房企实践养老地产模式 物业配比可缓资金压力

周三下午，洲联集团五合新力总经理张颖对大智慧通讯社表示，近年已有多家房企进入养老地产领域，持续运营成本较高回款较慢是项目面临的问题，通过调节物业配比，调整销售型物业比例能降低运营养老地产的成本压力。

周三下午，2013洲联集团秋季主题发布会在京举行，会后交流时张颖表示，目前很多房企的养老地产项目已经面世养老地产运营模式，但从我们掌握的情况来看盈利状况都不太乐观。洲联集团研究报告显示，以租售结合的模式能降低运营养老地产的成本压力，这也正是万科(000002.SZ/200002.SZ)等房企正在探讨的方向。

近期，国务院发布《关于支持养老服务业发展的若干意见》，全国老龄办主任助理、中国老龄产业协会副会长兼秘书长曾琦此前透露国内“中国国际老年用品贸易中心”正在选址，可见，养老地产正逐步升温。

目前，包括万科、保利地产(600048.SH)、绿城中国[0.00%](03900.HK)、远洋地产[0.42%](03377.HK)等在内的众多知名房企纷纷推出项目涉足养老地产。

洲联集团研究报告显示，养老地产商业模式包括销售模式、租赁模式以及会员卡模式。选择哪种模式取决于目标客户及其服务需求、资金回报期限要求等。

销售模式，即在住宅项目中开发一栋老年公寓，配套老年疗养中心，或者配置几家老年服务机构。这种模式适合带有老年人的家庭客户与活跃健康长者。

租赁模式，面对的受众一般是具有高收入、高学历、比较活跃的特点，比较能接受专业服务，支付能力与意愿也高于平均水平的客户。从资产配置角度来看，租赁模式的养老地产适合资产管理机构、保险机构等寻求长期资产配置的者。

目前的会员制模式实际上是给予入住或者购买老年住宅客户享受专有服务、价格折扣、异地度假的权利，因客户对象不同，会员权益也大相径庭。

房企结合自身情况以及项目情况选择的盈利模式不尽相同，大智慧通讯社查阅相关资料了解到几个典型项目的盈利模式。

北京房山区窦店镇的万科“幸福汇”项目采用以销售为主的盈利模式。该项目于2011年开工，占地面积7.19万平方米，建筑面积16.39万平方米，容积率为2。项目分为两部分，三居户型纯住宅房源共1226户，均价为12000/平方米。

万科2012年年报显示，“幸福汇”项目总投入为10.12亿元。万科集团副总裁兼北京万科总经理毛大庆此前公开指出，万科的养老地产产品未来经营的两种形式：嫁接到住宅产品和嫁接到持有型物业。

远洋地产的“椿萱茂”老年公寓项目，以及由复星集团与美国峰堡集团(Fortress Investment Group)合资推出的星堡养老社区。这类项目大多采用“会员费月租费/服务费”的盈利模式。

远洋地产“椿萱茂”项目采用自持经营，侧重后期服务而非卖房。大智慧通讯社从“椿萱茂”老年公寓销售人员获悉，项目运营采用“会员费入住费”的方式，会员费为50万元的押金，入住费每月2000元-3500元。项目提供24小时看护，周边医疗设施配备齐全。

星堡养老社区营销人员对大智慧通讯社表示，星堡养老社区采用“月费全包制”，自理单元每月费用从7000元到4万元不等，服务内容包括入住费、一日三餐、社区内设医疗诊所服务、公共事业费和维护费等。