地产大佬是如何运作养老地产的？

养老地产既有地产的商品属性，同样具有养老服务的准公共产品属性，在市场发展前期阶段，受政府法规和政策环境的导向影响较强。截至2017年，涉及养老产业发展的政策法规超过100项。近年来随着我国逐渐进入老龄化社会和养老产业地产的兴起，国家和各省市先后出台养老产业相关政策，仅2016年就在20项以上。各省市还相继颁布了政策的落实细则，不断完善我国养老产业的投资环境和产业扶持政策，以适应老年群体持续增长的养老需求。

未来的养老产业将超越地产成为第一大产业，这一预言似乎刺激了各方神经。有无数多的资金、无数多的聪明人、无数多的商业模式进入到这个领域。地产行业的激烈态势，也让企业相继进入养老市场，展开差异化竞争。

养老地产的困境所在

但是作为新兴产业，目前养老地产的局面显示为盈利困难，那么困境都是出现在哪些方面呢？

1、政策落地困难

尽管利好政策出台密度加大，但关键问题尚未破解，实际操作中制约养老产业发展的瓶颈问题，比如融资支持、养老用地供应、营利性养老机构税费、津补贴、监管等问题，尚未完全破解，政策体系尚需进一步完善。

2、观念差异较大

尽管中国正在迈入深度老龄化社会，但是受儒家思想影响的传统孝道仍根深蒂固，养老地产的发展势必会迎来一轮社会文化观念的改变和冲击。中国居家和社区养老的观念是对新型养老项目最大的冲击。

3、社会技术发展水平较低

社会技术发展对产业融合的影响，仍制约着养老地产商业模式的创新发展。中国养老产业链整体技术创新还不足以支持像美国和日本融合性的产业发展模式。社会技术发展对产业融合的影响，智慧养老软硬件等方面都在一定程度上制约着养老地产商业模式的创新发展。

4、成本过高

养老地产前期融资成本高、投资量相对较大，运营成本更是较高。而如果土地成本过高问题无法解决，养老地产相比于其他地产项目的持有运营成本在各方面都要远高。

5、盈利模式未明确

正因为以上问题的制约，盈利模式永远是抑制养老地产发展的最大痛点。目前市场上现行商业模式都存在不同程度的盈利问题。

三大地产商如何做养老地产

那么面对养老地产的大好前景和当前困境，是该望而却步还是迎难而上呢？下面且从万科、恒大、保利这些领衔地产大鳄的操盘中，洞察跨界做养老的生意经。

万科布局养老的170个项目依然亏损，但初心不改

虽为地产大鳄，但万科始终强调在养老地产上做的是服务，而非开发。

万科的养老地产业务目前集中在建设养老住宅和提供养老社区服务等方面。自2010年推行住宅产业化、商业地产、养老地产三大战略后，他们已在杭州、北京已有多个项目进行了养老地产的相关尝试。

截止2018年，万科的养老项目约为170个，基本都处于亏损状态，但这似乎丝毫没有动摇万科做养老的决心。

2017年3月，万科业绩会上郁亮就曾公开表示，“目前万科在全国的养老项目都没赚钱。养老业务刚发芽，前期试错阶段我们可以不挣钱，甚至可以亏本，但一定要突破过去做地产的思维和习惯。”“在我退休前，我一定要把万科养老业务做好了再离开！”

“万科做养老是有底线的：我们的养老业务不能去销售商品，尤其是卖针对各种老年人的保健食品、药品、器械、娱乐用品，绝对不能为利润去忽悠和欺骗老人，这是万科必须要坚守的！”

万科打造随园养老体系 以社区居家养老为重点

目前万科集团在养老业务方面已经布局了15 个城市，170个养老项目中带床位项目约50个，无床位的日照/居家服务中心约120个，无床位的大部分集中在浙苏两省。这些数据再次印证社区居家养老在万科养老体系所占据的主导地位。

我们以随园养老体系为例，梳理下万科养老的产品设计。

第一是服务于活力长者的随园嘉树养老公寓；第二是康护医疗，涵括为术后康复及失能长者服务的随园护理院、提供专业康复护理服务的随园康复中心及中医诊所随园里仁堂；第三随园之家是居家养老；第四随园智汇坊为老人提供社区照护服务。

四大产品之间既相互独立，又相互依托和打通，实现了长者人群的全面覆盖和服务生态闭环。

据悉，社区居家养老是随园今年业务发展的重点，华东的“随园之家”将立足杭州，进一步拓展布局宁波、南京、苏州等城市。

保利养老全产业链布局，居家社区和机构三位一体

在同行业中，保利地产算是首批进军养老产业的企业之一，也是投入资源最多的一家。从2012年开始全面性的布局养老产业，以“三位一体”养老模式，覆盖中国式的养老需求。到如今，保利已经在北京、上海、广州等地有多家专业的养老机构。

保利规划用5年时间，在50个城市筹建80-100家和熹会；社区居家养老方面，则在未来3年时间，在30个核心城市筹建300家和熹健康生活馆，包括30家旗舰店和270家体验店。未来，保利预计在固定资产与运营资金方面投入50亿-60亿元。

保利养老业务目前的盈利部分则来自于：居家养老提供适老化设计和上门养老增值服务收取的费用；社区养老通过提供健康生活馆商品和服务收取有偿服务费，以及机构养老收取的月租金与专业服务费，短期内只能微利盈利。

恒大健康养老瞄准活力老人，立100亿营收的军令状

去年12月，恒大正式宣布推出全新中国养生模式：恒大养生谷。

这个模式将通过“租、购、旅”会员机制向客户提供养生养老服务，一直引发业界热议。

会员制成为导流口。据媒体报道，恒大健康会员服务2018年5月1日在西安正式面向全国居民，超过1500个会员名额被抢售一空。

在国外，已有部分大型健康医疗机构实行会员制，比如说美国凯撒医疗集团，通过会员制为客户提供“医疗+保险”服务。此次恒大健康将医疗保险、预防、医疗、康养融为一体，养生谷会员可通过“租、购、旅”方式，享受恒大养生谷终生医养、健康管理、健康保险及健康养老等会员服务。

目前旅游养老地产，除了西安，恒大还在三亚、海花岛、郑州、扬中、长株潭、云台等地布局了共7个“养生谷”，作为恒大健康会员的宜居养生胜地。2018年，恒大还要全国拓展9个新的“养生谷”，加上已经布局完成的7个，遍布全国的宜居养生胜地预计一共可以容纳46000名会员。

许家印给恒大健康的定位是服务于老人；恒大集团此轮转型的目标是地产+服务业，即“房地产业+服务老人的产业+服务儿童的产业+服务社会的产业”。

恒大健康表示，2018年要陆续在全国宜居养生地布局恒大养生谷，除了三亚、海花岛、西安、郑州、扬中、长株潭等7个已经落地的项目之外，还将新拓展9个项目旅游养老地产，恒大健康会员及其各项收入目标100亿元。

未来5年还将落地30个以上的养生谷项目。同时，未来将和金融、旅游、互联网等多领域展开合作。

有胆识、敢负债是许家印的鲜明特征，不仅“恒大健康模式”的高风险性让很多中小企业不可企及，许家印打造的恒大管理体系也难以复制，但恒大想要将地产公司“短平快”的基因在养老领域重新进化还颇具挑战性。

总结

顺势而为 重兵布阵居家社区养老

尽管发展模式与企业风格不尽相同，地产大鳄们选择不同的路径进入养老市场，但他们都遵从这一原则：掌握趋势，制定高度契合国家战略的企业规划，在产业变革的节点上，创新盈利模式，掌握风险市场的主动权。

他们无一例外的都在居家社区养老做出重兵布阵。

在我国老龄化的国情下，养老已成为常态化的生活方式。97%老人正在居家养老，社区居家养老服务业未来将是国内最大的市场！

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