老年公寓(养老院)可行性报告参考资料_0.doc

据统计，目前我国60岁以上的人口达到1.44 亿，占总人口的11%，在今后较长一段时期 内，老龄人口的比例将以年均3.2%的速度增长，从2001 年到2020 年这一时期，平均每年 将有596 万人进入老龄，大约在21 世纪40 年代，人口老龄化程度达到顶峰；2030 年前后， 我国60 岁以上的老龄人口预计将增至4 亿左右，相当于现在欧盟15 国的人口总和；到2050 年，我国60 岁和65 岁以上的老龄人口总数将分别达到4.5 亿和3.35 亿，这意味着每3 个人 中就有1 个老人。据人口专家预测，未来10 年，包括独生子女与独生子女、独生子女与非 独生子女组成的独生父母家庭（即421 家庭）在我国至少会达到上千万个。据一项京沪穗城 市居民调查显示，35%的家庭要赡养4 位老人，49%的家庭要赡养2-3 位老人； 全国各类老年社会福利机构有170 多万张养老床位，而全社会的养老床位需求达 1400 石家庄现在60岁以上的老年人口已达118.2 万，占总人口的12.6%，石家庄民政局福利处 姜连吉处长说，托老的需求，市场很大。目前石家庄有证的老年公寓有30 家，床位不足万 张，占市区老龄人口的千分之8.12，跟全国的1%差距很大，跟国外要求达到的10%，不可 而语。

养老床位缺口很大。燕赵老年报记者杨勃志说，以前老年公寓入住率不是很理想，但 是今年年初开始，好多老年公寓爆满，且有几家排队等候入住。 我们考察过的老年公寓护理院，了解到的一些信息：白求恩护理院；颐养园老年公寓；夕阳红老年公寓；长安老年公寓；祥和老年公寓；锦华老年公寓；棉五托老所；联谊老年公寓。 运营比较好的老年公寓有：长安老年公寓；东云老年公寓；夕阳红老年公寓；松鹤圆老年公 寓；祥和老年公寓；锦华老年公寓；颐养园老年公寓。新投资扩建的老年公寓有：新建的锦 华老年公寓，投资150 万；东三教的颐寿园投资600 万，面积7000 平米。颐养园老年公寓 扩建投资200 万；祥和老年公寓扩建投资200 万。当时我们在一家护理院了解情况时，老板 说，石家庄的老年公寓5 年后会火起来，我们想有一定道理。 三、几种养老形式的介绍：家庭服务、居家养老、老年公寓、福利院等4种形式。 家庭服务照顾，是对生活不能自理、卧病在床的老年人，在家接受亲属全方位照顾的形式，儿孙满堂，儿女尽孝自古以来就是中国老人最理想的养老状态。我们国家大部分都是这种形 式，也是人们追求的养儿防老的理念体现；居家养老，是对居住在自己家中，有部分生活能 力，但又不能完全自理的老年人提供的一种服务。

具体包括上门送饭、做饭、打扫居室衣物、 洗澡、理发、购物、陪同上医院等项目；老年人公寓，是对社会上有生活自理能力但身边无 人照顾的老年夫妇或单身老年人提供的一种照顾方式，包括称名为暂托所和老年人院。因家 人临时外出或度假，无人照料的老年人便可送到暂托所，由工作人员代为照顾；而对那些生 活不能自理，又无人照顾的老年人则送入福利院或敬老院，这是国家对一些孤寡老人和生活 困难老人提供的一种福利。根据我国特有的情况，计划生育造成的421 家庭的出现，当今社 会竞争加大，子女们工作紧张和生活压力增大，致使养老形式不得不发生转变，居家养老和 家庭服务养老在一些条件上不允许，有些有房子有退休金的老人也不愿住到政府办得敬老 院，一些高标准的老年公寓市场应运而生，是不可阻挡的。 高标准的老年公寓在设施、管理和环境上要有特色，体现在软件和硬件两个方面，无障碍设施、紧急呼叫系统、室内卫生间、图书室、医务室、健身娱乐场所、室外活动场地等都要 高标准配齐，护理人员的素质以及针对老年人的服务也要全面具体。体现在：规划设计中力 求以生态园林人文景观为主题，充分体现人与大自然相和谐的环境，在整个规划中园林绿化 面积达 75%以上，并根据老年人活动和爱好特点，规划建设项目要有：垂钓湖、门球场、 饲养场、种植园及户外健身设施。

室内设计按照国家颁布的《老年人建筑设计规范》高标准、 高要求实施。在园区内所有设施都要采用环保和优质产品，只要是涉及老年人日常生活、健 身活动的地方都要无障碍设施和人性化提示、对老年人身体健康、生命安全有着绝对保障。 宾馆有五星级，老年公寓也建成五星级，也相当于宾馆，也有高消费的人群，石家庄要在一 万里挑一个老人入住，我们想也有可能。 房租算上30%，床位费占 20%，护理费 30%，饮食 20%，现在老年公寓收一个老人一个 月基本上有700 元的收入。石家庄现在针对老年事业的优惠政策有：电费为居民用电，暖气 为居民价，车辆养路费减半，床位费补贴每人每月10 元，民政局还有福利彩票基金帮扶老 年公寓。还有每年到过节过年时一些企业到老年公寓慰问，做志愿者，展示形象。这个方面 主要靠院长们发挥个人魅力去争取，打通关系去要，才能得到一些，但是僧多粥少，不能做 为主要的利润依据。 六、投资10000平米老年公寓的分析： 投资10000平米，根据现在的市场行情，综合造价在2000 万。根据《老年住宅设计规范》， 使用面积为7000 平米，每个老人为10 平米，可以入住700 老人，每人每月700 元的收入， 一年为700*12*700*50%（入住率）=294 万。

2000/294 年可以收回投资。相对时间长，风险大，这就是好多运作住宅房产的公司不做老年公寓的原因。 做什么也离不开宣传，我们假如要建一个高标准的老年公寓，在现在石家庄三年大变样，这个阶段，大投资，肯定政 府支持，群众欢迎。报纸电视媒体会给我们做免费广告。下一步就是我们自己如何经营了。要虚心，不张扬，要和各级领导搞好关系，新闻媒体联系密切，广开门路，切实把养老事业 做好，为集团公司的整体形象加分。 一切围绕服务老年人，一切围绕住户所想，住户的满意就是我们最好的收入。说白了，老年公寓就是伺候人的工作，没有什么高科技，也不需要高精尖的技术，主要体现的是要有耐 心、细心、爱心、真心、孝心。必须用心学习、总结别人的经验，做到手脚要勤快，嘴巴要 甜。刘宏到老年公寓做志愿者，也体现出了这方面的意思。 九、项目立项社会背景是不以人的意志为转移的，石家庄有好多企业也在追加投资此事业，现在石家庄的老年公寓市场远远没有饱和，确实是一个良好的时机。 我们要建老年公寓要考虑这样几个方面：一是地理位置选择交通便利、人气旺盛、公用设施完善、环境优美的地方。二是定位高收入的保障对象，要“嫌贫爱富”。三是床位要多、面 积要大、投资较多的大规模老年公寓。

四是我们肯定是边干边学、人性化、规范化公司式管 理，让参观者和入住者感到我们眼光远大，要有建设百年企业的雄心和韬略。 十一、 提高老年公寓效益的对策思路： 理论上有经济主体的经济效益主要来自于两个方面即收入与成本的比较。只有遵循既开源又节流的思路，才能从根本上降低养老服务成本，提高效益。在降低成本方面有依托共用资 源比如医院公园，共享政府配套设施；抓好前期投入，考虑事情要有前瞻性，不要重复投资， 减少返修；降低管理成本，根据自身的优势发展特色性服务项目，提供差异化管理，最大程 度做到最小成本提供最优服务，达到利润最大化；要充分考虑到老年人特有的风险因素，在 入住合同上注明，以免引起不必要的麻烦，造成经济损失的同时提高了成本。在增加收入方 面考虑到：增加有形的收入，增加基础设施的建设，提供比较齐全的服务，满足入住老人的 需求的同时，吸引社会上老人消费，提高利用频率；增加特色服务，马斯洛的需求层次理论 告诉我们，老年人需要的不仅是满足物质享受，还要满足精神享受，在不断满足他们的提高 需求，达到心理上的依赖，对于服务的支出他们会更主动，我们更有收入（赵本山小品聊 10 元钱的）；还有教育培训（我个人上电大也有补缺憾成分在里面）、音乐、太极养花种草 等，只要吧老人们的需求与老年公寓的供给有效地结合在一起，增加收入是大有余地。

杭州市社会福利中心，占地58亩，总投资6600 万元，共有床位500 张，自1999 年投入 使用，从2001 年起每年实现利润40 多万元。它的经营主要还是为了体现国家的福利设施。 杭州市萧山区老年颐乐园，占地50 亩，投入5000 万元，经过政府批准，转让房屋使用权， 仅此一项，收回资金1000 万元。老年公寓的利润率在2003 年，湖南的一家统计结果为平均 利润率为5.6%，2004 年为10%。其中有做的成功的利润率为18.87%。 《人口老龄化》顾名思义，老龄化指的是在社会总人口中老年人的比例越来越高。对于老龄化，国际上最简单的评判标准是：60 岁以上的人口数占总人口数的比例超过10%，或65 岁以上的人口数占总人口数的比例超过7%。2005 年底全国1%人口抽样数据显示，我国65 岁以上人口达到10055 万人，占总人口数的7.7%。我国已成为人口老龄化国家。 我国自1999 年以来已经进入老年型国家。新世纪开始银发浪潮滚滚而来，而且老年人口 基数大、发展速度快、来势凶猛。因此解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市 面前的一个紧迫的社会问题。目前我国老年人选择养老和住宅的方式，由于历史和传统观念 等原因主要以居家养老为主。

主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居，除此以外还有托 老所、福利院、临终关怀医院以及老年公寓等。老年公寓（老年社区）是依据老年人的特点 和需求设计、建造的专供老年人居住的住宅。它既体现老年人养老居住，又能享受到各方面 社会化服务的住宅。老年公寓兴起于北欧一些国家，90 年代在美国一些城市发展起来，成 为房地产业的新兴领域。中国的北京、天津、大连等城市近几年也相继建成老年公寓。随着 经济的发展、人民生活水平的提高以及观念的变化，老年公寓的市场需求将不断增长。 1、中国人口老龄化的发展。我国已进入老年型国家，北京、上海、天津、广州、沈阳、大连等大城市也快速进入老年型城市。据世界卫生组织的资料，一个国家的老年人口系数达 到10％以上（60 岁以上人口）或7％（65 岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老 年型。老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重，它反映人口老化的程度（《人 口与社会保障研究》陈朝先著，1998 年版）。目前我国60 岁以上老年人口已达1.3 国总人口的10％以上，到21世纪中叶将超过4 亿，占全国总人口的28％，即每4 个人中就 有一位老年人。又据预测我国65 岁以上老人数将从2000 年的0.94 亿（占总人口的7.3％）， 增加到2050 年的3.34 亿（占总人口的22.6％）（北京大学健康与家庭研究中心网站提供）。

随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展，我们要建造和发展适合不同老年人的不同要求的 各种类型的住宅。其中老年公寓会成为越来越多老年人的首选，对老年公寓的需求会不断增 2、观念的变化。中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。而且，目前“四二一”的供养关系不断增 加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。同 时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。据中国老龄科研中心调查材料显示，北京市50 岁以上的常住人口 中，希望现在住进老年公寓和将来愿意入住的分别为 10.4 30.8万（北京晚报 2002 10月19 日）。目前武汉市老年人的居住方式以与子女同住为主占65.2％。有47％的老人希 望与子女共同生活，52.4％的老人希望与子女分开居住；现与子女同住的老人中养老公寓可行性报告，有64.8％ 认为这种方式很理想，而有 35.2％的老人则希望能分开住；现与子女分开住的老人中，有 84.6％仍愿与子女分开住，有15.4％的则希望与子女同住（《城市规划》2002