一线城市养老地产前景乐观 近郊是最佳选择

腾讯房产根据润土咨询发布的《2011中国城市养老居住模式研究报告》、《2012中国城市养老居住模式研究报告》。在对比研究中，发现不同老人对未来养老规划与需求的迥异，同时为开发商进入不同城市提供决策依据。

本次调研遍及北京、上海、石家庄、济南四个城市共计849个老人样本，被访老人年龄最大89岁，最小55岁。本报告从老人居住模式的角度出发，对人口学社会学特征、经济供养与保障、健康状况与照料、子女关系及养老观念等多个方面进行对比分析，探讨怎样的养老居住模式能更好的满足老年人的需求，提升老年人的生活满意度，以期为我国老龄化事业做出贡献以及为开发商项目开发提供帮助。

健康状况及住房条件是影响老人幸福度最重要因素，北京老人幸福指数高于上海

本次调研发现，影响老人晚年生活幸福度的最主要指标包括健康状况、住房条件、生活经济条件、子女孝顺、老人精神生活等因素。其中，健康状况仍是首要因素，与总体满意度线性分析结果为0. 143，其它依次为住房条件（0.143）、生活条件（0.142）、子女孝顺程度（0.138）、休闲娱乐（0.105）。与去年相比，住房条件对老人幸福度影响显著提升，这说明老人对自己晚年的居住条件愈加关注和重视，他们希望生活的更舒适更安全，对不同养老模式及养老产品有着认真的权衡与选择，这真实的反映出目前我国养老地产能够快速发展起来的根本原因，也为其发展奠定了最重要基础。

对比四城市我们发现，一线城市老人幸福度高于二线城市，这是因为一二线老人经济收入有着明显差距养老地产政策，另外在医疗等相关保障方面一二线城市也有一定差距。值得注意的是，虽然在经济收入等方面，上海老人高于北京老人，但幸福度却不如北京高，与去年相同，北京老人仍是生活幸福度最高的。探其原因，主要是上海老人在医疗方面的负担更重，对自己健康满意度不如北京老人高，这再次证明了健康因素在老人晚年生活中的重要性。

一线城市养老地产前景乐观 城市近郊是最佳选择

关键词二：突破传统观念，追求品质与自由的独立老人越来越多；混合模式下的居家养老+社区照料是未来理想的养老居住模式

润土发现，随着经济条件的改善，“独立老人”越来越多，所谓独立老人具备以下特征：一是经济条件独立，有一定财产和收入的老人比例越来越大，老人养老可以完全依靠自己；二是追求居住空间的独立与自由，居住模式为已经独立居住或倾向独立居住的老人变多；三是追求时间的支配自由，老人的心态相对自己的年龄更年轻，他们追求自由的生活，希望有更多的时间用于休闲、旅游等，照顾第三代的意愿度下降。当然，独立老人并不意味远离亲情，“不因远而疏”，老人与子女需要更多的互动交流。

老人理想的与子女的居住距离是在同一个小区或者临近小区，倘若是居住在同一小区更愿意生活在不同的楼里。在养老模式选择上，由情感与经济条件共同决定了居家养老是目前也是未来主流的养老模式，但居家养老，必须以社区照料作为支撑。社区能够根据不同的年龄层提供有针对性的服务，如上门做家务、陪同看病、老人服务热线、日常购物、上门护理医疗、老年人饭桌等。

一线城市养老地产前景乐观，城市近郊是最佳选择，被青睐的收费方式因人而异。

通过本次调研发现，经济条件的成熟度、养老观念的成熟度、政府政策的支持力度是影响机构养老市场的关键要素。其中政府政策支持力度又包含土地政策、养老补贴政策、养老保险政策等。老人选择养老机构因素除考虑减轻子女的负担以外，还期望在机构内有品质的晚年生活，得到更展业的照料和护理。

同时，一线城市的老人对养老机构的接受度高于二线城市。一线城市中，上海老人的观念最开放，对养老机构的意愿度也最高。又由于上海的老人退休金收入较高，并且除了退休金以外的其他收入（投资收益、房屋租金扥个）较多，因而对养老机构的费用承担也远远高于其他城市。

对于养老机构的区位，老人更加倾向于选择城市近郊，距市中心车程在30分钟-1小时为宜。对于养老费用的收费形式方面，润土发现，不同年龄层次人意见不一： 对于年纪在70岁以下，甚至60岁以下更年轻的老人来说，愿意一次性缴纳较多的入门费用，每个月交少量服务费；而对于70对以上甚至80多岁的老人来说，更愿意缴纳低入门费，每个月花更多的钱在服务上。