养老地产如何利用REITs融资？

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养老地产如何利用REITs融资

2018年总理作政府工作报告中十次提及养老。人口老龄化带来了一系列问题，也带来了巨大的市场前景及市场容量。养老市场受到各路资本的高度关注，房地产、金融、医疗、保险等行业的大企业纷纷布局养老。在这种形势下，养老地产逐渐成为投资蓝海和资本新宠，但融资制约和金融模式乏力一直是发展掣肘之一。

我国养老地产的突破口是REITs，只要养老地产能够长期稳定的回报给REITs投资者，REITs就可以为养老地产提供相对低成本的资金支持，帮助快速形成专业化的养老产业链，以REITs模式突破融资瓶颈将成为我国养老地产实现飞跃的发力点。

我国养老地产市场发展现状

1、老年人口规模增长快速，养老问题亟待产业支持

2月26日老龄委发布的资料显示，到2017年年底养老地产 reits，中国老年人口（60岁以上）2.41亿人，已占全国总人口的17.3%。仅2017年，新增加的老年人口就超过1000万。根据预测，到2030年，这一人口占比将达到25％左右，这一切数据都表明中国将提前进入超级老龄化社会化。

2、两会透露房地产行业机遇：养老地产有前途

报告里特别提到养老地产的发展。报告里是这么讲的：人均预期寿命将达到76.7 岁。积极应对人口老龄化，发展居家、社区和互助式养老，推进医养结合，提高养老院服务质量。这实际上就是要推动养老事业的发展，其中一个就是养老地产的发展。可以判断，未来5到10年将是养老地产发展的黄金机遇期。

养老地产的红利主要来自三个方面。一是人均寿命延长，养老时间延长，人均寿命的延长，对房子的需要量，一个是大，一个时间长。再就是六零后的子女几乎都是独生子女，独特的家庭结构让 60 后很少会选择依赖子女解决养老问题。也就是说不依赖子女了，只能花钱去做社区养老或者商业化养老。第三，从社会发展方面看，3到5年之后是养老产业的风口，其他跟养老地产相关的一些养老产业也会慢慢的发展起来。

近几年，除了房地产开发商外，不少险资和养老服务机构也纷纷试水养老地产项目。有着丰富闲置资金、丰厚客户资源的保险企业一片欢腾，在地产征途上，养老地产可以曲线突破“限购”、“限墅”等限制，因而成为险资聚集地。近年来，泰康人寿、中国人寿、中国平安、新华保险、合众人寿等多家险企纷纷拿地，进军养老地产。险资通过与房企开发商合作或自主开发养老地产项目，可以随之开发养老保险项目、拓宽投资渠道。

3、养老地产亟待REITs助力

我国养老地产的突破口是REITs，任何产业链的形成都是一个完整的资本循环，养老产业也不例外。REITs模式非常有可能成为中国养老地产的发展之路。只要养老地产能够长期稳定的回报给REITs投资者，REITs就能够为养老地产提供低成本的资金支持，快速形成专业化的养老产业链。

养老地产利用REITs融资的依据有哪些？

REITs和养老物业结合度非常高，稳定收益下的低成本长期资金是REITs存在的基础与条件。养老地产开发经营应该利用信托融资方式灵活、形式多样的特点进行间接融资，并积极探索进行结构性融资，用好资产证券化工具。结构性融资的本质是一种以特定的基础资产信用为基础的资产信用融资，只要某项资产能够产生现金流，该资产产生的现金流就可以被证券化。养老地产在经营过程中会产生两种收益：

一是老年人入住养老项目时交纳的入门费或者抵押金，这属于既定债券；

二是老年人入住时每月需要交纳的养老服务费、房费、餐饮费等，该类费用明确、稳定，属于未来债权；

有债权的证券化对养老地产开发企业更具现实性和可行性，有基础法律关系的未来债权是可以作为信托财产设立信托的，通过结构性融资工具，把既定债权和未来债权证券化，能够解决养老地产持有运营阶段的融资问题，这就为养老地产REITs提供了理论依据。

养老地产与REITs的契合点是什么？

养老地产完全可以通过盘活存量土地的方式获取低价资产，降低成本提高收益，实现资产增值，REITs上市。将养老项目打包进入REITs，可以顺利实现从重资产向轻资产的转化；同时，在银根紧缩、借贷无门的情况下，这也是活化资产的重要手段。

未来养老物业收入一定是REITs的核心产品之一，但关键是如何处理资产权属问题、健全相关法律法规，才能最终实现REITs金融创新对中国养老地产的推动作用。

养老地产利用REITs融资的美国运营模式可借鉴之处有哪些？

从美国的养老地产运作经验来看，美国养老地产的主流投资商是REITs，REITs公司主要通过两种方式来运营旗下养老物业，一是净出租模式，二是委托经营模式。在净出租模式下，REITs公司把养老/医疗物业租赁给运营商，每年收取固定租金费用（养老社区的毛租金收益率通常是物业价值的8-12%），而所有直接运营费用、社区维护费用、税费、保险费等均由租赁方承担。此种模式下，REITs公司的毛利润率很高养老地产 reits，净租金收益/毛租金收益可达80%以上，而且几乎不承担任何经营风险，业绩也较少受到金融危机的影响（除非租户破产）；与之相对，租户（运营商）获取全部经营收入及剔除租金费用、运营成本后的剩余收益，并承担绝大部分经营风险。所以，为降低资金成本，传统上REITs公司的大部分物业采用净出租方式运营，少部门物业采用委托经营模式运营。结果，即使是在金融危机背景下，多数养老地产REITs公司仍能提供稳定的分红收益，凭借收益的稳定性，为养老地产REITs公司仍能提供稳定的分红收益，凭借收益的稳定性，为养老地产市场提供了低成本的长期资金，从而打通了经济性周期低谷中的融资渠道。

养老地产如何利用REITs融资？

以欧英明德设计广钢养老项目为例，资产投资收益、会员卡资金池、REITs资产证券化及其它收益产品组合，由单一的资产管理公司向投资公司、房屋综合交易公司、养老基金公司延伸，具体详见下图示例：

养老产业学习盛宴

中国养老产业高管研修班·第32期

一、创新模式，养老项目的商业模式与盈利模式如何设计？

二、养老项目资金解决之道——如何多层次的解决融资难的问题？

三、医养结合项目的“医”“养”管理模式与运营服务要点

四、“营销制胜，服务为王”，养老项目如何高效实现营销目标

五、看看标杆养老怎么做——标杆养老项目参观考察

【培训时间】2018年 5月23日-25日

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【咨询热线】樊老师 157 1138 0977（微信同号）

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一、国家最新养老产业政策及解读（民政部领导）

二、让管理出效益：养老机构如何搭建科学合理的管理体系

三、“风险控不住，一切都白干”——如何做好风险管理的顶层设计（3610模式）

四、案例剖析：养老项目如何快速提高入住率，实现预期的回款目标？

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