你们一直拼命模仿保利、万科等养老模式！为啥没成功？

近年来，随着银发浪潮来袭，政策扶植力度越来越大，养老地产迎来新机遇。而且受融资成本增加、地价日益高企以及利润下滑等多重因素影响，越来越多的房企谋求转型，业务发展呈现多元化。

面对政策的大力扶植，渴求新兴利益增长点的房企们也加紧布局养老地产，其中万科、保利、绿城远洋等也已经形成一定的规模及影响力。

对于刚刚处于起步阶段的养老产业来说，由于政策、法规、金融环境乃至整个社会对养老的看法都还不甚成熟，各家企业进军养老产业，并且开始模仿保利、万科等房地产大企业的养老模式。

可是对于这些地产集团的养老模式真的了解吗？他们得养老模式是否真的适合想要涉足养老地产的企业？

【01】

养老地产从哪里赚钱？

赚土地的钱：相对比而言，远郊地产在一定程度上更适合养老保利养老地产，因而土地价值得以提升。这部分是最容易，也是开发商最想赚到的钱。

赚服务和设施的钱：养老人群处于身心衰退期，就有消费的需求，所以在护理方面、服务方面有赚钱的机会；服务和设施是养老地产的核心，但这一部分是目前养老项目的短板，未来的竞争优势就是服务和设施。

赚人群的钱：当一个社区成熟之后，会形成老年人群的文化、社交集聚的圈层效应，从而有利于提升地产价值。

赚量身定做的钱：细分市场、研究老年人的活动规律，进行有针对性的设置，即量身定做，形成一套成熟服务体系、管理体系，从而提升价值。从精神层面和量身定做提升价值需要开发商进行长时间的探索，才有可能实现。

【02】

养老地产有哪些盈利模式？

销售住宅快速盈利，通过出售住宅产品快速回笼资金，与传统的出售产权房方式基本一致，通常是借养老地产之名进行房地产开发，资金周转快，风险小，是目前较为普遍的一种盈利方式。

会员制盈利模式，以出租为主要经营方式，一般采用记名会员制形式，交纳一定数额的抵押金购得会员卡，每月交纳一定的管理费即可获得居住权利，记名会员卡可以继承和转让。

逆抵押贷款购房，即老年人退休以后，从开发商处购买一套老年公寓，然后与开发商签定合同，每月由开发商支付给老人一定数量的生活费，直到老人去世，开发商返还剩余本金保利养老地产，住房归开发商所有。

转让使用权模式，在项目存在不能进行产权分割销售的实际条件下，坚持买卖不破租赁原则，采取转让固定年限使用权的盈利模式，这也是资金快速回笼和项目运营的理想模式。

分散租赁模式，采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比较分散，有长有短，在这种模式下，一般是由开发商与专门的经营公司或物业公司合作开发，将既得利润作为按股分红的盈利模式。

【03】

保利、万科、远洋的养老地产怎么做的？

保利地产：独创“微利盈利模型”

2010年，涉水养老地产，2013年，重新定义了养老产业在集团发展的战略地位，将其作为企业创新升级的重要领域进行培育，称未来10年要打造50个养老机构。

保利通过不同产品的实验，建立了自己的“微利盈利模型”：居家养老收取一定的服务费用补贴成本，社区养老采取使用权限时租赁费和四大社区配套服务收费，机构养老以会籍收入平衡运营成本。保利试图通过专业养老机构去带动居家养老，社区养老。

万科：自持社区养老配套

自2010年起，万科在杭州、北京已有多个项目进行了养老地产相关的尝试。万科始终强调在养老地产上做的是服务，而非开发，即涉及的“养老”更多是提供养老服务支持方面的服务属性，不是地产属性。

早在2010年，万科就在北京房山窦店试点了养老地产项目“万科幸福汇”，采用租售并举的模式，为其养老地产开发铺路。目前，万科的养老地产业务集中在建设养老住宅和提供养老社区服务等方面。

远洋地产：做半护理服务机构

2013年，远洋地产创建了养老品牌“椿萱茂”。远洋地产董事长李明表示，现阶段单纯做养老的获利空间极小，因此，远洋决定操作能盈利的养老机构，其盈利模式就是做半护理的养老服务机构，规模适度，靠网点布局扩张，主要在一线城市复制。

其次就是多点布局。远洋地产目前成立了专门的养老地产业务发展中心，3-5年内，远洋将完成北京、上海、大连等一线或热点城市在养老领域内的多点布局，未来养老在战略上或会成为远洋地产的主要业务之一。

尽管赢利点有了，运营模式也有了，想要进军养老地产是否就可以照搬过来了呢？其实不然。

【04】

养老地产成长的“困局”

1、“摸着石头过河”

“房企做养老，不好做……”，养老地产有很大的潜力，但是也存在着相当多的问题。比如长期重资产运营带来的资金压力；比如人们养老观念的转变不及预期；再比如市场刚刚起步，竞争无序，缺乏成熟的商业模式等，这一系列问题都是阻滞房企规模发展的原因。

对这些实力雄厚的房企来讲，布局养老地产也依然是在摸着石头过河。比如，北京万科就表示过：“万科养老业务遵循的是小马过河式的实践，走一步，看清下一步，再走一步，如果发现是错的，马上就停下来、退回来。”

2、居家养老仍占主流

养老观念的改变不及预期使得目前养老行业的发展遇到了一定的阻力。如今的养老结构还是以居家养老为主。

现在的养老市场仅仅是在青铜时代。占中国高净值人群多数的60后、70后，将需要一些有特色的、有尊严的、有享受的、有交流的养老，等到他们进入后，中国养老才可能迎来黄金时代。在黄金时代来临之前，养老产业的商业化尝试还只能是小众化市场，率先进入这个行业的企业，都将经历艰难的探索与反复。

2、不卖房很难盈利

养老住区的项目不同于传统房地产开发。在中国，如何制约房企将养老项目全部“地产化”是政府所面临的问题，而如何解决服务与盈利之间的平衡则是房企面临的困境。

就会出现不卖房很难盈利，而卖房又背离了做养老产业的初衷。如今养老地产就不尴不尬地卡在这样的窘境。在如今的房地产市场上，养老地产细分为两大类，第一种是针对活力型老人的健康地产；第二种是针对有刚性养老需求的银发社区，两种产品都是以销售为主。而持有型的产品，因为需要典型的重资产运营，一般企业负担不起。所以才会出现只有资金实力雄厚的险资和品牌房企涉及养老产业，并且没有规模化发展。

4、痛点是获取项目及服务

无论是养老产业自身的发展、还是养老产业的市场化、抑或是开发商所希望的，将地产和养老相结合，孕育出养老地产这样的新生事物，目前都远远算不上发展完善。不少从业者都认为，项目获取是养老产业的行业痛点。

做养老公寓、养老院是特别专业的事情，不是说将闲置资产改造一下就能做的。做养老难，不仅难在资金与盈利。这个行业的痛点，一是受养儿防老等传统观念的影响，社会缺少养老服务方面的经验；二是居家养老占据主流，政府保障性机构提供的又是基础服务。

因此，对于中高端的养老需求，没有与之匹配的市场化标准。所以对于涉足养老产业的房企来讲，如何做好服务，吸引更多的人进入自己的养老项目就成为其获取稳定、持续现金流的必由之路。

曾经红极一时的养老地产日前被称“已偏离路径”，大部分只是制造卖点，本质与传统普通住宅无异，小部分“真正”的养老地产也因回报率低、服务费高，恶性循环导致经营步履维艰。

看起来需求全面爆发的养老地产行业发展为何“雷声大、雨点小”？房地产行业自身未能成功转型，只有社区服务行业发展成熟，养老地产才能走向盈利。

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