养老型旅游地产的三大运营模式

据《国家人口发展规划(2016-2030年)》统计，预计到2030年，中国60岁以上人口将达到3.6亿，占到人口总数的四分之一。养老地产发展前景广阔，也带动着养老型旅游地产快速发展。

1、全部租赁模式

第一，全部租赁模式也叫做长期持有经营模式，收益来源主要是征收物业租赁费以及管理服务费。

第二，全部持有经营模式在上市养老地产项目中所占比重较小。在2001-2019 年上市的 52 个养老地产项目中有阳光幸福村、燕达国际、双井恭和苑等14个养老项目采用全部租赁持有经营，占总数的 26.9%，采用全租赁模式的养老地产项目相对较少。

第三，全部租赁模式也存在一定问题。后期运营费用相对较高旅游养老地产，需要持续的现金流支持；无论功能系统还是构成要素，比例都相对平衡，表明该模型的综合要求相对较高。

2、全部销售模式

第一，全销售型运营模式是指通过销售养老地产的产权进行项目资金回款的房地产销售模式。除了在适当的老化设计和相关配套设施的设计中老年人的开发和建设，所有销售型老年房地产运营模式与一般房地产开发项目差别比较小。所有销售模式的优势主要是资金的快速回收。而且，模式复制成本比较低，开发商所承担的风险也比较小。

第二，全部销售型养老地产运营模式占比最小。据了解，全部出售的养老地产模式有北京太阳城，该比例较小，全部销售并不利于养老地产的可持续发展。

第三，全部销售型养老地产模式售价偏高。在全部销售型养老地产项目中高端项目相比于中低端项目入住率相对较高。其中，京津冀地区的销售价格明显高于其他区域，其次是长三角洲，珠江三角和川滇区域的销售价格相对较低。

第四，全部销售养老地产存在的问题。养老地产项目的全部出售运营模式的销售价格偏高，目标客户群有限，并且物业持有带来的物业增值收入不属于开发企业。目前，中国的老年房地产业存在混乱，养老地产建设投入的养老设施不能带来额外收益，不利于养老地产项目经济价值的提升。

3、租售结合模式

①具有明显的优势：依靠出售部分提取资金旅游养老地产，同时持有部分可长期经营管理，享受项目增值收益，可以缓解房地产开发商和经营企业的资金压力，比较容易实现养老项目的可持续发展。目前多数养老地产项目采用租售结合的养老地产运营模式。

②租售结合运营模式也存在许多问题。租售结合养老地产项目前期投资大，项目投资回收期长。代表性案例包括兰亭护理公寓，幸福汇高级公寓，北京太阳城，上海亲和源等。

综上，我国现有养老地产为了快速回笼资金大部分以全部出售模式为主，只看到了眼前利益，忽略养老地产经营阶段的服务利润。如果养老地产能与其他产业融合发展，为老年人提供更加专业的养老服务，定能探索出一条利润可观的可持续发展之路。