养老地产重回起点

从产品走向服务，从开发走向运营，让养老理想碰触现实，这是当下养老地产发展的初心。

严格意义上来讲，养老地产仅是养老产业里开发的一段，真正让养老地产持续做大，是后端服务的提升。

南亲和源北汇晨，开启中国高端养老地产的先河。这两家机构先后成立于2005年、2007年，汇晨当年即在北京昌平落子老年公寓，亲和源在2009年推出首批房源。

中国开启高端养老地产先河并不是开发商身先士卒而是服务机构，但往往我们印象深刻的却不是这些服务机构。

从一开始“挂羊头卖狗肉”，养老地产被用来当成在每一次调控周期里“御用”的销售招牌。如果你去过海南，你会留心发现到，相当长的一段时间内，海南开盘的多个房地产项目挂出养老地产的推介条幅、旗帜，“候鸟生活、旅居养老”，但往往度过了调控艰难期，这些条幅则卸下封藏。

被养老市场诟病“真地产假养老”，“骗”老年人买房，兜售错误养老理念，成为养老产业鄙视房地产业的一大理由。现实却是，房企正在成为养老产业大发展中的主力军之一。2017年房地产开发规模突破14万亿，养老产业的规模不足4万亿，有机构测算2030年养老产业会突破20万亿大关，开发市场需求潜力依然巨大。

专业养老机构、房企、保险构成了机构养老市场主力军。泰康保险2008年涉足养老地产，现已布局北京、上海、广州、三亚等多个重点城市；万科2009年杭州随园嘉树落子良渚文化村项目，2015年投入运营；绿城2010年推出乌镇雅园打造学院式养老。

这些标志性的样本运营的如何？养老地产的现状与我们所看到的是否一致？实际需求和有效性需求差异点在哪里？盈利难周期长，养老地产未来在哪里？本期我们重磅推出了“长三角中高端养老地产调查”报道，为读者解读当下大热的养老地产市场，通过调研，我们发现破解养老地产发展之道，真正从开发走向服务还有很多问题需要突破和解答。

首先，养老地产要回归初心、回归养老服务。房企需要在产品端设计、开发出真正让老人喜欢的产品，，项目大卖不一定成功，项目的生命力取决于后续服务。目前养老项目困境是养老人才的缺乏，制约了高端养老服务充分、有效供给，如果要做大规模、做大产业的话，房企的养老布局思路需要转型。

土地与资金，这是制约房企快速、便宜、高效推出产品、占领市场的掣肘因素。仅看养老用地(登记为医卫慈善用地)批复一次不能超过5公顷、50年的原则，依靠租赁、商业用地、旅游用地等方式获取土地15种养老地产开发模式分析，资金成本高企难解成本之困。与此同时，还没有如美国通过REITs上市的融资工具，前期开发无异于地产模式，项目风险并不低。

专业运营能力欠缺与养老机构分级模糊，这是高端养老发展需要经历的阵痛阶段。记者走访调研的各家机构，大多以自建养老服务梯队为主，专注养老服务运营的本土机构仍是少数，“最近两年已经有很大突破，但和美国相比我们依然是小学生。”这是行业人士普遍的看法。

从产品走向服务，从开发走向运营，让养老理想碰触现实，这是当下养老地产发展的初心。