度假型养老项目的规划要点和开发运营模式

度假型养老项目的规划要点和开发运营模式

一、度假型养老开发的五大路线图

度假型养老项目有三大选址条件：一是气候条件，主要包括避暑气候、避寒气候、生态气候三大类；二是外部条件，主要包括区域的交通、经济状况、主导产业三大项；三是养生条件，要素关键有两个，自然和文化。根据以上条件，我国的度假型养老线路可以分为以下类型：

避暑类度假型养老线路图：主要针对长江沿岸各个“火炉”的避暑需求而圈定的度假型养老区域。自西向东主要包括以成都为重点市场的青城山板块、以重庆为重点市场的黔北板块、以长沙为重点市场的湘西板块、以武汉为重点市场的鄂西板块、以南昌为重点市场的庐山板块、以南京为重点市场的皖南板块。

避寒类度假型养老线路图：针对东北区域的避寒需求而圈定的度假型养老区域，主要指的是海南海岸线区域。

生态类度假型养老线路图：具有良好微气候的区域，主要指的是云南和黔西区域。云南的昆明、普洱、大理、曲靖都是养生养老的好地方，和云南毗邻的黔西区域如黔西南和安顺也适合发展度假型养老项目。

城郊类度假型养老线路图：城郊主要指的是那些适合养生养老的城市郊区，国家最新评定的中国十大养老城市有成都、昆明、上海、大连、海口、苏州、青岛、烟台、珠海、厦门。这些城市有优良的医疗服务配套和区域生态环境，郊区适合打造度假型养老项目。

康疗类度假型养老线路图：有些城市尽管在气候条件或外部硬件方面稍弱，但同样可以依托温泉、道教文化等特色养生资源发展度假型养老项目，如山东沿海城市、广西巴马等。

二、度假型养老项目的规划要点

（一）一个本质

度假型养老是以生态资源为基础、以养生养老为根本、以休闲度假功能为主导、以综合开发为手段、以旅游地产产品为核心、以高品质服务为保障的养生养老综合体。

（二）两个结构

度假和养老两个结构板块既相互独立，又彼此交融。度假型养老项目把传统养老社区的休闲板块进行了专业化系统升级，使其不但成为养老板块的必要配套，而且成为可以独立运营的盈利模块，成为养老社区和外界沟通的最主要路径，成为保证养老社区活力的源泉。

（三）三个主题

养生、养老、养心是三个主题。高端消费群体更需要一个相对高端的养生和养心平台来与之相配。养生就是度假板块，包括膳食养生、运动养生、中药养生等，养心指的是满足高端消费群的精神需求，比如宗教和国学等。

（四）四大配套

养老专项配套主要指五心——居住中心、服务管理中心、健康护理中心、文化教育中心如老年大学等、商业娱乐中心；面对中高端游客的度假配套主要指会所集群——主题会所区、主题娱乐区、主题会议区、主题疗养区；面对大众的旅游配套主要指主题景观区、特色购物街区；面对家庭型的休闲配套主要指家庭休闲庄园、家庭农庄和科普教育等。

（五）五大产品

五大产品包括养老公寓、度假住宅、休闲街区、产权酒店、养疗会所，这里不再详述。

（六）六大植入

六大植入包括文化植入、金融产品植入、智能化技术植入、环保技术植入、健康产业链导入、会员模式导入。

三、度假型养老的开发运营

（一）产业整合——度假+养老+地产+金融度假型养老比传统养老模式更有优势，不仅仅做养老地产、养老事业，更是在做以养老产业为基础的产业集群。主要表现在四个方面：把传统的养老休闲配套做成面对更广泛消费者的度假产业；把传统的养老社区做成集健康产业基地、文化创意产业基地、国际教育产业基地、高端养生康疗产业基地的产业集群；把传统养老社区做成面对中高端消费群的精品主题地产；针对养老社区的购物街区，通过金融等产品的植入，做成更有活力的局部精品商圈。

（二）运营整合

第一个运营手法是会员制，传统养老社区的会员制局限性太强，度假型养老通过产业化的运营养老地产运营模式，消费群更为广泛，触角更长，所以会员制的威力更大。

第二个运营手法是多样化的地产类型。对于项目型开发模式，通过长期的养老地产和度假公寓相结合的方式，实现长线和短线的收益。对于综合型开发的项目而言，可以建立四种销售模式，打通四种销售路径：针对老年人的养老地产、针对家庭型的度假公寓、老年人和家庭型通用的度假别墅和针对观光型的风情商业客栈或产权酒店，最终通过多途径运营，提高收益率，降低运营风险

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