国内养老地产井喷

卢迪

养老产业正在成为资本市场追逐的价值洼地。不过，在扎堆背后的养老地产，至少到目前为止并没有成熟的商业模式，更多的还需要政策机制的配合以及配套设施的完善，

近日，万科的一个新的地产项目在杭州亮相。园区内的设计别具一格，绿化面积以及休闲区域面积大幅度提高，同时也增加了很多非常人性化的物业服务，给人耳目一新的感觉。这到底是一个怎样的小区？他面向的消费群体又是谁呢？没错，这就是近些年来一直被热议的养老地产，他越来越受到人们的关注。

的确，养老产业正在成为资本市场追逐的价值洼地。万科此举还只是众多企业涉足养老地产领域的冰山一角。数据显示，目前已经有包括保利、绿城、首创、华润等近30多家房地产开发企业在内的开发商投身养老地产。

这让看上去很美的养老地产顿时变得炙手可热。不过，很多业内人士也担心，在扎堆背后的养老地产，至少到目前为止并没有成熟的商业模式，更多的还需要政策机制的配合以及配套设施的完善，否则养老地产的商业前景不容乐观。

养老地产潜力大

万科的保守政策在业界是出了名的。他宁愿放弃高速的增长，也要严格的把控住安全、稳定的底线。谨慎的土地政策、不超过30%的净负债率、账户上近400亿的现金，处处体现着万科保守的气息。但即使是保守的万科，也已经开始大手笔涉足养老地产。

提起养老地产，近些年来的曝光率一直很高。他已经成为仅次于“婚房”、“学区房”之后，另一个地产方面的大卖点。从一个侧面也能反映出来这个问题，2003年以前，普通住宅楼的一楼都是特别难卖的。但是现在，住宅楼的一楼变得越来越抢手，很大程度上消费群体都是老年人。

目前的养老地产正在楼市中积蓄着力量。万科地产投资总监透露：早在2010年，万科就已经开始试水养老地产。当时的万科集团就在北京房山窦店试点了养老地产项目“万科幸福汇”，采用租售并举的养老地产开发模式，为万科集团的养老地产开发铺路。随后又在青岛、杭州等地陆续开始发展养老地产项目，但是规模相对不大。

中国现在的状况就是未富先老，是世界上第一个老年人口过亿的国家。截至2012年底，我国60岁及以上老年人口已达1.94亿，预计今年将突破2亿;而在20年后的2034年，这一数字将突破4亿。

只是到了去年，得益于政府对于养老项目的大力扶持，万科集团才做出了重大决定，投资120亿进军长春养老地产。

这也是万科集团涉足养老地产之后最大数额的一次投资。万科集团副总裁毛大庆依旧保守表示：万科集团并不具备养老地产的开发运营经验，进军养老地产仅仅是一种尝试，盈利与否不重要，重要的是要形成一种成熟的商业模式。

中国现在的状况就是未富先老，是世界上第一个老年人口过亿的国家。截至2012年底，我国60岁及以上老年人口已达1.94亿，预计今年将突破2亿;而在20年后的2034年，这一数字将突破4亿。

在一个半月前举办的第二届中国国际养老服务业博览会上，国家民政部副部长窦玉沛介绍，当前和今后很长时期，我国仍将面临人口老龄化的严峻挑战，而严峻挑战的背后，或许正是一个巨大的商机。

面对如此庞大的群体和市场，以绿城、保利地产[微博]、复星等为代表的房企也纷纷加入进来，希望可以分得一块“蛋糕”。

引得地产商竞折腰

“以房养老”这句话特别能够凸显我国的养老现状。说起“以房养老”，这会让我们想起一个非常经典的小段子：一个国外的老太太，年轻时按揭买个房，年老后把房子一卖了之，然后揣着一大笔钱住进老年公寓去。

而与之形成鲜明对比的是，目前在国内有一个普遍的现象，那就是养老院的床位紧张。“都住满了，只有走一个才能进来一个。”北京市月坛街道老龄协会秘书长刘莉向《中国商界》记者介绍了北京市月坛街道敬老院现状，“一个社区敬老院不到50张床位，难以满足社区居民对养老的需求。”

公立的养老院没有床位，那私立的养老院又怎样呢？无疑个个收费偏高。对于省吃俭用了一辈子的老年人们来说，让他们住进如此高消费的养老院，无论从心理上还是消费水平上来说肯定承受不了。

“都住满了，只有走一个才能进来一个。一个社区敬老院不到50张床位，难以满足社区居民对养老的需求。”

而业内人士却表示，这还不是问题的根本，最根本的原因是对于大多数的老年人们来说，他们接受不了这种养老方式。他们觉得住进养老院是一件很没有面子的事情，好像被子女抛弃了一样，从情感方面来说接受不了。他们更倾向于多买几套房子，在自己年老以后，再把自己名下的房子出租出去，或者抵押给养老机构，用每个月稳定的房租收入来维持生活。

中央财经大学保险学院院长郝演苏[微博]认为，现在效仿国外发展“倒按揭”养老，主要是大环境不成熟。在这种局面之下，养老地产在中国应运而生。房地产公司开发一个小区，把老年人们“圈”到一起。换句话说，就是让老年们住进自己买的“养老院”里，不仅对老年人的生活质量是个保障，而且可以让老年人从心理上接受。

公众对养老问题的担忧，也使得越来越多的大型开发商，把养老地产视为一种势在必行的战略选择，万科、保利、绿城等都开始试水。据悉，仅绿城就打算在杭州周边做十个养老地产项目。面对如此有诱惑力的未来，除了房企，以泰康人寿、中国平安[微博]等为代表的险企也加入进来。

而最近才开始涉足养老地产的央企，个个也都是大手笔：4月，中国石化斥资80亿元在四川布局养老项目;5月，中国水电建设集团房地产有限公司宣布在重庆璧山投资80亿元打造全国最大养老地产项目等等。这一系列的行动都说明着，养老地产在中国的发展潜力是巨大的。

养老地产如火如荼的发展着，一派欣欣向荣的景象。但是各家企业一味的“扎堆”养老地产，对于养老地产的发展能够真正起到帮助的作用吗？业内人士表示，各家企业此时蜂拥养老社区领域，有借养老地产跨进房地产投资领域谋取暴利的嫌疑。养老地产这个新兴的领域，使全国各大开发商纷纷趋之若鹜。

这背后除了潜在的庞大消费群外，某些“优势”也是各家企业看好的重要一点，养老地产项目带有明显福利色彩，一些开发商可以借“养老”之名，获得低廉的地价与诸多政策扶持。这样看来，我们不禁要质疑一些企业进军养老地产的真正目的。如此一来，不仅不会帮助养老地产项目健康发展，反而会影响市场秩序。

另外一方面，目前大多数养老地产都选在离大城市较远的地方，因为只有这样才可以拿到大面积的土地，但是也导致了远离潜在的需求者。尤其是养老住宅建造上的专业性不足，不能针对老年人生活提供真正全面的便利性之时，项目吸引力能否战胜区位上的偏僻，让老年人愿意离开熟悉的环境和子女？

业内专家指出，我国进入老龄化社会，除了家庭养老、社区养老之外，专业性养老地产的发展会成为趋势之一。

但是必须要警惕资本驱动下淘金式的发展方式，这样做只会成为地产泡沫的延续。毫无经验之下，动辄上千亩几千亩发展养老地产的做法，除了体现投资冲动外，最终会对养老地产的发展带来长期负面效果。

盈利艰难风险不小

不过，到目前为止，养老地产并没有可行的盈利模式。投资高、回报低、成本回收时间长、对资金管控能力和企业运营能力要求高，这是养老地产的基本特点。

从国外经验看，对于以持有为主的养老地产，即使运营良好，普遍的成本回收期也需要10~15年，每年仅有8%~10%的回报率，这对于以往习惯于高利润和高资金流动性的房地产企业来说，将是一个艰难的挑战。

远洋地产总裁李明表示，目前国内养老地产没有固定的盈利模式，都只是通过一次性卖房来获得现金流。“事实上，养老地产实质上还涉及到更多的内容：比如老年护理、服务、医疗，这些才是养老地产的核心上海 养老地产，但这些方面法规尚不完善。”

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，对于开发企业来说，无论是直接开发或配建改建，养老地产项目散售模式是很难持续的。“散售的结果必然是另一种房地产开发项目，项目也就有挂羊头卖狗肉之嫌。因此，养老地产必须寻求一个适合自己的运营模式，如采取出租、卖产权、直接买断等方式进行。而更具体的问题，则是看医疗机构是否能够满足社区老人护理需要。”

从国外经验看，对于以持有为主的养老地产，即使运营良好，普遍的成本回收期也需要10~15年，每年仅有8%~10%的回报率上海 养老地产，这对于以往习惯于高利润和高资金流动性的房地产企业来说，将是一个艰难的挑战。

数据显示，在我国，入住上海的太平养老社区需缴纳保费233 万元，入住北京的泰康人寿养老社区需缴纳保费133 万元。如此高昂的养老收费注定养老地产只是极少部分高收入人群的消费专利，在中国目前的收入水平下想要规模化发展肯定很难，而能实现盈利的大型养老地产项目更是没有。

此外，对于养老产业的支持政策，目前仍然仅仅停留在研究阶段。即使有一些补贴政策，也是针对个别企业量身定做，并没有统一的、公开的标准化的政策支持这些养老地产项目的推进，这对于养老床位的新增以及增加以后运营服务都增加了变数。

“政府要坚持防范以养老之名只开发地产，防止开发商把养老地产作为‘拿地模式’，而不去做运营。”张宏伟提醒说。