80万退休房东：以房养老→拆解Airbnb社区老年公寓 | 养老e周刊

马上要上市的Airbnb，过往5年进入中国市场的数据中，关于退休老人作为供给侧（房东）的增长，是市场化驱动的“以房养老”的正确方式。除此之外，也有在7年前北京市政府相关人士提供的“以租助养”的方式成为现实（虽然还小众，但却是正确方向）。一起来听黎阿姨唠叨两句：

1 5年增长9倍：Airbnb老年房东的15个数据

先来看看近2年全球最大（即将IPO）的房产租赁平台Airbnb，在中老年（40-60岁+）的运营数据：

// 2019年3月：全球Airbnb女性房东占比56％，50岁+房东＞100万，60岁+是美国增长最快的房东人群

// 2019年11月：全球房东共约400万（至2020Q3），有约20%是退休老人（即80万，该数据在2015年是10%约9万人，详见文末链接）

@Airbnb全球老年房东更快增长、更高好评

// 2020年9月：过去1年中，美国老年房东有50%曾将房租收入用于房屋装修；总体来看，支付房租或抵押（24％），支付食物或天然气等日常需求（26％），偿还其他债务（24％）

// 2020年10月：截至10月，全球老年房东的用户入驻体验中，85％为五星级好评（对比中国女性房东整体为88%）

你能看到的是，在用房产租赁赚钱（无论是否为自有房产均可以）这件事儿上，全世界都是一样的，5年来全球60岁+老年房东，从9万增长到80万（约9倍增长），占比也从10%增长到20%。不同的是，中国老人的储蓄率全球领先（兴业、中信、浦发等银行数据可说明宁夏养老公寓，详见文末链接），不像美国老年房东一样会有较高的债务/抵押压力→那么问题来了，中国老年房东的短租公寓会成为好生意嘛？

2 中国社区老年公寓：10%做活力公寓5%做失能托老所

回答这个问题，要去对比下方几个“大而连续”的数据（@2019年底）：

// Airbnb中国（爱彼迎）：女性房东占62%，其中33%的女性房东是40岁+（平均年龄33岁，最大76岁，其中约10%是退休人群），女性房东数量是世界Top10，收入全球第8；57%的房东雇佣保洁或管家帮忙打理房源

@Airbnb中国（爱彼迎）女性房东近2/3，其中1/3是40岁+、10%是退休

中国区老年房东的占比已经追上了5年前的全球整体水平（也是进入中国市场的5年），这已经说明更多的55岁+退休老人开始接受成为短租公寓的供给。另一方面，你要注意的是社区短租公寓中近60%的保洁，还带动了50岁+女性的社区就业（以黎阿姨与多位Airbnb房东沟通的情况来看，一般保洁阿姨都是“兼职”做此类工作，负责5-8套公寓/天/人）

@房产租赁决定中国式养老

上图数据和判断，是黎阿姨在2019年底时，看完易居中国丁祖昱老师（详见文末链接）对中国房地产未来30年预测后的梳理，截图中文末的第1和2条都已经在加速渗透，这是中国式养老正确的生意方向。其中第2条是关于社区托老所，这里分享给你的是2013年刚刚进入老龄化加速时，北京市相关行业人士（位居要职）对“以租助养”的思考和判断，时间走到2020年，对于高龄失能独居的3-5%老人来说，这条路已经形成了市场化的闭环：

@以租助养M1-M5是市场行为G1-G4是管理平台闭环

养老e周刊观点：

总结上述数据和信息，就是中国55岁+退休老人在过往5年中，有10%的活力老人已在2套房的基础上租赁1套做民宿，约3-5%的失能老人在1套房的条件下“以租助养”，前者是Airbnb等顺手的生意，后者是支撑社区托老所的发展的基础条件，和之前的判断一样，未来5年在一二线城市中一定会出现“连锁式社区托老所”（供需两端同时驱动），这才是正确的“以房养老”