养老地产的融资与盈利模式

养老地产的融资与盈利模式杨志浩2012-5-211:04:43来源：《中国地产市场》2012年第03期第六次全国人口普查数据显示，我国大陆人口13.4亿人，其中60岁及以上人口比重为13.3%，已经符合国际上老龄化社会的标准excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载。另据权威部门测算，未来40年内这一占比将超过30%。中国的“421”家庭结构和老龄化程度的不断加深，使得养老逐渐成为社会日益关注的问题快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题，同时养老地产也迎来了前所未有的发展机遇。养老地产兼具投资回报期长与投资成本高的特征，其融资模式与盈利模式因此备受关注。当前，我国养老地产企业的融资路径依然狭窄，盈利模式也呈现多样化态势。融资路径依然狭窄目前，中国养老地产的融资渠道虽然较多，但路径依然狭窄。养老项目开发企业往往很难获得银行贷款，股市融资大门难开，民间融资成本太高，刚刚起步的基金投资尚不成熟。不过，养老地产正日渐受到保险资金的青睐，险资有望成为养老地产新的重要融资渠道。投资量大、周期长的特性，使养老地产难获银行资金青睐。

虽然养老地产项目同样通过招拍挂拿到地块，但因为更长的投资周期、更大的资金投入量，银行资金对养老地产始终抱有谨慎态度，特别在当前信贷整体紧缩的背景下，养老地产获得银行融资的空间很小。股市融资大门难开，民间融资成本过高。一些上市公司也介入了养老地产项目的开发，但股市融资受整体市场环境的影响非常严重，养老地产从该渠道已经很难获得融资。去年6月央行发布的调查数据显示，当前民间融资规模为3万亿-4万亿元，相比同期贷款余额52万亿元、存款近80万亿元，规模并不大。此外，目前民间融资平均利率为15.6%，浙江省温州市等局部地区成本更高。对于养老地产而言，透过这一渠道融资的成本显然太高。基金投资热情正在升温，但投资态度谨慎。中国福利教育基金会长青基金属于政府色彩的投资基金，其第一项用途为“资助建设适合老年人居住的养老公寓”。公开信息显示，长青基金已经与山东新建业集团、首创置业、重庆和润养生老年公寓发展公司等合作开发老年住宅。此外，商业性基金投资养老地产的积极性在慢慢升高。目前，美国城堡投资正准备募集10亿美元投资中国富裕地区的商业养老地产项目。挚信资本投资也于2010年年底入股亲和源1亿元。这反映了该机构对亲和源盈利模式的认可，但由于从事养老地产开发的企业大多还没有找到良好的商业模式，在养老模式、管理模式以及服务模式上缺乏创新，商业性基金的态度还很谨慎。

保险资金兴趣浓厚，积极开发养老地产。近期，泰康人寿在北京市昌平区小汤山购地2000亩开发养老住宅，预期2013年建成；合众人寿也与湖北省武汉市蔡甸区政府合作，计划项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载兴建“合众人寿健康社区”，预计投资80亿元，首期动工面积700-800亩。作为国内寿险业“老大哥”的中国人寿，同样不甘落后。为进军养老产业，该公司内部的组织机构设置、人员配备等已经基本就绪。盈利模式多样化目前，国内主流的养老地产盈利模式主要包括销售、持有、销售与持有并存等三种。销售模式。开发商因为资金实力不足，缺乏资源整合能力，往往采用销售模式，包括产权销售和会籍销售。这种类似于普通住宅式的开发、销售、回款的模式对于开发商而言风险最小，但也意味着开发商放弃了养老产业链上居住以外的其他衍生价值。养老地产采用销售模式，还存在着其他一些问题：首先，如果开发商不介入后期的养老服务，老年人在入住后恐难以享受到相应的养老服务，老年住宅可能仅仅成为营销的噱头；其次，几十年使用权的销售方式在法律上存在着不确定性，比如现有的法律规定租约最长为20年，因此需要国家进一步出台政策予以支持或者解释；再次，销售模式无法控制入住社区的人员成分，如果进入该社区的人员年龄结构比较复杂，对于后续的服务商而言，形成规模效应将是一大难题。

持有模式。也有一些养老地产开发商没有选择出售物业，而是持有并长期租赁——先设立一定的入住门槛，然后采取按月收取服务费的形式运作项目，开发商实际上兼任了运营商角色。持有型养老地产的土地成本往往比较低，因此开发此类养老地产，在对市场判断较准确的情况下，开发商可以获得较高的利润。但对于开发商而言，持有模式最大的问题是投入成本高、回收周期长，这要求开发商具有雄厚的资本实力和高度的资源整合能力。优质的老年地产项目，需要整合老年人生理和心理研究、医疗配套设施、健身活动场所、老年大学、老年娱乐场所、老年运动场所等多种资源，形成完善的产业链。除了专业的资源整合能力外，为了提供高质量的服务，开发商还需要具备持续的运营能力。实际上，采用持有型模式的开发商收回成本并盈利，更多的是依靠增值服务。因此，在当前融资环境不是很好、渠道较为缺乏的情况下，选择跟具有雄厚资本实力的保险公司合作，或许是解决该模式投入资本高等问题的较好途径。更为重要的是，保险公司的养老保险业务可以自然为项目积累大量的潜在优质客户，这将促使开发企业更有意愿和能力将各种资源转化为实际盈利。持有加销售模式。养老住宅也具有附加产业链价值高的特点，因此开发企业还可以将持有和销售按照合适的比例配置，既有效缓解开发商的资金压力，还可以让消费者不再为在后期配套服务的运营等方面担心国内养老地产项目常用盈利模式，从而解决资本投入与后期盈利的问题。

目前，万科、保利等知名房地产企业都明确提出了其销售型物业与持有型物业的配置比例，养老地产项目自然包括在持有型物业中。例如，万科在北京市房山区的万科幸福汇项目，就尝试了销售老年住宅与持有老年住宅两种模式的结合。在名为“活跃长者之家”的持有型部分，配套设施除常规的活动中心、餐厅、医疗场所外，还提供老年专用浴池、心理咨询室、24小时医护、果蔬超市送货上门等便利设施或服务；而在出售型的部分“活跃长者住宅”，则主要提供专业医疗机构远程监控体检服务。