重庆房地产至少还有15年红利期！

中央财办发话了，楼市又一针强心剂来了！

最近中央财办，这个负责中国经济决策、实打实落地经济发展的核心部门，在预测房地产未来是否还有红利期时，以三个字给出了答案，那就是：城镇化。

“国内63.9%的城镇化率还有较大的提升空间，如果按照年均增长1%计算，还有15-20年的房地产红利期......”

这种权威机构一上来就肯定房地产地位的发言，我真的很久都没见过了。

由此我也更加看好重庆这座城市的未来：

按照重庆的城镇化进程来看，我认为重庆楼市至少也还有15年的红利期。有3类购房主力军，将支撑起重庆楼市的未来。

01 大量农民工进城

首先，重庆2021年70.32%的城镇化率虽然已经位居中西部第一；

但是主城新区和两群地区仍处于快速城镇化阶段，大量的农民工等灵活就业人员进城重庆养老地产，仍是大趋势。

这既是基于国内的农民工等灵活就业人员数量已经涨到了2亿人——也就是“每5个劳动者里面，就有1个属于灵活就业群体”的人数基础；

更是基于重庆依靠汽车、摩托车、电子、装备等产业增加值迅猛增长，为农民工带来了大量工作机会——

促使留在重庆本地的242.7万农民工，同比去年增长率达到惊人的13.4%，且外出农民工连续3年持续下降。

图源华龙网

千万别小看这每年回流重庆的大量农民工重庆养老地产，因为他们可以形成的购买力，是超乎我们想象的。

去年全国农民工平均月收入4432元，同比增长8.8%，竟然比城镇非私营单位中的国有单位增长速度还高出近2个点。

具体到重庆，不管是传统工种（如纺织厂、电子厂打零工的工人；跟着包工头搬砖的木工、钢筋工；清洁工、煮饭阿姨、月嫂等），

还是新生代的农民工（如快递员、外卖骑手、网约车司机），收入都并不低：

建筑行业里非常吃香的钢筋工，月收入范围在12000-30000元的占了一半；

图源找工易

木工、焊工、塔吊司机中拿6000-8000元工资的，也占了一大半，焊工、油漆工有些工资高的能拿到2万上下。

有1/3的美团骑手、月嫂的月收入在1.2万-3万；

有2/3网约车司机，月收入在1万-1.5万；

有1/3的外卖员，月收入在8000元-1.2万......

图源找工易

我相信这样的收入水平，比在座各位的收入并不差多少，甚至还要高出很多。

而且这些相对更有资金存储力的农民工，也并非我们想象的那样，没有能力买房买车。

去年某机构对10万骑手进行过调查，超过1/3都有固定房产，1/4有汽车，其中超过1/3还是全款买房。

图源百度

加上今年为了救市，松绑的目标已经下沉到了农民工在内的灵活就业人员身上：

湖南、东莞、南宁、江苏、山西等全国多个城市，都在陆续出台住房公积金贷款松绑、给予购房或租房优待等政策，鼓励灵活就业者买房。

重庆为了鼓励灵活就业人员购二套房，也把最低首付降到了25%。

这样一来，他们就更容易通过调控在城市里买房扎根，而重庆楼市也将继续享有城镇化红利，这不是双赢局面吗？

02 大量改需人群入市

重庆的改需购房者，是支撑楼市未来发展的另一类人群。

基于疫情逐步放开后经济恢复的预期，有意向买房的改需人群也开始多起来。

从克而瑞数据可以看到，改需的购房倾向明显比刚需高，且近半年一直呈明显的上升趋势。

图源 克而瑞

从主观来看：

这是基于很多改需人群都对现有居住条件不满意，想换个密度低、环境好、物业好的大房子，以应对当下的“免疫时代”和“二孩时代”。

比如近一年时间，包括重庆在内的一二线城市，100-120㎡面积段的预购需求占比已经超4成，而100㎡以下小户型需求，从去年的超40%腰斩至23%。（数据来源：克而瑞）

图源 克而瑞

从市场的角度，开发商也预判到明年改需将成为一大购房主力军；

所以像北区的华侨城云麓台、华润中央公园悦府、龙湖天曜昱府；西区的招商渝天府、融汇温泉城、凤玺台等项目，推出的都是更低密的洋房别墅业态，或者大户型的三房四房。

从客观来看：

中央定调2023年楼市，要支持刚性和改善性需求；

中央财办说到要放松在住房、消费等领域还存在的一些妨碍消费需求释放的限制性政策......

可见“放宽购房条件、降低首付比例、下调房贷利率”等松绑手段依然还会继续。

明年释放改善型需求是一个重点，政策对改善换房一定会比较友好，很多城市都会放开房票、放开限贷两套。

实际上，甘肃兰州等城市也率先取消了限售政策；

相信重庆作为“更高能级的城市”也会有相应的松绑政策，来刺激释放之前观望积压了很久的大量改善需求。

03 带动投资者信心恢复

有了大量的进城农民工来提高城镇化率，大量的改善人群来刺激市场活力，那么就会带动投资者不断入市，共同造就“15年红利期”。

最近市场上出现了很多高盛、凯德等外资抄底国内商业地产、住宅市场的消息，就连茅台都豪掷10亿“逆势拿地”跨界进军房地产。

于是很多投资者都觉得已经到了抄底的好时机。

的确，最近前前后后积累的各种利好政策，给了市场很大的信心支持。

地产融资“三支箭”——信贷、债券、股权融资连发，不管是健康的还是进了ICU的房企，不管国企还是民营房企，通通都盘活了；

万科郁亮也表示“微光正在逐步变成曙光”，国家政策面向好的力度和广度都全面超出了行业的预期。

从刘鹤谈“房地产是国民经济的支柱产业”，也释放了“城镇化还会继续发展，购房需求充足，房地产投资已具备了在明年逐渐止跌企稳的条件”的回暖信号。

刘鹤书面致辞第二天，房地产板块逆市拉涨

供给端和需求端都在回暖，预期端自然也会向好。

所以我认为，面对当下如此友好的金融信贷环境、跨城买房限购资格放松、城镇化进程正在加速等大环境，有3类投资者都将在未来加速进场：

一是，有钱没房票的人；

二是，有资金但缺乏信心的人；

三是，想挖到低于市场成交价的优质笋盘的人。

04结语

所以在我看来，重庆房地产还有至少15年红利期的原因，是基于3点：

1、大量的传统和新生代农民工进城，促使城镇化稳定发展；

2、疫情后想置换优质房产或者积压已久的大量本地改需人群，将激活换房需求、持续消化楼市库存；

3、想抄底捡漏，对房地产这个支柱产业有信心的投资者，将提振市场价格预期。

我坚信，重庆楼市会长期向好；

而现在买房的人，一定是最聪明的一群人！

E·N·D

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原创：玉如意

校对：玉如意

主编：南城旧事

总编：浮云

图源：网络、实拍

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