10种靠谱的养老地产开发模式盘点

文：张敏

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一、与社区共同建设类

1.专门建设养老社区

养老社区指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区，还可能包括老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。

养老社区可分为健康型和连续照料型两种，前者入住对象以健康老人为主，后者可向半自理、全不自理老人提供连续的护理。配套设施完善，满足多种人群的养老需求，提供全方位的服务。建设规模较大，所需前期投入大；配套设施建设比例高，自持风险大。

案例分析：北京太阳城

北京太阳城（北京太阳城集团候鸟式养老地产，北京昌平）建设于2003 ～ 2011 年，占地面积 42 公顷，建筑面积 32 万平方米。社区内的养老居住区包含养老住宅、养老别墅、智能化养老公寓、银铃公寓；配套设施包含太阳城医院、中医院、太阳城购物中心，娱乐及活动设施等。

2.新建居住区中开发养老组团

指开发大型居住区楼盘时，划分出一部分区域专门建设养老组团，形成混合居住模式。组团中可包含多种养老功能模块：养老公寓、养老设施、日间照料中心等。

这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群，走产品差异划路线。同时、组团化处理有利于形成适合老人的居住尺度和邻里氛围。养老组团可与社区其他组团共享配套资源，降低配套设施建设量。配建养老组团需居住区本身规模较大，需要前期投入大。

案例分析：广东惠州养老社区

广东惠州养老社区（金融街控股，广东惠州巽寮湾）建设于2012 年，占地面积1324 公顷（其中养老组团占地 10 公顷），建筑面积 720 万平方米（其中养老住宅18 万平方米）。健康养生主题：项目定位为国际级滨海休闲旅游度假区，其中养老社区部分—阳光假日养生公寓以健康养生为主题；配套设施：组团中社区医院、养生中心、会所等配套设施为老人提供护理养生服务，紧邻天后宫仿古商业区，方便老人生活娱乐。

建筑概况：养老社区部分分两期开发，1 期共 11 栋，一栋为高层，其余为多层，户型以单身公寓、一室一厅、两室两厅为主。

项目特点：①划分自理、半自理组团，具备医院等配套设施，小型居住组团的划分带来亲切的尺度；②主要配套设施沿主要道理设置，与各组团保持较短的服务半径；③半护理组团靠近医院，联系方便；④组团化布局使绿化景观均布，停车就近，为老人创造更安静、舒适环境；⑤底层架空等开敞式景观处理适合老人活动和交往，社区内全部采用无障碍设计。

3.普通社区配建各类老年居住产品

普通社区配建老少户住宅、老人专用住宅、老年公寓等住宅形式，满足老人与子女就近居住原则。老年公寓底层还可设置综合服务设施，方便老人就近医疗，也可为几个社区共用。老人日托中心为社区内的老人提供日间照护的服务。如果老少愿意就近居住，可以促进购买两套住宅，带动整个楼盘的销售。普通社区的区位并不一定适合老年人，不能吸引购买人群。出售过程中，养老住宅的销售对象可能只是老人，不利于日后提供服务。

案例分析：万科幸福汇

万科幸福汇（北京田园家新城房地产开发有限公司，北京房山）于 2011 年 8 月开盘，占地7.17 公顷，建筑面积 16 万平米。

项目特点：①普通社区中配建用于出售的老年住宅（活跃长者住宅），并配有用于出租的养老公寓（活跃长者之家）；②同一社区中既有普通住宅又有适合老年人居住的住宅，可以满足老少就近居住的需求。

4.成熟社区周边插建老年设施

在土地资源紧张的成熟社区周边插建小规模、多功能、综合型的设施，除了含有一定的居住功能外，还宜配置老年日托中心、社区医疗站、公共餐厅、小超市等，服务范围可辐射周边多个社区。不需要过大的场地，建设规模小，投资少，可吸引周围社区的人候鸟式养老地产，满足老人居家养老的需求。可能会受到来自周围社区原本提供的老年服务的竞争压力。

案例分析：邢台爱晚红枫老年社区

邢台爱晚红枫老年社区（河北爱晚红枫房地产开发有限公司，河北邢台）建设于 2011 ～ 2012 年，占地面积2.23公顷，建筑面积 5.32 万平方米。

二、依托各类资源建设类

5.与旅游产业结合

养老地产与旅游、休闲、养生产业相结合的模式。在开发旅游地产的同时，加入养老养生、康复保健、长寿文化等理念。通常在海南、广西、云南等旅游风景区中开发养老公寓或老年住宅产品，开发主题常为农业观光、养生度假、旅游休闲。适合候鸟型养老居住模式。

通常环境优美，并引入与旅游相关的活动，能够吸引老人度假养老。每年有淡季和旺季之分，经营管理要注意应对淡季客流小等问题。

案例分析

香港西贡樟木头老人度假中心：位于香港西贡，由香港政府纪念金币基金拨款，香港社会福利署每年拨款资助，伸手助人协会筹划及管理，1993 年开始正式启用。

项目特点：为长者提供了一个宁静舒适的地方，得以远离烦嚣，欢度假期通过适切的教育及训练，提高社区人士及护老者对痴呆症的认识，并提供暂托服务以缓解护老者的压力。

海南三亚清平乐：位于海南三亚，开发商为三亚东锣导地产有限公司，建设时间 2009 ～ 2011 年，占地8.86 公顷，建筑面积 15 万平米。项目特点：“依山而建，傍水而居”，结合自然资源，营造适合老年人居住的生活场所，实现“老有所养，老有所依，老有所学，老有所为，老有所乐”。

6.与医疗产业结合

养老设施或养老社区与医院就近设置、共同建设，将优质的医疗资源引入养老项目。与医院结合可使老人感到居住在其中较有安全保障，提升了产品的竞争力。可充分利用各项补助政策，保证客户不流失。医院的运营投入较大，由于老年人对医院的抵触，可能会影响老年设施的入住情况。

案例分析：燕达国际健康城

燕达国际健康城（燕达国际健康城投资管理有限公司，河北燕郊）一期建设于2007 ～ 2010 年，二期建设开始于 2013年，占地 50 公顷，建筑面积110 万平米。

项目特点：共分六大板块：燕达国际医院、燕达金色年华健康养护中心、燕达国际医学研究院、燕达医护培训学院、燕达国宾大酒店、燕达国际医学院。全面建设一个涵盖医疗服务、健康养护、医疗科研、医疗教育、健康管理、健康保险、医疗地产等诸多业务领域。

7.与商业设施结合

在城市中心区等繁华地段进行商业地产开发时，搭配建设老年公寓，居住在这里可以享受便利的商业和休闲设施以及优质的医疗资源。节省用地。出售商品房和租赁老人公寓可以结合，促进销售。老人公寓与商场结合，年轻人来看望父母，顺便可以购物、休闲。老年公寓的配套环境用地紧张。繁华地区的外部环境会影响老年居住者。

案例分析：香港彩颐居老人公寓

香港彩颐居老人公寓（香港房屋协会，香港东九龙佐敦谷）于 2004 年开业，共计床位 333 个，其中一房 254 个，开放式 79 个。一房单位约 35 平方米，开放式单位约 23 平方米。

三、特殊经营模式建设类

8.建立连锁型品牌养老机构

指以连锁方式建立品牌养老机构，在硬件设施、服务管理等方面建立连锁品牌的一系列标准，形成规模化、规范化的品牌养老机构。连锁品牌有利于服务品质的标准化，适用于在多个地点复制模式的需要。连锁机构需要形成一定规模，对管理要求较高。

案例分析：恭和苑（恭和苑养老机构管理有限公司，北京双井和海南海口）

两项目建设时间均为 2012 年。北京双井恭和苑占地 1.3 公顷，建筑面积3.3 万平米；海南海口恭和苑占地 2.26公顷，建筑面积 3.5 万平米。项目特点：规范的服务体系与服务标准：引进国外服务理念和专业人才，结合中国国情和社会状况，建立品牌规范的服务体系与服务标准。

各地连锁机构各有特色：各连锁分部根据不同区域特点与需求，建立各地特色不同的养老机构。海南恭和苑最初定位为高端护理老人，运营后入住率不佳，后转向旅游养生客户群。

9.中外合资开发建设养老机构

通过与国外养老品牌团队合作，例如引进国外经验丰富的老年机构运营管理团队，或与国外知名养老品牌共同开发等，建立中外合资养老机构。引进发达国家管理经验，可弥补国内养老机构管理上的不成熟之处。国外模式不可盲目照搬，仍需“本土化”。

案例分析：远洋椿萱茂

远洋椿萱茂项目（远洋地产 +EMERITUS 协助生活养老服务公司，北京亦庄）建设于 2013年，建筑面积 6600 平方米，共有床位77 张。

项目特点：位于远洋高端社区之中，医养结合，定位为城市协助型养护公寓。运营、投资、管理全方位与有丰富经验的美国公司合作，美方负责建筑设计、人员培训。

10.国内陆产投资国外养老市场

国内陆产商看准国外地段所具有的更优越的医疗条件、生活环境，针对国外养老刚性需求、国内养老及投资需求，跨国开发老年医疗保健地产项目，吸引国内外老年客户入住。依托优势资源和刚性需求，具有稳定性。国内养老地产开发、运营经验仍不足。

案例分析：美国当代绿色常青藤 MOMC 广场

美国当代绿色常青藤 MOMC 广场（当代节能置业股份有限公司，美国休斯顿）项目筹划中。

项目特点：依托优质资源、企业特质：依托“休斯顿医疗中心”，和公司一直以来的技术优势，项目定位为“休斯顿第一个低碳节能的老年产业，体现当代绿色、教育、文化、艺术、老年产业社区综合体”，将囊括从自助型老年住宅到医护型老年住宅全等级的项目。

养老市场潜力：休斯顿地区本地养老市场尚待发展，且地处南部，冬季有气候优势，客户主要定位于休斯顿本地居民及候鸟式流动养老人群。