养老地产的探索

养老地产的探索

北京东方太阳城由中国希格玛（集团）公司投资、北京东方太阳城房地产开发有限责任公司开发的北京东方太阳城，在项目推出时就明确定位为“退休型社区”。该项目也被业界认为是房地产企业进入“养老地产”细分市场的一个典型案例。

2006年，时任北京东方太阳城俱乐部有限公司副总经理石力在接受搜房网采访时，曾对该项目的开发初衷进行过一番描述。当时他说：

美国太阳城在佛罗里达州，这里气候条件，包括整个环境都是非常适合养老居住的地域，整个社区的景观设计和房屋居住的舒适度都非常高。

你在这个社区里可以看到每一个老年人见面、打招呼都互相微笑，都是非常友好的。他们的精神面貌很好，虽然都是60多岁的老年人，感觉就像是40岁甚至更年轻，大家在这种社区环境里身心都可以得到极大的放松，生活得非常愉快，我想这是美国太阳城最吸引人的地方。

我看到很多国外的老年人每天的活动非常多，像家庭聚会、各种各样的Party、各种各样的手工制作、室外室内的各种健身运动，它可以让退休的老年人在这个社区生活的时候，首先有一个非常好的交流平台。……如果有一群老年人，他们的心态都非常好，同时又有丰富多彩的文艺生活来吸引他们，使他们之间能够有一个很好的沟通和交流的话，他们会觉得生活是丰富多彩的，而且精神面貌、身体健康状态都可以得到极大的提升。

我们对（东方太阳城）客户群也做过调查，对象主要是高知识型、高收入型的，而且很多人有过在国外居住或者工作的经历，所以他们相对来说对现代型的养老是非常认可的，他们会在国外了解到很多类似的信息，他们认为这样的一种居家养老的模式是他们非常接受和认可的。

中国希格玛（集团）公司提供给《现代物业》的资料显示，北京东方太阳城位于北京顺义区，总规划建筑面积为80万平方米，其中配套公建近5万平方米。物业类型包括独栋、联体别墅、中式四合院以及四层电梯公寓等。开发商称，“从老年社区的特点出发，强调环境和人文关怀。建筑单体设计上，根据退休社区的定位，所有设计均考虑无障碍设施。”红外无线安防、水源/地源热泵等高科技智能产品也被应用于社区各项安全保障与服务设施。

项目共分三期开发，包含7个小区（组团）、约16万平方米人工湖和75万平方米景观绿地。一期“明湖园”已于2003年4月入住，与中日友好医院合作建立医疗服务中心，邮政代办中心、超市、餐厅等社区基础配套也已经投入使用。东方太阳城乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部于2003年7月正式成立。项目二期继续坚持低密度开发理念，总占地面积约47万平方米，总建筑面积仅为24万平方米。

时任中国希格玛（集团）公司投资发展部总经理冯斌，是当时东方太阳城项目的主要负责人，他向《现代物业》介绍说，项目当前售出约4,700个单位，常年入住率在30%-40%。购房人以年轻人为主，老年人自己购买的比例不高，原因在于退休老年人不符合银行发放贷款的基本条件，无法获得银行贷款。

也就是说，在东方太阳城真正拥有产权的业主之中，老年人属于少数。冯斌进一步解释说，东方太阳城之所以被称为“养老社区”，是由其地理位置、配套设施和服务内容决定的。项目位置远离城区，不适合上班族和年轻人居住，东方太阳城的绝大部分购房人都是年轻人，但90%的居住者是老年人。

东方太阳城中的酒店、会所等设施的运作在其官方介绍中并未定位于老年人专用。一些年轻业主也会把东方太阳城当作近郊度假的场所。社区内配套的东方太阳城嘉宾国际酒店，主要提供给太阳城业主以外（包括老年业主亲属）的人群小住。而康体中心既能出售会员证，又能接待会议团体和零散客人，对社区内外客人都开放。

项目的养老配套设施和房屋建设，据冯斌介绍是按照国家对老年社区的设计规范要求设计建设的，老年生活配套设施面积占总建筑面积的7%，配套设施和特殊设施的建设也会适当增加开发成本。

社区的养老事业主要由物业管理公司和俱乐部公司履行完成。北京顺欣阳光物业管理有限公司负责东方太阳城社区物业管理。北京东方太阳城俱乐部有限公司负责开发商持有物业的运营管理，主要运营一个四星级酒店、社区会所、医院、康体中心、高尔夫球场、农庄、幼儿园等。两个公司在经营上独立核算、自负盈亏。

小区目前物业管理费收费标准是2.45元/（月·平方米）。物管公司配备固定流动的安保人员值班巡逻，整个小区配备282个摄像头并在监控室集中监控视频画面。

除了常规的物业管理服务外，东方太阳城物业管理公司专门为老年人提供的服务内容有：

1、居家服务类，包括：小时工、玻璃清洁、纱窗清洗、皮质沙发清洁、居室开荒保洁、家私保养、入户特约维修、家政服务、物品搬运（包括社区内搬家）。

2、居家代办类，包括：搬家公司预约、火车票飞机票代订、免费理发预约、老年婚纱摄影（证件照）拍摄服务、鲜花预订、家庭绿植养护、免费代订出租车、代购、足底按摩预约、汽车保险及其他保险代理。

3、园林绿化类，包括：苗木代购、栽种；草坪代购、栽种；小院绿化养护；小院绿化施工；农庄代管；绿化病虫害防治；树木修剪整形；小院绿地杂草、垃圾清理；废旧物品回收。

4、居家便民类，包括：自行车免费打气；钥匙卡免费托管；爱心伞服务；水、电、燃气卡托管服务；电话探视；电瓶车服务；便民服务卡免费派送；复印服务。

包含在物业管理服务范围内的电瓶车，被一些老年业主看作是在硕大社区内出门代步的不二选择。《时代周报》2012年12月20日《北京“养老地产”破冰》中援引社区业主王女士的话说：“以前出门，一扬手就有电瓶车开过来，现在是定点定时开。”

电瓶车减少班次是否由物业管理经费不足导致？是否与常年只有30%-40%的低入住率有关？冯斌面对这个问题时并没有正面回答，只是说：“和北京所有的其他物业管理公司一样，物业管理的收费标准上涨非常困难，但10多年来，物业管理的各项成本都在上涨，物业管理公司面临巨大的经营困难”，“物业管理的经营困难是整个物业管理行业存在的问题，只能靠国家制订相关政策统一解决，这个过程可能会很长养老地产 研究，靠公司自己不能解决。”

东方太阳城物业管理人员一般不接受急救培训，急救的服务由东方太阳城医院医务人员提供。冯斌表示，东方太阳城的功能是要满足特定老年群体需要，主要服务和居住对象是能自理或亚健康型老人，他们能够健康自理并在自购或自租住宅单元内居家养老，基本不需要其他人照顾，但需要有共同的集体交流和娱乐活动。

希格玛集团官方介绍称，东方太阳城医院建筑面积2,200余平方米，是一所功能完善的综合性医院。全院编制病床位20张，员工34人，医疗专业技术人员32人，其中中高级技术职称12人，初级职称18人。开设有急诊科、内科、外科、中医科等近十五个科室。“医院的技术力量和服务品质延伸到整个社区，为广大社区居民提供全方位优质的医疗、保健服务”。

借鉴美国太阳城的模式，社区服务中的一项重要内容是开发老年人的文化娱乐活动。物业管理公司以鼓励和协助为主，并不对各个活动俱乐部进行实质性的投资。

冯斌说：“社区的各种文化活动和文化俱乐部都是社区老年人自发组织、自主经营，活动经费都是自筹的，物业管理公司给予一定协助。”而特约服务（如保姆、家政等）的收费是按当地同类服务的市场价格定价，为老年人提供各类服务在经营上不谋求盈利。

位于社区中心会所内的东方太阳城老年大学——“北京东方太阳城文体培训学校”于2005年11月经北京市顺义区教委批准、北京市顺义区民政局核准、备案后于12月正式成立。老年大学属社区公益机构，不以盈利为目的，已开设芭蕾舞蹈班、民族舞班、布贴画、电脑班等课程。社区居民除了学习之外，还可以申请开设课程，把自己在某一领域的长期研究成果和心得体会与社区居民分享。老年大学中的许多课程是老年业主自己开发的。

绿色农庄也被看作是一项富有“养老社区”特色的项目，居民在农庄内可种植各色瓜果蔬菜，通过认领的方式“拥有”自己的土地，亲手种菜。如果无暇打理，物管还可以代为照料。

社区中心有商业街，主要经营百货、餐饮和其他服务类，商业管理公司通过社区铺面房招租引入商家。

业主对居住在东方太阳城的养老方式体会如何？东方太阳城提供给业主之间、业主与物管、业主与开发商交流的社区报纸《阳光快报》上曾刊登了署名为“老声”的文章《十年后的我还住在太阳城吗？》，文中写到：

2004年，刚刚步入老年的我在“东方”买了房，想做一个“退休生活的领跑者”。当时我想，我们是“低龄老人”，随着时间的推移，这边的养老的条件会逐步好起来的：“牛奶会有的，面包也会有的。”然而，八年过去了，“东方”在养老事业的发展上可谓“步履蹒跚”，进展不大。这就是老友离去的原因。也是住在这里的很多老人的心结。

我搬进“东方”不久即参加了“太阳城养老俱乐部”的活动，那是由社区中一些热心“东方”养老事业的住户自发组织的……曾想先集中力量办好社区的老年餐，这也曾得到俱乐部方面的支持。然而不幸两次“试验”均以失败告终。究其原因，一是创办者的思维不完全符合实际，二是没有各方的通力合作。事实证明单靠“民办”或靠某一方面的积极性是不行的。

案例启示：

中国的“养老地产”概念出现已有时日，但也一直未获得公认的定义，通常被认为是一种基于专用养老配套设施和养老服务理念来开发的房地产项目。

以养老处所划分的养老方式，一般认为可以分为“居家养老”和“机构养老”。这两种方式各有利弊，前者可以满足中国老年人退休后长期居家的普遍心理需求，但不能持续性地享受专业的养老服务；后者则与前者正好相反。因此，一些“养老地产”项目的策划者，希望通过引进一种“社区养老”的新概念，即在一个完整的地产项目开发中，将“居家养老”和“机构养老”结合在一起。

然而，让开发者所期待的美国太阳城的景象，在北京东方太阳城中未能充分体现。除去开发商的硬件设施投入和服务商的软件投入因素之外，实际上，此前亦有不少媒体公开报道谈到东方太阳城由区位导致的“冷清”问题。人气不足既给目前普遍依靠规模效益的物业管理服务带来不少发展限制，也给社区商业和文化的发展，尤其是养老产业的开发，带来不小的难题。

（原载于《现代物业》2013年1期，《太阳城：从夕阳望向朝阳》，作者：成忻、元慎）

大浪淘沙拾明珠——中国物业管理40年

《现代物业》特别案例回顾

文/本刊编辑部

原载于《现代物业》下旬刊2021年第11期/总第546期

时光荏苒，中国物业管理迎来了自己的40岁生日。今日的行业成就已为人瞩目，中央屡屡出台文件将物业管理置于新型社会建设的重要位置，《民法典》将建筑物区分所有权与物业服务明确纳入最高民事法律，物业管理毋庸置疑成为中国社会发展中不可或缺的一环。

自2002年7月正式创刊以来，《现代物业》杂志始终如一地打造物业管理在高度、深度、广度和速度方面的优势专业传播平台，通过近20年不辍地报道与研究，《现代物业》杂志全景式记载了中国物业管理的发展历程，其中包含着大量轰动全社会的热点事件，以及在当时具有行业代表性的个案介绍与剖析。如果说，40年的中国物业管理发展史犹如一条长长的河流，那么，这一个又一个精彩经典的行业事件或案例养老地产 研究，就是那岸边明亮的珍珠，在历史中闪烁出耀目的光芒，时刻向人们提示着过去，昭示着未来。

本期回顾2012年-2013年发表的部分精选案例。