都市旅游房地产的开发模式研究

【摘要】随着消费水平的提高，人们对产品的要求越来越多样化，旅游房地产便是在种环境下应运而生的，旅游房地产是旅游业和房地产业的交叉学科。近年来，我国旅游房地产发展迅速，对它的研究也日益受到国内外研究者及业界从业者的关注。本文从旅游房地产的概念界定入手，阐述了旅游房地产在都市的发展过程，并介绍了当前都市主要旅游地产的产品形态15种养老地产开发模式分析，最后总结了都市旅游房地产的开发模式及发展趋势。

【关键词】都市；旅游房地产；开发模式

旅游业的迅猛发展广泛地带动第三产业其他部门的发展，房地产业就是其中一个较为明显的快速发展产业，于是便出现了大量的旅游房地产项目，大批的房地产建设项目除按传统方式开发经营的酒店和度假村外，从产权酒店、分时度假房产，到景区房产、酒店式公寓，再到以旅游为主题的区域开发建设等，“旅游房地产”这个概念越来越多地被人们提到，同时也越来越多地应用到都市旅游房地产项目中，这些大城市或特大城市正在吸引觉资金，打造城市中央游憩商务区。对旅游房地产的研究也成为旅游研究中的热点问题之一，有鉴于此，本文将研究旅游房地产在都市这个大环境下的开发模式研究，从中发现都市旅游房地产开发和发展中的一些规律性的东西，以能够更好有利于我国都市旅游房地产的快速健康发展。

一、旅游房地产的概念及特点

关于旅游房地产的概念，尚未形成统一的认识。目前沿用较多的是沈飞（2002）对旅游房地产概念的界定，他认为旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发营销，全部或部分实现了旅游的功能，认为旅游房地产的开发对象为旅游物业。此外还有一些对旅游房地产概念的不同界定，应该说，这些定义从不同的角度和方面对旅游房地产的概念进行的阐释，都有诸多合理之处，也有很多的共性，当然也存在着一些差异。基于对本文问题的阐述，在这里笔者认为，较普遍的观点是：旅游房地产是以旅游度假为目的的房地产开发营销，开发项目全部或部分实现旅游功能。是以休闲、养老、度假等旅游服务为主要功能，以旅游物业为开发对象的一种房地产。其中旅游物业一般包括：时权酒店、运动度假村、国际休闲培训基地等产品形式。旅游房地产除了具有房地产的一般特点外，还具有自己独有的特点：一是旅游房地产具有高度的人性化内涵；二是旅游房地产具有先进的规划思想和多功能属性；三是旅游房地产具有高度的附加值；四是消费的可存储性和期权消费；五是消费档次高。

二、都市旅游房地产的发展

旅游房地产的发源地在法国。20世纪初期，法国地中海沿岸开发了大量的滨海别墅，并以分时销售的方式招揽客户，标志着旅游房地产市场的开始；20世纪中期的美国，在完全市场经济体制下，以追求利益最大化为目标的投资商纷纷介入旅游房地产市场，并派生出以旅游房地产营销为主的分时度假网络公司。之后，日本、韩国、新加坡、泰国、马来西亚等国都大力发展旅游房地产业，并取得了可观的经济收益。世界各地的旅游房地产市场日渐成熟。

旅游地产作为房地产产品的重要类型，其重要轨迹与我国房地产业的发展轨迹基本吻合，我国的旅游房地产开发始于20世纪80年代，为改变基础设施（主要指酒店）落后于国际旅游业需求的现状，大量引进外资、独资、合资、合作经营的、为旅游服务的酒店式当时旅游房地产发展的主流。20世纪90年代初，在国内一些城市房地产开发出现“泡沫”的时候，以“健康、运动、休闲”为主题的旅游房地产开始兴起，并取得了不俗的业绩。旅游房地产最早在我国出现是分时度假的概念。海南首先出现了分时度假酒店的萌芽，但是并没有获得良好的市场反应。20世纪90年代末，在假日旅游热和旅游地房产大量空置的情况下，分时度假爱开始真正受到旅游饭店经营者和房地产开发商们的普遍重视，并以旅游房地产这一概念传播开来。2001年7月，在海口举办“中国首届旅游房地产博览会暨首届中国旅游房地产发展论坛”之后，旅游房地产和分时度假成了房地产业和旅游业共同关注的热门话题，吸引了众多包括大量海外、港台投资者在内的房地产开发企业，并相继出现了产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村等旅游房地产项目。

随着经济发展水平的增长和城市化进程的加快，人们的生活水平有了很大的提高，对休闲生活的要求也日益提高和多样化，目前，我国旅游房地产项目开发基本集中在上海、北京、广州、杭州、深圳等大都市周围。都市旅游房地产首推深圳华侨城集团。早在20世纪80年代中期，华侨城先后建成世界之窗、锦绣中华、中华民俗村、欢乐谷4个颇具影响力的主题公园，华侨城靠旅游业的关联带动作用引来人流物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，并以此为依托，开发高质量的旅游房地产。杭州宋城，植根于杭州板块的历史沃土，又依托以大上海为中心的华东经济圈，以“清明上河图”为蓝本，创建了融合浓郁宋文化和杭州地域特色表演的主题公园。随后，又相继开发了美国城和杭州乐园两大主题公园。挖掘文化元素，对接相关旅游产业，是杭州宋城集团的成功之处。这些年来，广州的长隆集团快速发展，它以大规模野生动物乐园和高级酒店为主营业务，一切都与国际接轨、国家化为准则，打造了中国人造旅游景区和酒店业的新神话，长隆集团在番禺根基甚稳，现在的正投身房地产业开发住宅项目，预计将来它将成为都市旅游房地产的一大热点。

三、当前都市主要旅游地产的产品形态

1.主题公园

20世纪50年代中期，在美国加州建成的迪斯尼乐园15种养老地产开发模式分析，开创了世界主题公园的先河，另外，以刺激、狂欢为主题的环球嘉年华也是主题公园的典型代表。中国开发主题公园是以20世纪80年代初兴建游乐场开始的，但真正获得巨大经济效益和产生显著影响的是以深圳华侨城为代表。桂林兴安的台资“乐满地”也是国内主题乐园的典型代表，在桂林乃至全国都有较高的知名度。

2.旅游度假地产

20世纪90年代初以来，我国为加快利用丰富的旅游资源，促进旅游产品结构由观光型向观光度假型的转变，提高旅游产品档次和国际竞争力，国务院批准建立大连金石滩、青岛石老人等11个国家旅游度假区，这是我国在第三产业扩大利用外资，进一步改善投资环境的新举措。但目前我国旅游度假区的开发缺乏严格科学的规划论证，对城市造成了不良影响。

3.旅游服务地产

相对于上述两种旅游地产的产品形态，该形态有其自身的特点，它不是直接的旅游吸引物，不能为游客提供游玩设施，但作为旅游业的服务配套设施不可或缺，城市中的旅游酒店、会展中心、旅游商品转换中心、景区的度假酒店都可以称之为旅游服务地产。

四、都市旅游房地产的开发模式

1.旅游住宅地产

以提供第一居所为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市室内，依靠旅游资源条件，直接提升住宅的环境品质和居民生活质量，增加休闲功能，提高居民生活质量，如杭州宋城的山地别墅。此类房地产又分为三类：

1）直接靠近现有的旅游景区和资源开发。对风景区建设和旅游开发几乎没有什么建设性贡献，有的甚至对旅游景区还造成一定破坏。很多城市旅游景区附近多属此类。

2）在自我营造的旅游景区附近开发。不依附现有的旅游资源和景区，往往投入巨资，专注大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动引来人流物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起附近地产升值，再趁势搞房地产开发。如深圳华侨城的建设。

3）与旅游景观开发二位一体开发。与旅游景观开发高度融合，房地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。景即是房，房即是景。如宋城集团在杭州乐园开发的荷兰水街私人酒店、地中海公寓等。

2.旅游商务地产

在旅游区或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。此类房地产又分为两类：

1）以旅游接待为目的的自营式酒店。紧紧围绕旅游六要素中的“住”做文章，以为游客提供住宿为主要功能呢跟，后来增加了娱乐、会议等功能，多建在旅游、商务发达或会议较多的大中型城市。由于旅游酒店不出售物业，主要通过经营来收回投资，而酒店自营的回收期相当长。

2）与旅游相关的写字楼。以写字楼的多在旅游资源丰富的城市出现，专为旅游企业如旅游社、旅游咨询机构扥提供集中办公的场所，既方便本城居民出游，也方便外地来游游客。此类房地产目前比较少见。西安旅游集团开发的西安大厦。

3.旅游度假地产

为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，多建在大中城市远郊，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市，依托现有旅游资源，投入休闲度假设施建设，大力营造旅游度假氛围。如三亚碧海蓝天，千岛度假村。

4.旅游景点地产

这类旅游房地产一般与大型游乐场、大型游憩场所、大块自然水面、大型风景名胜区相依托，尤其是在诸如三亚、北海、桂林、杭州这样旅游度假功能强盛的旅游城市。作为商业运作的一种特殊形式，这类房地产开发往往是先投入巨资，在城市的某个潜力区位地段，专注于搞大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景点，进而靠旅游业的关联带动作用引来人流物流。

5.以大盘形式出现的城市综合性旅游房地产开发

以大盘形式出现的综合型旅游房地产开发多在旅游目的地城市，兼有第一居所和第二居所功能。这种综合型旅游地产整合了多种旅游地产资源，它既包括人类最基本的需求——住宅，又有与之配套的商务区、休闲娱乐区、景观园林区和大面积的绿化带。每个功能区的规划设计都严格按照国际标准进行，各功能区分明显，又保持着各自的独立性。自从大连绿色广场革命以来，中国的城市内部景观化改造也呈现出旅游房地产开发的一些特征，以吸引巨额资金，打造城市中央游憩商务区。这是一种城市综合型旅游房地产空间重组和更新过程，催生出富丽豪华的都市游憩空间。

五、小结

目前我国的旅游房地产处于刚刚起步的阶段，由于正在扩大的需求市场和庞大的消费群体，城市高速路网系统的迅速发展，国家发展旅游经济的需要，以及房地产发展的日趋规范，使得我国的旅游房地产潜力巨大，发展前景广阔。都市旅游房地产的开发与社会经济、城市发展等一系列条件紧密相关，并且每个城市都有各自的地方特色。山东有非常好的沿海资源，有很好的气候、交通路网，杭州市非常典型的城市休闲地区，还有海南三亚、程度和其他的城市。这些城市在发展旅游房地产是要根据其特点，在战略发展的大方向上，选择合适的开发模式，将城市发展带动旅游房地产开发实现真正的落地。

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作者简介：

李静（1986－），女，湖北云梦人，广东商学院旅游学院2009级旅游管理硕士研究生。

张伟强（1963－），男，广东商学院旅游管理与规划研究所所长，教授，硕士生导师，学科带头人，主要研究方向：旅游资源开发和规划。