地产保险成主力军，10%的医养融合市场有哪些想象空间？

我国目前的养老模式结构为“9631”，距离国务院提出的“9073”模式结构尚有差距，虽然从整体机构上看“9073”好像没有很大变化，但是把这个倍数放到人口规模里，会发现居家养老从96%降到90%的时候，剩下的10%的空间可以为房地产项目和社区赋能。

高力国际中国区董事总经理邓懿君

01｜养老地产需求只有10%市场空间

当我们研究养老地产的时候，只是研究需求里面的10%保险养老地产，另外90%还是居家养老。

这个比例在国外不是这样，为什么中国有这么大比例的居家养老？这和我们的文化，对家庭的理解、老人的感受相关。这个比例的理解会延伸我们对行业的思考， 要介入养老行业，到底是轻资产还是重资产？ 十二五开始提养老地产的时候，我接触了一些从美国来的养老机构，跟他们探讨很多模式的问题。当时市场非常不成熟，他们尝试到底走持续养老社区，还是做活力养老。 发展到今天，很多企业进入这个赛道，通过十几年的学习和发展，意味着很多的模式，慢慢已经有了答案。所以地产、医疗、养老、保险等等行业都大规模进入这个赛道。 再回到9073的模式，90%是居家养老，这跟服务、轻资产有关系，跟地产没有太大的关系。剩下10%，我们怎么通过对医院、养老的服务，去满足10%的社区养老和机构养老的需求。 我们经常会听到这些概念，活力型、照顾型、医疗型等等。很多企业研究这个概念，大家还是房地产思维。比如说一个床位6000块钱每月，解决了房地产价值的问题。

02｜从6千到2万，轻资产模式用叠加服务提高价值

关键怎么把价值提升到1.5万、2万？这需要叠加服务，所以价格在6000以上的所有内容都是服务。而服务又变成轻资产运营，所以外资进入中国做养老的时候，他们脑袋里面是EBITDA，所有服务的叠加。全部的叠加就是运营费用，我要叠加多少的医生、叠加多少的康复，叠加多少的专业康复，在里面能赚多少钱。 养老进入中国的时候，轻重资产这两个考量从来没停过，大家看到机会就是在 轻资产领域 。就是我能叠加多少服务，每个床位收更多的钱，甚至不要床位。 不同的机构，比如光大，它采取了全轻资产的模式。华润投资了一个养老机构，但是它后面还是会做重资产。怎么赋能房地产，怎么赋能更多的消费，这就是保险。万科也在做养老，它也盘活政府养老服务机构，看到很多资方都在做不同的尝试。 以前大家想办法把重资产做出来，但这5年会发现，在市场上轻资产的价值会比重资产更高，所以轻重两者的考量会越来越多。 在轻资产里面我们也做了一个案例，欧洲的一家公司叫欧葆庭公司，在上海落地了一个项目。它刚来中国的时候，需要适应中国的国情，了解中国人是怎么养老。这个项目历时7年保险养老地产，今年终于可以开门营业，中间经历过疫情、土地转性、牌照等问题，有很多是需要地方政府跟我们一起去突破，从设计到运营管理，是一个非常高水平的项目，非常值得期待。

03｜哪些城市可以投，关键看产业和载体

当医疗地产很火的时候，我们就在问， 到底什么是医疗地产 ？

是一个药厂，给它建个厂房，还是我投资医院，很多的思考或者畅想就出来了。 随着人口老龄化，人口规模基数，医药的需求也是在非常健康发展。 十几年前，外资药厂落 户在中国的时候，当时谈论是实验室值不值得投资，现在很多钱流入到实验室投资。 但是这10年我们看到，医疗行业已经是从外资转成内资，内资发展起来以后，很多的小公司就出现。 在国家层面，投入的医疗研发、创新和人才培养，让这个赛道可以持续发展下去。

投资哪里值得发展，目前我们看到是上海、北京、广州，和一部分成渝地区。医药的门槛高，这是对的。早年医药发展的时候，是很在意院校在哪里、医院在哪里，因为所有药品都要经历临床实验。掌握核心医疗资源的城市，包括掌握核心院校的城市，比如说北京，现在是中关村、大兴和亦庄这三个板块积累了很强的医疗资源。 上海的张江、漕河泾、浦江也是很强，其中张江是最大的一个板块。广州的科学城、知识城板块也是很强。大家会说，是不是我只能在这些地方投医疗地产？能不能在新一线城市、省会城市、其它的城市做医疗地产？这非常值得我们去思考。 其它城市可不可以做，一定要知道产业到载体的关系。研究产业地产发现，这个地方如果我有研发、孵化、生产制造、临床、销售，包括线上技术的赋能，它们的载体是不一样。

药企要选址的时候它关心什么？

第一，载体合不合用，我来用厂房的，你没有厂房，我不能放在写字楼里面，因为它有排放，有废物处理的需求。

第二，我在孵化的阶段需要审批，你所在的城市是否可以让我直达，我有很多审批的资源和路径，这一点很重要。

第三是人才，这里能不能招到我需要的人才，因为医的门槛很高，不是随便跨行业就可以进去。同档次附近地区对比的时候，人会不会选我这个地方，而你对应的这些载体又是应该怎么去建设。 以上海为例，上海的生物医药比例大，大量的资本涌进生物医药这个板块，他们买产业园区和研发楼。去年完成了60亿的交易，大部分是外资在投资，因为他们看懂了这个市场，而仅仅就是张江和周浦这个板块，就已经有60亿，大家可以看到这个板块有多大的空间。 再延伸看看他们的需求，包括企业选址，他们会用到小面积的研发楼和实验室，也有数万平方米的生产的基地，所以医疗地产其实是偏工业、偏产业。它不是在一个办公楼里面，医疗地产你可能更多看的是研发楼怎么做、实验室怎么做，实验室里面的设备我能不能投，应不应该投，我的环评怎么做，废物怎么处理。 在房地产载体和运营商里面，我们要做到双轮驱动 ，另外C端和B端不一样，我们说医院的时候是C端，但 是在医疗地产里面C端又承载了B端的成果 ，所以当你在看项目的时候，你可以用B端拉动C端的体验，也可以是C端医院先进来，后一再拉动产业的集群，两者都可以做得到。

04｜医养地产，将投资和运营能力有机结合

在医养地产的不断发展过程中，地产商、投资商、险资企业等投资主体与相关医健资源通过收购参股、合作共建、参与运营等多种方式形成合作，通过产品与服务创新 （康复医疗、综合养老、介助介护、医美、零售医疗等） ，嫁接于各类型物业载体空间 （酒店公寓、产办改造、商业项目等） ，形成投资与运营能力的有机结合。 房地产市场正在迎来重大变化，看清大势、探索创新，方能在变革之时赢得未来。