300万租金吓退老人 北京养老地产艰难前行

尽管地图显示只有2公里的直线距离，从亦庄线地铁万源街站下车后北京 养老地产，时代周报记者还是选择打车前往东五环外著名的楼盘远洋天著，十分钟后，远洋地产旗下的养老项目椿萱茂凯健出现在时代周报记者眼前。

便利的地理位置、别墅区的环境、室内所有家具都采用无尖角处理、无障碍卫生间、应急响应系统……尽管硬件环境无可挑剔，但是记者却发现，这里的入住率并不高，一半以上的房间都空闲着，6000多平方米的建筑多少显得有些空旷。

“我们毕竟才开业不到两个月，但我们总共只有89间房子，以后肯定会供不应求的。”椿萱茂?凯健的工作人员解释道。

对于养老地产的发展北京 养老地产，远洋地产总裁李明显得更有信心，“远洋地产的品牌主张是：共同成长，相伴一生，从事养老行业就是践行‘相伴一生’的最好体现”，李明对时代周报记者表示。

然而，对于该项目的300万元租金，让一些老人望而却步，“这样的价格都可以在亦庄地区买个小三居了”，有老人这样认为。因而，对于想在上海、北京多点布局养老地产的远洋地产来说，养老地产项目能否找到盈利模式至关重要。

类金融养老模式

2013年8月21日，中美合作的首家高端养老公寓椿萱茂凯健（亦庄）项目正式开业，并迎来首批入住长辈。椿萱茂?凯健（亦庄）由远洋地产、投资商CPM、美国最大的养老运营商之一Emeritus合作开发运营。

其中，Emeritus有40年养老社区运营管理经验，在全美运营的养老社区超过518处，服务遍布45个州50000多位居民，其董事局主席Daniel R Baty被誉为养老领域的巴菲特。

“我看过十多家养老项目，这里是最满意的，硬件条件就不说了，还按照一比一的比例配了医护人员，24小时服务，很适合我母亲这样的半自理老人，饭菜也是根据老人的身体情况配置的，而不是统一的食堂”，已经来看过两次房的张先生告诉时代周报记者，但是他始终没有下决心将母亲送来。

让张先生犹豫不决的最主要原因是一项被称为应急保证金的押金收取。

张先生表示，如果租住一个开间，每个月的费用将近1.5万元，如果租住一个套间，每个月的费用是2万多元，同时要缴纳8万元的押金，“这个费用即使在北京中高端的养老机构中，也算是高价了，如果想打八折，就要缴纳50万元的押金，如果想打五折，就要缴纳300万元的押金，直到租约结束后退还”。

目前中国的养老地产主要有两种运营模式，一种为产权出售型，服务费和管理费较贵；另一种是租赁型，由开发商持有产权，老人租住后，可以享受配套的医疗服务和各种养生休闲的培训服务等。

大部分房地产开发商都选择了销售型养老地产，比如万科[简介 最新动态]在房山的养老地产项目万科幸福汇，再比如著名的养老地产太阳城项目，绿城集团[简介 最新动态]旗下的养老地产项目绿城蓝庭，也已向市场推出了70年产权的颐养公寓。

另一种就是租赁型，这种类型的养老项目大多会收取一定金额的押金，用于老人紧急就医时使用，时代周报记者曾致电几家著名的租赁型的养老机构，发现押金的金额一般在10万元左右，也有押金数额较高的，但会在约定期限内，比如三年后返还。

“我想选择50万元的押金，每月11000元租一个开间，但是我母亲才60多岁，这意味着50万的资金可能要在十年或更长的时间内都无法动用，更别说保值升值，至于300万那档，我肯定不会考虑，都可以在亦庄地区买个小三居了。”张先生表示。

而椿萱茂?凯健的开发模式则明显打上了类金融的影子，这或许和远洋地产的大股东是中国人寿有关。9月底远洋地产抛出定向增发计划，中国人寿将以每股4.74港元的价格吸纳远洋地产6.36亿股权，注资将超30亿港元。业内人士预计，中国人寿此番巩固控股权，一方面看好远洋地产在养老地产上的发力，另一方面此次定增资金也恰好可“输血”其运作的养老地产项目。

中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮对时代周报记者表示，养老地产的难点在于前期投资额度大，无障碍适老化设计需要投入更多的资金，同时医疗、保健运动、饮食、娱乐等配套设施建设需要耗费人力物力；投资回报周期在10-15年，对企业资本和综合运营能力有较高的要求。

“这种类金融的养老模式，可以缩短投资回报期，并迅速复制扩大，50万元的押金也不是不能承受，关键是看能提供什么增值服务，是否物有所值。”一位不愿具名的业内人士对时代周报记者表示。

位于北京东城景泰桥南的北京康泰老年公寓，尽管紧挨京坛医院，成熟社区围绕，但是开业17个月后因入住率不足一成，已将旗下大部分物业出租给7天连锁酒店，这家机构也是收取50万元保证金，每月可抵消床位费用。