我国养老地产开发环境及政策分析+案例分析 第3页

毫无疑问，中国养老地产未来一定有非常广阔的发展空间，现在的问题只是这个市场启动并迅速进入大跃进时代的那个时间点在哪里，就像整个房地产行业或者商业地产曾经的发展轨迹那样。

但同时，我们不得不看到现实的制约因素，归根结底，在这个不发达国家，在缺乏国家财政帮助的情况下，老年人的支付能力限制、拖延了养老地产的发展。

养老地产的发展需要国家政策的支持，国家财政的投入和政策扶持是必不可少的。同时，养老地产需要房地产业、医疗服务业、银行业、保险业共同进行创造性思文，提出在现有形势下可行的解决方案。

目前，我国的养老模式以居家养老为主，但是随着经济社会的发展以及“4-2-1”结构家庭日益成为社会主体，相对单一的养老模式越来越不能满足老年人日益增长的对物质生活和精神生活的需要，养老地产在很大程度上可以弥补这一不足。为促使养老地产行业的更好发展，全面分析其开发过程中所涉及的各主体之间的关系，构建更合理有效地开发模式，具有重要的理论意义及实践意义。

1.3 论文框架

人口老龄化是当今世界人口发展的趋势。这种人口年龄结构的变化正在广泛而深刻地影响着人类社会生活的各个方面，人口老龄化已经日益成为世界各国关注的重大人口问题。欧美等发达国家在二十世纪优七十年代已经开始养老地产的

开发，现在已经发展成一个成熟的房地产产业的支柱。

本文旨在通过对中国养老方式的现状及老年住宅现状进行描述，论述了养老地产的开发环境，并从环境和政策的角度对养老地产的开发前景进行研究与分析。参照我国现有的养老方式，结合北美洲，欧洲，日本及我国现有的一些养老地产的开发案例，本文进一步提出了养老地产项目开发中应注意的若干问题。希望本文的研究能够为政府政策的合理制定和开发商的理性投资决策提供参考。

具体来说，本文的结构如下：

首先，主要描述国内养老方式的现状以及老年住宅市场现状。

其次，主要论述养老地产的开发环境，包括政策环境，经济环境，社会环境，文化环境，现有开发环境对我国养老地产发展的影响，养老地产发展的困局，对我国养老地产发展提出相应合适的借鉴建议。

接着，在上章对养老地产开发环境的论述基础上，下一章介绍了国内外养老社区的模式，列举了他们的类型和特征进行对比。

然后，主要根据案例来分析，通过一些成功的案例来具体分析，对政府的一些相应政策及对养老地产市场的宏观调控提出相应的建议。

毫无疑问，中国养老地产未来一定有非常广阔的发展空间，现在的问题只是这个市场启动并迅速进入大跃进时代的那个时间点在哪里，就像整个房地产行业或者商业地产曾经的发展轨迹那样。

但同时，我们不得不看到现实的制约因素，归根结底，在这个不发达国家，在缺乏国家财政帮助的情况下，老年人的支付能力限制，拖延了养老地产的发展。

养老地产的发展需要国家政策的支持，国家财政的投入和政策扶持是必不可少的。同时，养老地产需要房地产业、医疗服务业、银行业、保险业共同进行创造性思文，提出在现有形势下可行的解决方案。

养老型住宅建筑公摊面积大、建筑设计细节要求高、小区配套投入大，整体造价必然偏高，养老地产行业应做更多工作来引导社会消费观念的转变。同时，养老型住宅如何借助电子技术帮助老人实现生活更便利更安全、如何与医疗资源紧密结合、如何充分发挥配套设施作用，这些都存在着很多值得研究的内容。

最后总结全文，并对未来养老地产的发展做出了展望。政府在养老地产市场上应发挥主导作用，制定和完善养老地产的发展目标和规划，并建立和健全新型社会保障体系。因此，养老地产产业的兴起是社会保障体系建设和人文关怀的结合。

我国养老地产开发环境及政策分析+案例分析 摘要：当前，我国人口老龄化日益加剧，而作为能充分体现对高质量老年生活追求的养老地产在我国发展还比较薄弱。为了缓解同趋严峻的养老问题，社会化养老模式势在必行。面对着庞大的老年市场，养老地产将有着广阔的发展前景。这一趋势也使我国养老地产开发行业面临巨大的机遇和挑战。在这种状况下，本文以我国的养老地产为研究对象，首先综述了养老地产的概念及国内、外养老地产的发展现状，选取有代表性的国家为例，介绍了养老地产发展的历程及成功经验。然后借鉴国外发达国家养老地产开发先进经验，分析养老地产开发所存在的问题并提出了相关的政策建议，对促进我国养老地产持续快速发展的具有重要的现实意义及理论意义。

关键词： 养老地产；开发环境；政策建议

The pension property development environment and policy analysis

ABSTRACT：At present, China's aging population has increasing rapidly。 Old-age real estate can provide them with high quality of life, but it is still under-developed。 To alleviate the serious problem of old-age, social old-age model is imperative。With the rapidly growing needs of the vast China’s elderly, the real estate development for old-age will have broad prospects and great potential。This trend made our old-age real estate development industry faces a huge pension opportunities and challenges。

In this case,this article is about old-age real estate in China。 First of all this article reviewed the old-age real estate concept and based on domestic and international developing cases, the author choose several countries to review their development histories and experiences, and analyzed the current situation and problems in China。Then, this article based on the advanced experience of real estate development in developed countries,this essay established a pension real estate development pattern, analysising of old-age real estate development problems and put forward policy recommendations to promote sustained and rapid development of old-age real estate in China, that has important practical significance and theoretical significance。

Key Words：Old-age Real Estate; Development environment; Policy Proposal

目 录

摘要1

ABSTRACT 1

1 绪论4

1.1 研究背景4

1.2 研究意义2

1.3 论文框架3

2 养老地产概述4

2.1 养老地产的概念及内涵4

2.2 养老地产的特点4

2.3 当前养老地产的主要类型5

3 国内外养老地产发展现状与市场需求分析7

3.1 国内养老地产发展现状7

3.2 国外养老地产发展现状8

3.2.1 北美地区----以美国、加拿大为例8

3.2.2 西欧地区----以瑞典为例9

3.2.3 亚洲地区----以日本为例10

3.3 养老地产市场需求分析10

3.3.1 养老地产的市场需求10

3.3.2 养老地产的发展趋势11

4 我国养老地产开发环境分析13

4.1 我国养老地产开发环境分析13

4.1.1 政策环境13

4.1.2 经济环境14

4.1.4 文化环境16

4.2 现有开发环境对我国养老地产发展的影响分析16

4.2.1 现有开发环境对我国养老地产发展的有利因素16

4.2.2 现有开发环境对我国养老地产发展的不利因素17

4.3 养老地产发展的困局18

4.3.1 成本困局18

4.3.2 开发困局19

4.3.3 运营困局19

4.4 对我国养老地产发展的政策建议20

5 国内外养老社区模式23

5.1 国际慈善机构（HTA）老年居住建筑分类标准23

5.2 国外养老社区模式25

5.2.1 国外老年居住建筑模式25

5.2.2 国外老年住宅特征27

5.3 中国养老社区模式28

5.3.1 候鸟式养老模式28

5.3.2 活跃型养老模式28

5.3.3 异地型养老模式29

5.3.4 农家式养老模式30

6 养老地产开发案例分析31

6.1国外养老地产案例分析31

6.1.1美国太阳城养老社区31

6.1.2日本高科技养老院34

6.2国内养老地产案例分析35

6.2.1 昆山绿地孝贤坊35

6.2.2北京太阳城38

6.3养老地产公司案例----上海绿地集团42

7 总结44

致谢46

参考文献47，3512

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1 绪论

1.1 研究背景

我国已经逐步步入老龄化社会的阶段，由于我国是人口大国，人口老龄化所引起的社会问题成为党、政府不得不面对的严峻问题。资料显示，2009年，全国60岁以上老年人口达到1.674亿，占总人口的12.5％。与2008年度相比，老年人口净增725万，增长了0.5个百分点。我国进入老龄化社会10年来，老龄化速度逐步加快，现已进入新中国成立后的第一个老年人口增长高峰期。

目前，房地产行业发展的迅猛势头随着相关政策的出台以及各地土地资源的高度开发而被有效遏止，诸多与房地产相关的机构和行业都在寻找新的经济增长点。养老地产在我国尚属新兴领域，但可以预见，它将在未来几年内被资本迅速炒热，更多的地产商或将持资踏入。

2010年底，房地产行业“领头羊”万科斥巨资高调挺进养老地产市场，与万科先后杀入该领域的还有诸多大型全国性房企。随后，这个被称为前景广阔、消费群庞大的新兴领域，在泰康人寿、中国人寿等险资进入后变得更加火热本文来自优~文)论'文`网，毕业论文 加7位QQ324~9114找原文。

养老住宅市场被认为前景广阔、淌费群庞大，使得许多开发商跃跃欲试。而泰康人寿、中国人寿等保险公司纷纷启动养老项目，保险资金已开始“变相”进入养老地产。事实上，泰康人寿在拿到保监会下发的首张投资养老社区的资格书后， 随即在北京小汤山出资40亿元购买2000亩地。而该公司随后又在上海、三亚等城市迅速拿地，布局全国养老产业。

近年来，在党和政府的高度重视下，各地出台政策措施，加大资金支持力度，使我国的社会养老服务体系建设取得了长足发展。养老机构数量不断增加，服务规模不断扩大，老年人的精神文化生活日益丰富。截至2010年底，全国各类收养性养老机构已达4万个，养老床位达314.9万张。社区养老服务设施进一步改善，社区日间照料服务逐步拓展，已建成含日间照料功能的综合性社区服务中心1.2万个，留宿照料床位1.2万张，日间照料床位4.7万张。以保障三无、五保、高龄、独居、空巢、失能和低收入老人为重点，借助专业化养老服务组织，提供生活照料、家政服务、康复护理、医疗保健等服务的居家养老服务网络初步形成。养老服务的运作模式、服务内容、操作规范等也不断探索创新，积累了有益的经验。

老龄人口养老问题涉及社会保障、社会福利乃至社会安全、社会稳定等各个方面，关注老年人是国家落实科学发展，促进社会和谐的重要因素。因此，现阶段针对养老地产如何更好更快发展进行研究是必要的养老地产政策，从养老地产开发过程的参与对象出发，构建创新型的养老地产开发模式是促进我国养老地产发展的有效手段，对我国更好应对老龄社会的到来也具有积极的作用。

1.2 研究意义

中国的老龄化既带来深刻的社会危机，也给部分行业带来了全新的机遇和挑战，如医疗服务行业、保健品行业、旅游业等都因应社会养老需求对市场进行细分，甚至以老年客户市场为主市场。房地产行业作为与民生密切相关的支柱产业，养老地产的催生与发展也就成为必然。

为应对人口老龄化，我国制定了《社会养老服务体系建设规划(2011-2015年)》(以下简称《规划》)。《规划》提出，我国应建立起与人口老龄化进程相适应、与经济社会发展水平相协调，以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系。《规划》关于机构养老设定的目标是到2015年每千名老人拥有养老床位数30张，即将现有床位数增加一倍多。据统计，我国老年人口中失能半失能老人所占比例为19%，因此3%的目标床位数明显偏低，即便如此，要想在5年之内让机构养老床位数翻番仍是一项非常艰巨的任务——按照25平米/人的标准，床位数连翻新带新建应达到老人总数2%即370万，改建新建建筑面积将达到9000多万平米。关于对居家养老和社区养老的系统支持，《规划》提出要规范和扶持居家服务机构的发展，同时提出了家庭无障碍设施改造、社区配套建设社区养老设施，2015年设定目标为应使日间照料服务基本覆盖城市社区和半数以上的农村社区。