本科论文本科论文摘 要伴随着经济的不断发展，老年市场的需求也不断的增加。在这个时候，金融机构也对也对房地产投资信托基金(REITs)产生了比较大的兴趣。伴随着不断发展的养老地产，而且房地产投资信托基金(REITs)的发展也得益于其有一个良好的宏观政策环境，我国开放式的市场环境给养老地产投资信托基金(REITs)的发展创造了出了有利的环境，本文所研究的“A公寓”也是较早出现的养老地产之一。但是也面临着资金困难，运营难以可持续发展的问题，房地产投资信托(REITs)和“A公寓”的结合会进一步打开融资渠道。通过完善商业模式的方式进一步解决该地产公司的困境。“A公寓”养老地产投资信托基金(REITs)的组织结构是比较符合我国国情的，使用的是“公开发行型一契约型—股权型”组织结构。实践研究说明，通过将“A公寓”养老地产投资信托基金(REITs)和市面上同样类型的养老地产投资信托基金(REITs)产品相比较可以发现，“A公寓”养老地产的收益是更大的。在经营的时候，可能会面临一些各种各样的风险。常见的风险包括宏观风险、现金流不足风险、运营风险和收入波动风险等，这些风险都和房地产投资信托(REITs)有一定的相关性。
在运营的过程中，“公寓A”养老地产投资信托(REITs)会面临二次征税的难题，而且专业人才严重缺乏。实践经验表明，由于房地产投资信托(REITs)的特殊性，那么需要出台相应的有针对性的税法。 除此之外，还应该开设一些相关的课程，进一步促进养老地产投资信托(REITs)的发展。关键字：房地产投资信托基金(REITs)，养老地产，金融产品设计AbstractAmid the continuous development of the economy, the demand of the elderly market has been on the increase. During the same timeframe, financial institutions have great interest in Real Estate Investment Trusts (REITs). Real estate for elderly care enjoys continuous development, and REITs owes its development to a sound macro policy environment. The open market environment in China has created a favorable environment for the development of REITs. Apartment A studied in this paper is one of the earlier real estates for elderly care. However, Apartment A is also saddled with capital difficulties and operation difficulties for sustainable development. The combination of REITs and Apartment A will further open financing channels. An improved business model will help solve the plight of the company. The organizational structure (public issue type-contract type-equity type) of REITs of real estate for elderly care in Apartment A accords with China's national conditions. According to the practical research, by comparing REITs of Apartment A with REITs of the same type on the market, it can be found Apartment A enjoys fatter profits. In operation, Apartment A suffers various risks, among which are macro risk, cash flow shortage risk, operation risk and income fluctuation risk, which are all related to REITs. In the process of operation, REITs for elderly care in Apartment A will encounter the problems of secondary taxation and lack of professionals. Practical experience shows that due to the particularity of REITs, corresponding tax laws shall be put in place. In addition, some courses should be offered to further promote the development of REITs.Key words：Rs,Real estate for elderly care, Financial product design目录TOC \o "1-3" \h \u 1 绪论 3 1.1 研究背景 3 1.2 研究意义 3 2 相关概念界定 5 2.1 REITs的基本概念 5 2.2 养老地产的定义 5 3 养老地产投资信托基金(REITs)的产品设计 6 3.1 设计理念 6 3.2主要指标 6 3.3基本假设 6 3.4“公募一契约一权益型”结构 6 3.4.1募集形式 6 3.4.2组织形态 7 3.4.3运作方式 7 3.4.4资金运作 7 3.5现金流分配 8 3.6“A公寓”养老地产REITs运作流程 8 3.7成本收益模拟 9 3.7.1 财务假设 9 3.7.2模拟估计“A公寓”养老地产REITs收益率 9 4 “A公寓”养老地产REITs的优势及风控 11 4.1“A公寓”养老地产REITs较国内外类似产品更具优势 11 4.2“A公寓”养老地产REITs面临风险种类 12 4.2.1收入波动风险和现金流不足风险 12 4.2.2与REITs相关的风险 13 4.2.3宏观风险 13 4.2.4技术风险和操作风险 13 4.3风险分析与控制 14 4.3.1收入波动与现金流不足的风险分析与控制 14 4.3.2关于REITs相关的风险分析与控制 14 4.3.3宏观风险分析与控制 15 4.3.4技术风险和操作风险 15 5 “A公寓”养老地产REITs的运营推广中存在的问题和对策 16 5.1 “A公寓”养老地产REITs运营推广中存在的问题 16 5.1.1我国缺少REITs和养老地产相关的专业人才 16 5.1.2我国没有关于REITs的专项法律 16 5.2对相关问题的建议 19 5.2.1培养精通REITs与医养地产的专业人才 19 5.2.2完善REITs的相关法律体系 19 致 谢 20 参考文献 21本科论文前 言2007年底房地产信托公司重新注册，信托业随之进入快速增长期。
2015年资产管理规模增加到16亿。它成为金融业仅次于银行、证券、保险的第四大支柱。信托业快速发展背后是中国经济发展的缩影，但发行大量信托也会导致信托风险事件的发生。养老房地产信托作为一种强有力的金融支持，在现实行业中，只有更严格的风险控制，才能促进实体行业的健康有序发展，也能使信托业更加值得信赖。近年来，随着资产管理计划的快速发展，信托管理计划的规模逐渐减少，这也是当前房地产信托的有力对手。国内房养老地产信托的研究相对较少，主要集中在信托业制度、国外信托业的发展以及法律层面、信托风险管理和信托定位上。史馥（2016）认为信托主要由受托人财产与财产投资目的两大部分构成。房地产信托由信托人和信托凭证组成，具有合法的信托目的，具有明确的信托财产权利才能够达成信托]。张大龙（2018）从“整顿”的概念出发，阐述了信托业发展中存在的一些历史问题，房地产信托业发展过程中仍存在包括房地产信托公司核心竞争力的缺失以及房地产信托公司的模糊定位等问题。他还提出房地产信托业未来的发展方向应着眼于满足投资者的需求，加强房地产信托公司的自我管理和创新意识。王宇（2018）认为，房地产信托业发展的主要问题是利益驱动的市场。
针对由风险和市场失衡造成的信贷失衡风险，提出不仅要逐步完善制度，建立房地产信托公司内部监管部门，降低风险，规范信托市场的效果。在国外研究方面，Richard Imperia（2014）从运营角度和投资角度，对房地产信托了研究和阐述，主要内容包括信托融资方式及相关管理理论。John Eriksson（2015）总结了房地产投资信托与收益之间的特征和关系，并对房地产信托风险影响因素进行了分析研究。Michael Evaney（2016）通过建立模型，分析发达国家的信托市场以往数据，对信托风险进行了归纳整理，详细分析房地产投资信托的风险与收益之间的相互作用。随着信托业的历史进程，房地产的发展也伴随着一个新的时代。养老房地产信托业的质量直接决定着房地产信托业的发展趋势。在衡量信托管理的风险指标方面，我们只能对经营管理的风险有一个大致的了解。国内信托业需要借鉴国外信托业的经验，逐步完善自身缺陷。因此，在全面控制的条件下，有必要考虑如何消除管理中的一些风险点。中国信托业发展迅速，信托公司实力雄厚。但一旦系统性危机发生，对整个金融业来说将是灾难性的。中国房地产业管理风险研究存在诸多不足，尤其是在缺乏信托数据的情况下。
在未来，我们希望对风险管理的内容，如风险管理者的组成、执行职能的划分、信托公司的管理和管理以及本地项目的比例等进行更详细的研究。希望将来有更多的数据和人员进行信托管理和风险研究，从而提供更好的研究策略来降低管理风险。本文重点研究了养老地产房地产信托的产品设计。1 绪论1.1 研究背景伴随着人口老龄化趋势的加强，以及人口结构的改变，需要将原先的家庭养老的模式打破，重新建立一套和我国具体国情相适应的养老模式。这也是为了有效避免以往的家庭养老模式的弊端。针对我国老龄化的问题，我国也出台了相应的政策，实现90%的老年人继续适用居家护理模式，社区护理模式适用于7%的老年人，养老机构养老适应于3%的老年人。可是当前我国还没有能够建立起足够完善的养老服务设施，不能够完全满足老年人的需求，因此，我国政府一些可以促进社会参加养老服务设施投资建设的政策。不过，在养老地产政策的税收实施政策上还是存在着一些缺陷，一方面是因为我国的法律制度还不够成熟，另外一方面是因为养老地产业本身的发展还不是特别的成熟，并且收入的项目也不太稳定，关于养老地产的发展对象没有专业的知识以及管理经验等。即使一些养老机构有专业的经营管理者，但是因为法律税收政策的阻碍，使得这类养老机构只能以非企业单位的形式存在，导致期间缺乏足够的资金，由于提供不了银行以及社会资本所需的财务报表，因此也没有办法进一步的发展。
所以，怎样弥补养老地产的资金缺口是养老地产目前面临的最大的难题。20世纪60年代REITs诞生在美国、日本、韩国、新加坡、香港等地。一直到2017年底，美国有接近200家房地产投资信托基金在纽约证券交易所上市。在美国，大多数企业对养老地产进行管理采用的是REITs模式，我国的养老地产可以借鉴这样的模式。房地产投资信托基金具备波动小、股利稳定的特点，因此吸引了不少投资者。给私人资本进入养老地产市场做了一个很好的铺垫。所以reits在中国养老地产建设中的运作模式研究，将养老地产和房地产投资信托基金结合起来，可以最大限度的突破养老地产的资本瓶颈。1.2 研究意义（1）理论意义中国的养老地产虽然起步晚，但是发展还算快，可是REITs的发展和其他国家相比还是比较落后。当前我国学者对养老地产的融资渠道和REITs研究还是处于理论探索的阶段，大部分的经验都是借鉴的国外资本市场的实践经验。本文将研究养老地产与REITs在“A
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