年内频频举牌入股 险资“围猎”房地产AB面

盛兰本报记者张玉上海报道

日前，随着泰康系高调入局阳光城，险资企业布局地产业务的话题一时引起市场热议。

据中国保险业协会披露数据统计，2019年，险资共对9家上市公司进行布局，中国人寿系相继布局申万宏源、万达信息、中广核电力、中国太保；中国平安系先后布局华夏幸福、中国金茂；中国太保系布局上海临港；中国太平系布局大悦城；华泰系布局国创高新。被参股的公司中，地产股占据了半壁江山。

除了布局地产股公司，《中国经营报》记者在采访中了解到，险资企业还通过建立养老社区等形式布局地产业务。不过，从目前的运营来看，险资企业养老社区的盈利模式似乎仍不清晰。

对于布局养老地产相关业务发展，10月15日，泰康人寿保险股份有限公司（以下简称“泰康人寿”）相关负责人回应表示，泰康以重资产模式布局养老社区，对品质要求很高，投资回收周期长。一个项目从选址、开发到入住，就需要6～8年。泰康之家的经营情况良好、稳定，且收益情况持续优化，这符合泰康的投资预期。

中国太平洋保险公司（以下简称“中国太保”）旗下太保养老投资公司相关负责人在10月20日接受本报记者采访时表示，对于通过购买太保保险产品而获得养老社区资格函的客户会享受更多的优惠和选房便利。未来，太保养老社区业务还将与集团内其他子公司的业务进一步协同，推出更多针对老年人的保险产品和服务。

险资“举牌”地产股

2020年9月9日，阳光城发布公告称，泰康人寿、泰康养老合计受让上海嘉闻（原阳光城二股东）所持有的13.53%的股份，其中泰康人寿受让8.53%股份，泰康养老受让5.00%股份，转让单价为6.09元/股，股份转让价款约为33.78亿元。

在本次权益变动后，泰康人寿、泰康养老及一致行动人泰康资产合计持有阳光城的股权为13.61%，成为公司的第三大股东。

对于此次引入险资相关事宜，阳光城相关负责人向记者表示，以公告内容为准。泰康人寿相关负责人回应称，无法提供具体情况。

事实上，近年来，通过引入战略投资进入房地产已然成为不少险资企业的选择。今年6月7日，平安人寿拟认购招商蛇口发行的非公开增发股权，发行价格为15.77元/股，认购后，平安人寿将持有招商蛇口2.73%的股权。

对于投资地产相关事宜，中国平安集团总经理任汇川曾在2018年业绩发布报告会上表示，保险资金投资地产资产是国际行业惯例。保险资金负债端的特点就是久期长，资金体量大，资金来源稳定，所以需要配置能够穿越周期、来源稳定的资产进行配置，地产行业是符合这样的资产特性的，能够抗通胀，能够穿越周期。

此外，太平人寿在1月13日，以约19.07亿元的总价，认购大悦城非公开发行的约2.83亿股股份，占大悦城定增后总股本的6.61%。交易完成后保险养老地产，排在中粮集团后，太平人寿成了大悦城控股的第二大股东。

在业内人士看来，引入险资战投，是地产企业的明智选择。上海易居房地产研究院总监严跃进在接受记者采访时表示：“引入保险公司的战略投资，有利于房企增加经营现金净流量，同时减少短期负债的需求，从而提高现金短债比。同时，除了减轻负债率，引入险资的长期投资有利于稳定房企的现金流，因为保险公司的资产和现金流是十分充足和稳定的。”

相较于房地产公司在“三条红线”政策之下增加的“债转股”的融资需求，险资举牌地产股则是出于获取长期投资回报的需求。严跃进表示：“保险资金作为长期资金，对于现金流的回归速度要求并不高，因此在投资上，为了匹配现金流，保险公司偏好长期产品。优质地产股具备股息率高、估值水平低、业绩相对稳定的特点，且投资回报周期也与保险资金的现金流相匹配。此外债转股作为股权投资可以为保险公司带来长期的红利收益，为保险公司提供了新的投资方式。”

以中国人寿保险（集团）公司（以下简称“中国人寿”）为例，记者查看其2019年财报获知，在去年投资活动产生的现金流量中，中国人寿取得投资收益收到的现金约为1697亿元。

根据其持股的远洋集团、恒盛地产、招商蛇口和万科在今年3月份公布的2019年财报，记者观察到，中国人寿持有这四家房地产上市公司的股份比例分别为29.59%（股东排名第一）、7.33%（股东排名第二）、4.24%（股东排名第六）、0.86%（股东排名第十）。

其中，远洋集团每股股息0.024元人民币，中国人寿可获得的分红股利约为5400万元；恒盛地产并未分派股利；招商蛇口每10股派息人民币8.30元，中国人寿可获得的分红股利约为2.72亿元；万科每股派息人民币1.045102元，中国人寿可获得的分红股利约为1.02亿元。即2019年中国人寿通过持有其他房地产公司股权所获得的股息现金分红共计约为4.28亿元，约占其总投资收到的现金收益的0.252%。

值得一提的是，投资收益的“诱惑”下，险资违规流入房地产市场现象并不罕见。今年9月中旬，银保监会在另类投资领域排查时发现，有5家险企保险资金通过直接投资或金融产品投资方式，违规流入房地产领域，涉及金额达到244.37亿元。

严跃进指出，首先监管部门要核查防范，要防范险资经过包装后进入土地投资，进行土地买卖。其次企业本身也可以进行排查，比如要审查险资进入的资金来源，是否会存在短线炒作而非长期持有等。

养老社区盈利之困

除了投资入股地产企业，险资企业还选择通过布局养老社区进入房地产领域。

公开资料显示，2009年之前我国保险资金只能投资于银行存款、债券以及股票等金融产品，存在着投资渠道过窄、收益不稳定、保险资产与负债期限结构不是特别匹配等问题。随后新《保险法》以及《保险资金投资不动产暂行办法》的颁布，从法律层面容许我国保险资金配置不动产项目并且制定了相关细则，以期解决上述三个方面的问题。

2009年11月，中国保监会正式批准泰康人寿提出的养老社区股权投资计划。由此拉开了险资投资养老社区不动产的序幕。

图说：泰康之家·吴园掠影。

2011年底，泰康人寿在北京昌平购入一块30万平方米的土地建设养老院，建造了燕园，已于2015年开业。2012年12月，泰康人寿在上海竞得松江区SJC10004单元2街区08-02号地块，该地块面积4.6万平方米，建造了申园，已于2016年开业。2013年7月，泰康人寿子公司——广州广泰投资有限公司，竞得广州开发区永和区YH-A4-L1地块的国有建设用地使用权，该地块土地面积2.38万平方米，建造了粤园，已于2017年开业。

目前这三个较早开业的园区的盈利状况如何，拿地和建造成本是否已经回笼？对此，泰康人寿回复记者采访表示，泰康以重资产模式布局养老社区，对品质要求很高，投资回收周期长。一个项目从选址、开发到入住，就需要6～8年。从首家养老社区泰康之家·燕园开业至今已有五年多时间，全国已开业了6家养老社区。泰康之家的经营情况良好、稳定，且收益情况持续优化，这符合泰康的投资预期。

2019年底，泰康人寿新开业两个园区——苏州的吴园和武汉的楚园。上述泰康人寿负责人表示，泰康之家·吴园于2019年11月3日开园；泰康之家·楚园受疫情影响，2020年7月开始安排居民入住，目前居民正在陆续搬家入住中。

除了泰康人寿，9月22日，中国人寿嘉园·雅境二期项目开工。另据了解，目前中国太保在建的养老社区——“太保家园”系列，是高端养老社区，包括城郊颐养、旅居乐养、城市康养三大产品业务线。

中国太保旗下太保养老投资公司相关负责人向记者透露，今年12月份，太保家园首个落地的项目，成都国际颐养社区的营销中心和样板区将对外开放，预计2021年将正式开业运营。

一个值得关注的问题是：险资企业入局养老社区背后的盈利模式到底是怎样的？

泰康人寿方面表示，泰康积极拥抱长寿时代，从传统的虚拟保险业务，延伸到实体的医养健康服务领域，形成保险支付端和医养服务端两大体系。

中国太保上述养老投资公司的相关负责人向记者透露：“对于中国太保的保险客户，购买太保保险产品而获得养老社区资格函的客户会享受更多的优惠，如获得保证入住权资格函的客户可以免交入门费、优先选择居住房间（楼层/朝向/户型）并享受保险资格函客户的专属优惠折扣、在正式行使保证入住权或优先入住权前可按优惠价进行短期体验等。面向太保寿险的客户，太保推出了‘养老保险+养老社区+养老服务’综合解决方案。”

该负责人还表示：“未来将与集团内其他子公司进一步协同，推出更多针对中老年人的保障型、储蓄型保险产品，并积极探索多种保险产品和旅居养老、专业康复、长期护理等优质养老资源对接的路径。“

在布晚科技联合创始人、布晚研究院院长岳军看来，目前，国内养老地产的典型盈利模式主要有销售型、租售并举型、长期持有型等。泰康之家采用的是“保单捆绑+押金”的长期持有型。

此种模式优势在于能够保障项目的管理效果和服务水平，在长期的持有中根据市场反应调整运营策略，积累项目口碑和知名度，也能获得持续稳定的回报。劣势在于投资回报周期长。据泰康内部人士透露，泰康之家的GOP（总毛利润）持平时间差不多是3～5年。

优淘城总裁薛建雄直言，养老地产现在还很不成熟，需要更长的时间，积累到充足消费力后，才更适合进入发展。目前开发的一些项目，运营得都不是很理想，因为目前养老市场的消费力还不够。