浅谈养老地产前期工作与规划设计

对于养老地产的前景，无疑是相当看好的。这从房企以及保险机构大力追捧养老养生地产项目的现状已经十分清楚。目前国内很多开发商在研究养老地产，但养老地产在我国大部分省份还是空白。目前国内做得比较好的有北京的东方太阳城、广州的友好老年公寓、台湾的长庚养生文化村等。

养老地产项目为实现快速开工，要认真开展前期工程规划设计，做好工作前置，实现摘牌即开工。结合项目定位成果完成从概念设计、方案设计、初步设计到施工图设计等重要环节，中间还要穿插景观设计、机电配套设备设计、智能化设计等配套设计工作。

一、报建前置

(1)现场动工前应尽量办理好先行施工合法手续，这就要求项目开发方进入一个地方时，首先要到各部门(行政服务窗口)了解所有的报建报批验收流程，了解需要提供的资料和当地的特殊要求，提前做好一切准备，特别是规划方案先与规划部门沟通调整好，土地立项10天内完成规划设计方案编制，协调政府及各相关部门召开规划提报会，提出我司规划思路和规划手续预审等推进理念通过预审批，获得规划主管部门及当地主要领导支持。

(2)如分歧较大，则以确保展示区不变为原则。推进规划报建工作，有条件的先做地勘。提前选定施工图设计单位和审图公司，先行完成报建施工图，进行施工图审查和报建。特殊情况下同政府沟通，单独就基础图进行报建，确保摘牌后取得基础施工的“尚方宝剑”。

(3)施工图纸提前送到建设部门初审好，一切能准备的办理国土证、立项、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证等送件资料提前交到相关部门审查好，能后补的资料尽量跟政府协商(如立项、环评)。

(4)同时项目要提前通知施工单位准备报建所需的配合资料，并积极协助完成一些与政府相关的手续。最理想的状态是，到摘牌当天就可以马上补齐剩下的文件办理施工许可证，或与建设部门商量好可以签发预开工证。

二、规划前置

规划方案在摘牌前基本要能通过规划部门预审批(主要地方领导认同)。要特别重视容积率、日照分析、建筑间距、各类配套比例等指标;项目提前了解清楚当地的规划设计要求，建议严格按照当地规划要求进行规划设计，避免后期因方案修改影响进度。

新项目要结合市场需求与国内成熟的养老地产产品，要把工期短、能快速预售的产品放在首期供货中;销售展示区在综合考虑规划因素外应该安排在项目最有利的、能马上动工的地方。在项目定位上，不一定做到最高档次的项目，但一定要结合产品与目标客户合理定位，打造性价比最高的项目;在同样的产品中，必须做到最优;在同等售价中，必须做到品质最好。

三、勘探先行进场

1、参考周边地质情况

了解目标地块的地质情况，尽可能取得周边建筑物地质勘查资料及相关工程资料，为基础设计提供参考，也为前期工程提供依据，可以有效提高设计和前期工程的进度。

2、提前进入地块勘探

提前进入地块内进行详细勘察以取得勘察报告;对目标地块的地质报告进行分析，将地质勘查报告第一时间提供给予设计院，出桩基图。按先售楼部、后展示区，最后货量区的原则完成地勘。地质条件较差情况下养老地产设计公司，先行初勘，第一时间确定基础形式;规划及现场条件较完备情况下，直接详勘。

四、样板先行

1.“样板先行”的原则

(1)原则上，所有户型都要设置样板房。

(2)但也避免设置过多样板房导致成本增加，须控制规划户型的数量。

(3)为充分展现养老社区的成熟配套以及环境，需于货量现场选择景观好的楼层设置现场样板房，并做好首层架空层的泛会所展示和体验，项目应尽量避免建临建板房。

2.“样板先行”的作用

(1)检验设计的合理性及工种之间配合，及早发现问题、及早解决。

(2)确定各项施工内容的验收标准，指导大面积装修工程的施工，并在完工时按此标准进行验收。

(3)便于客户提前参观体验。

五、运营服务规划建议

参考运营管理公司从运营管理和老年人活动规律的角度提出的规划建议，如出入口、各类管理用房、服务用房的选址及面积等。

六、政府关系维护(非常重要)

1、建立与政府各层级领导、分管领导、业务部门的密切联系关系，按政府部门层级领导关系，逐级上报，下级能解决的不要用上级压下级;各种关系的建立必须是公司与当地政府的关系，杜绝把关系建立在个人关系上，更不能参与到小圈子内，避免因领导调整而影响整个项目的运作。

2、争取政府相关领导挂职本项目，如争取城建副市长级别领导挂职指挥部长。

3、定期向主要政府领导汇报项目进展情况，定期或不定期邀请政府领导前来项目指导工作，配以媒体报道，既推动项目工作开展，也提高项目影响力。必要时，可以邀请政府领导到集团或公司其他成功的养老项目参观。

4、以工作简报的形式定期书面报告政府主要领导，汇报重要工作进展，请求协调解决问题及提出处理方案的建议。