养老产业突破困境的四大商业模式之四——生态金融模式

#众说康养·团圆季#生态金融模式：“投资特性”决定了需要基金支持

养老产业投资回报周期较长，收益率比较低的投资特性，决定了其与传统住宅有着本质的区别，我国目前养老地产领域虽然汇聚了开发商、保险公司及其他综合类企业，但各自的角色定位很模糊，更谈不上彼此的分工合作，结果在养老地产的开发运营过程中，开发商仍然处于主导地位，从投资到开发建设，再到后期持有运营，均能看到开发商的身影；而投资商和运营商尚未形成清晰定位，既缺乏专业的运营商，更缺乏长期的投资人。

尤其是运营商的缺乏养老地产 模式，就算运营较好的运营商，想要输出管理，却由于开发商扮演的角色过于复杂，也使其不能更专注于某一方面养老地产 模式，进而影响整个养老地产的可持续发展。导致目前部分养老地产的开发多数以传统地产开发模式，采用快速销售养老概念回笼资金，目前开发商采用的所谓的“房地产+养老”模式，只是把养老投资成本分摊到可销售的成本中；还有会员卡模式，本质也是销售型，实现快速回笼资金。

养老地产运营没有真正的实现，而由于养老产业的微利性，必然需要低成本的产业资金持有重资产，运营商走轻资产运营，开发商专注与开发，即专业的事情交给专业的人来做，从企业角度养老产业商业模式，

见图4-1，首先投资资金：一是主要发起人通过发起养老项目投资基金，从而持有养老控股公司，并通过基金分红的形式回报投资者；二是养老控股公司通过控股各个专业运营项目公司投资于各种功能的养老社区，其资金来源除了养老项目投资基金的资金外，还包括贷款和来自养老控股公司层面上的其他投资者；

其次，专业运营公司根据其老年社区功能及入住老年人身体状况的不同，可以划分为辅助看护项目公司、长期持续看护社区项目公司、失能老人看护项目公司等；

再次，可以通过引进运营合作伙伴作为战略投资者，一方面可以引入资金，另一方面，利用运营经营丰富和完善公司的管理和服务

在美国，养老地产不是一类房屋，而是一个完整的金融生态系统，由开发商、投资商、运营商共同构建。

开发商采取拿地、建房、卖房的“快进快出”方式，是典型的重资产运作模式，利润微薄，且因受制于养老设施等配套的建造，资金回笼速度相比一般地产业更慢；

运营商通常只租赁不持有，同时提供专业护理服务，借助轻资产模式放大经营现金回报，但需承担经营风险；

投资商（如REITs）主要有三类，REITs、私募基金和非盈利性组织，一般通过长期持有资产获取稳定的租金收益，利润率高但资金回笼期长，风险低，但投资回报率也略低。开发商、投资商、运营商的各自的企业职能、盈利模式、企业类型、在美国代表的企业。详见表4-1

表4-1 美国养老地产生态金融体系

企业

主体

企业职能

盈利模式

企业类型

美国知名

养老企业

开发商

一是根据投资商或运营商的要求为其定制建设养老社区，按事先约定价格销售给运营公司。

二是属于住宅开发，通过直接销售养老概念住宅。

一是建设成本间的差价

二是快速销售获取物业销售收入，

收回投资并产生盈利

一是是开发建设专业度较高的养老地产开发商；

二是作为开发注重快速回现和建设能力

美国太阳城开发商德·韦布（DelWebb）公司

布鲁克代尔老年关怀公司

魅力花园Merrill Gardens；

投资商

以担保等形式为建筑商提供融资便利 ：一是购买和持有物业；二是确定物业经营模式

一是净租赁模式下，从运营方获取稳定租金

二是委托经营模式下，获得大部分营业收入

一是投资信托REITs：强调资产长期持有

二是私募基金PE：关注资产升值收益，物业的低买高卖

三是非盈利性组织。

养老/医疗地产类REITs公司：HCP（HCP.N）

Ventas（VTR.N）HealthCareREITs（HCN.N）

运营商

一是维护和使用物业

二是通过专业团队提供养老服务

一是净租赁模式下，获取营业收入

二是委托经营下，收取经营管理费用

一是专业度较高的运营商

二是部分持有型开发商

布鲁克代尔老年关怀公司；

Emeritus Senior Living；

突破困境的四大商业模式之——问题提出

模式一：养老PPP模式：“双重属性”适合政企合作模式

模式二：虚拟养老院模式：借助“互联网”，居家社区O2O服务

模式三：轻资产运营模式：“服务特性”对应轻资产模式模式四：生态金融模式：“投资特性”决定了需要基金支持