金转向商业地产等领域，但商业领域的投资过热已令全行业意识到风险。很多开发商开始另辟蹊径，进行各种尝试创新，旅游地产、养老地产多个领域的地产投资开始风生水起。”一家房企高层人士向记者表示。例如华侨城将开发首个高投入情景旅游商业项目欢乐海岸，万达斥资 2000亿元打造大型旅游度假区集群等。

记者注意到，开发商在谈及进入旅游地产的原因时，几乎都表示是由于“城市住宅受调控、旅游项目前景好、提高增持物业比例”，或“为了避免经营模式过于单一，降低市场风险”等等。包括曾经坚持专心做好住宅产品的房地产龙头企业万科旅游养老地产，近几年都不得不在商业地产、旅游地产、养老地产全面开花。正如龙湖秦力洪所言，在旷日持久的房地产调控下，拉长企业产品线以应对市场风险，是很多房企的共同选择。

而对于一些率先进入旅游地产领域的开发商们，如今已进入收获期。

恒大地产[4.29 9.16%]位于华南的首个旅游综合体项目——清远恒大世纪旅游城已于去年年中开业；保利地产第一个旅游度假产品广东阳江海陵岛项目也已于去年夏天面向全球发售；几乎同时发售的还有碧桂园[3.02 7.47%]的首个海滨度假项目——广东惠州十里银湾。除了烟台葡醍海湾外，龙湖在成都的青城小院2010年开盘当天即售出63套，成交逾亿元。

尽管不少分析指出，旅游地产项目的投资成本高，许多还涉及土地一级开发，资金占用周期长，会拖累开发商的资金周转速度。但有业内人士却披露：开发商并不会让自有资金沉淀在项目中。相反，他们很快就能够通过卖房子来回笼早期投资，即“前几年收回投资旅游养老地产，后几年净赚”。正如秦力洪所言，在一个旅游地产大盘，他们会分成很多个项目来做，仍以高周转进行滚动开发。

中信证券[13.74 1.85% 股吧 研报]地产分析师苏雪晶认为，随着消费的升级，旅游需求也逐步升级，消费者已经由过去的观光游升级到休闲度假旅游。随着国家鼓励居民消费以拉动内需和加大投资力度完善基础设施建设等一系列政策的出台，旅游地产已逐步成为房地产领域的投资热点。

国泰君安李品科则认为，定位旅游地产项目的一大优势在于往往可以获得当地政府的支持。不过，旅游项目在前期阶段会由于先期投资较大而使得开发商的资产负债率、净负债率、真实资产负债率等指标压力都有所上升。未来旅游地产的发展仍需要相对多元化的融资渠道的支持。