浅谈养老地产的发展趋势与运营模式

导 读

我国现已步入老龄化迅速发展的阶段，未来人口老龄化进程加快成为社会日益关注的现实问题。老年人处于人生中的“夕阳”阶段，而楼市却将养老地产锁定为“朝阳”产业，养老地产的新型房地产开发模式也越来越受到业内关注。（设计公司策划中心供稿）

养老地产开发核心点

据中国指数研究院数据统计，2016年我国超过65岁的老龄人口突破1.5亿，占总人口的10.8%，60岁以上的人口将达到2.43亿，占总人口比重18%。我国人口老龄化的进程加剧，促使国家在养老方面的政策支持力度不断加大，中央与各地方养老政策频出，涉及土地、金融、医养等多方面，反映出国家对养老方面的重视程度与发展决心。但政策多以“通知、意见、办法“性文件为主，相关法律法规限制较少，政策体系制约还需完善。

2012-2016年中央层面出台养老政策概览

2017年中央层面出台养老政策概览

养老地产发展形势

常规房地产开发的竞争日趋激烈，传统房地产行业面临形势严峻，房企急需新的发展方向进行突围。随着国内人口老龄化的加剧，各大房企均试水养老地产，养老地产出现了“井喷”式的增长现象。面对巨大的养老市场，各大房企除直接设立相关专业养老部门之外，还通过直接合作及并购相关专业养老企业等手段进入市场。

各大房企养老项目

养老地产的六大运营模式

本地销售模式

以向市场出售老年住宅产品为主，并注重配备养老设施配套和打造社区内部环境。

盈利模式：主要以老年住宅出售为主，搭配部分老年配套产品进行盈利。

优势：有利于资金快速回笼，实现连续性滚动开发。

劣势： 因销售住宅，不能实现长时间运营和地产升值部分的收益，并需要拿到土地的使用权，不能享受政府对土地政策的优惠。

打造条件：必须具备完善的养老配套设施和社区内部较好的环境景观。

度假销售模式

既可进行养老养生又兼备度假旅游功能的一种养老住宅产品。

盈利模式：对住宅产品进行销售获取利润。

优势：可以使企业资金快速回笼，具有独特的地理及环境优势，销售价格相对较低。

劣势：因各具有不同的景观资源特色，唯一性较强，不易复制。

打造条件：利用项目周边优秀的景观资源，与养老住宅和设备设施进行融合。

“出租+销售”综合模式

可以充分实现土地效益，并通过运营实现养老地产的循环发展。

盈利模式：出租—养老公寓出租+养老设备和配套设施的运营，出售—养老住宅的出售。

优势：住宅出售可以使企业资金快速回笼，公寓出租与设施设备运营达到持续收益，实现收益多元化。土地使用方面较为灵活，居住用地、医疗用地、商业用地、公建用地等多种用地性质均可。

劣势：打造模式多样化使资金的投入更大，且开发周期较长，运营部分需要长期管理与维护。

金融组合型模式

通过金融行业手段对养老社区产品进行租赁和销售，达到为企业融资的目的，不过这种开发手段尚不成熟，使用率较低。目前，国内出现的金融组合型社区模式的产品主要有以房养老、押金或养老金返还和绑定养老保险三种。

会员模式

通过对不同类型的客户（全自理、半自理、非自理）进行不同价格区分，并实行办理会员卡制度的管理模式，不同的会员可以享受不同的医疗保健设施，收费水平比福利型养老机构的收费水平高。

盈利模式：主要以房屋出租和配套产品运营为主。

优势：全部自持开发管理运营，投入资金较大养老地产开发运营模式，且回报周期长，会员办理花费较大，入住率会有一部分风险。

劣势：打造模式多样化使资金的投入更大，且开发周期较长，运营部分需要长期管理与维护。

针对客群：对保健养生格外关注及身体健康欠佳的老人。

土地性质：项目用地一般为非居住用地，土地通过划拨、协议等方式取得。

床位出租型养老机构模式

根据投资主体，有公办、民办、公办民营、公助民办等多种经营模式。

盈利模式：床位出租。

优势：收费较低。

劣势：需求大，供应少，政策扶持匮乏，经营状况较差，管理落后，发展不平衡。

从收入阶层来看

对于养老对象来说，中低收入机构相比于高收入机构盈利较差。

从客群定位来看

主要集中在年龄大且生活不能自理，需要贴身照顾，并进行康复理疗的人群收益较好。

从区位条件来看

环境宜人，配套设施完善，交通便利的项目收益较好。

从规模来看

大规模，高投资的养老机构收益较好。

随着养老事业的快速发展，将会有越来越多的政策与法律法规出台并聚焦于此，各大房企的具体实操和针对性也会越来越强，更多新型养老模式也会随之兴起，未来养老地产将呈更多元化态势。