女仕界
打造无国界职业8Q女性的圈子
圈主的话
准备了一段时间的女仕界课堂终于开播了。首期由多伦多金融行业的才女，朗达资本的CEO张晶婕讲诉她的创业故事，以及加拿大一些热门的养老地产项目。
这是女仕界公众号第一次联手上海，北京与多伦多的读者在一个更加广阔的平台上共同分享上海地产养老产业投资，共同学习，共同成长。
第一次课堂吸引了上百位女仕界的朋友，为了让我们更多的读者及时了解女仕界课堂的信息，我们特地把Jessica的讲课内容精选整理了一下。
女仕界第二期免费课堂将于4月12日进行，敬请大家关注我们的课堂通知。
大家早上好，我是Jessica张晶婕。这是我第一次以微课的形式讲课，如果过程中有任何不顺畅的地方，希望大家多多欢迎指正。
那我就先聊聊自己的海漂经历。1998年的时候，大学毕业工作一年后就搬来加拿大。于1999年和2001年期间，在阿尔伯塔大学和德国WHU完成我的学业。
2001年回到多伦多开始了投行的工作，以股票分析师入行，做过投资顾问，研发部的主管及投资组合的主管。在2006年的时候，我跳到一个更大的投行，在两年的时间里做了十几家企业的上市。
2009年后开始free run-自由飞翔阶段。
我感觉到过去7年还是有挺多值得自己骄傲的地方。
2009年离开投行，创建朗达咨询。最早开始以中小企业的咨询服务为主，同时专注于跨境的商业服务，企业融资，企业上市及市值管理。
2010年建立以私募投资为主营业务的朗达资本公司。至今为止，朗达资本以股东和董事的身份投入了一系列相关企业，其中两家是上市企业。一家与美国医疗公司成功并购，另外一家是将于今年与德国一家电池高科技公司合并退出。
2013年建立了非盈利机构加中资本市场协会。建立的初衷就是在低头做自己事业的同时，不忘社会责任，希望号召周围的华人群体中的有志之士或是有相同价值观的朋友一起打造一个干净，有生机的商业环境，不要让我们中国企业在海外发展遭受更多的滑铁卢。
2013年之后我们的业务重点在地产投资, 玖朗公司就是在这背景下成立的。 我们很幸运在成立之初就得到了国内的基金公司的支持和合作，开始了加拿大房地产开发基金的投放与管理。
在投放房地产行业的过程中，我希望自己了解更多关于养老地产市场甚至是整个养老产业的产业链和运营方式。基于家庭背景及个人情节，我希望有一天我们的家人也可以住上这么优质的养老院，享受完满的人生。
虽然这是我最初始的动机, 但从商业的角度来说，养老行业不仅在中国是一个上升的朝阳产业，在北美也迎来了黄金的时代。
接下来我就给大家讲讲关于养老这个行业的现状及为什么我对这个行业如此热爱。我想从大家可能认为都知道，但是却不一定完全了解的话题谈起， 那就是“何为养老”？
我们之前有一个养老项目在加拿大首府渥太华中心的地段，当时我的一个朋友听到第一反应就是“为什么去渥太华养老啊，那么冷也没多少人。”这是我第一次感觉到原来我理解的养老和很多人印象中的养老是不一样的。
我们想到养老更多的是去一个春暖花开的度假的地方，就像我们北方人去海南养老一样。其实这是一种养老的方式，但是却不是养老的全部。
所以我问到“何为养老“, 对于老人来说，最大的诉求一个是补偿性，就是我曾经一直想要做的事情或者想过的生活，现在有钱有时间了要去做一下。另外就是习惯的持续性。大多数老人是不会因为年纪大了，生活习惯就完全改变了。或许是短时间内的改变，比如之前提到的补偿性，但大多还保持长期持续性。
持续性反映在两点：家庭的观念和生活的习惯性。比如我希望跟家人离得近些及可以看到我的孙辈；原来很喜欢热闹的人是不会因为养老突然习惯静下来 。
第二个话题是“如何养老“。北美的养老是个很成熟的市场。二战之后的baby boomer开始大批老龄化，他们对于养老产业社区的需求极速扩大，所以在这个产业对养老的需求与服务越来越细分。
在上述图表中，不同老人对养老有不同诉求。这种诉求反应在衣食住行，养老社区和服务需要极大满足他们这些方面的诉求。在不同的年龄段，比如在65到75岁，他们可能还会自理生活但是希望有朋友在附近并且可以根据需要选择服务；75到85岁，老人开始需要一个全方面的照顾。85到95 的老人开始机能退化如老年痴呆或者手脚不灵便，他们需要辅助性的常规的护理。
这种细分化在市场中是非常受欢迎的，尤其是我们每天看到这个行业的更新变化。比如说两年前，我们可能更多的还是专注于我们的独立养老Independent Living（主要是85岁以上的老人） 。但是过去两年中，越来越多的老人，愿意更早的进入社区，享受社区服务的便利。
上图就是解释了北美老人群体的增长趋势。很多朋友提问到对于现在养老市场机会的看法，我觉得下面一张图很好地体现了我们对这个市场机会的认可和巨大的需求。
2013年到2015年市场是一个很大的整合期，很多大的养老基金和上市公司开始收购这种比较高质量的养老院，到2015年以后，这种好的养老院基本就没有了。
所以2015年后开始一个产业荒的阶段，没有好的物业那么只有去建新的物业。由于开发建设是有周期性，重资产的行业，上市公司更希望收购到已经完全建成或开始正常运营的物业。在未来的五年中，我们的黄金时期就是房地产物业的开发与建设。
另外一个机会就是说全世界不仅仅是中国，其他国家对于这种养老体制及养老成熟物业的渴求。
中国投资人非常感兴趣的是一个很稳定的现金流同时又可以去了解涉及到管理，在通过良好物业的收购兼并的同时学习合作，并在中国的这个大市场中去复制及发展。
现在我以一个现实的例子给大家讲养老的市场的投资机会。
昨天我们刚刚把这个项目的材料做好，在昨天下班到晚上我睡觉之前，我们手上所有的额度基本已经都被拿光了。
我们第一个项目也就是渥太华的养老社区中心的建设，五天的路演没有结束，1200万的融资已经完全抢购一空。 越来越多的投资人认识到养老市场的机会和价值。
很重要的一点是养老市场本来是是anti－recession抗衰退的资产类型，需求是刚性需求，当老人到了一定年龄，由于老人身体状况和子女实际情况，居家养老有很多的局限性，子女们很希望老人可以住在这样的一个有很好管理及人文化服务的社区。
为什么现在越来越多的老人愿意提早进入社区呢？
一方面是消费理念和社会观念的变化，另一方面是支付能力的增强。以加拿大为例，老人的支付能力体现在政府养老金，公司的养老金，，RRSP，商业保险及房子downsizing。由于过去15年加拿大的房价增长，房子价值几倍的扩大。现在很多老人退休了，增值的部分让他们可以提前享受的五星级的生活。
养老社区建好后应该是出租为主的，方便统一管理。老人也可以选择包吃包住或包住不包吃，同时如果有其他紧急需要或意外发生如闪到腰，就可以转到相邻的全服务社区。这样老人就没有被迫换到新环境的失落感。
在多伦多往东靠湖边的正在建设的一个养老物业有140个单元，其中包括20个有特殊护理的单元。现在还没有开业，就已经有超过一半的租客定金, 这说明了市场的需求大于供给。
刚才提到的正在准备开始的Barrie项目，虽然抢购很快，可能此轮已经没有机会参与，但是我希望以这个项目为例，让大家了解一下：
1）我们怎么去看待一个项目？
2）我们怎么去设计一个项目？
3）我们怎么去退出一个项目？
第一， Barrie是非常快速发展的城市，越来越多的人去Barrie买房置业。Barrie有很好的交通，有一些近半退休状态的人愿意把多伦多的房子卖掉，用一半的价钱在Barrie买一个同等规模的房子。这个项目的选址是在Barrie非常繁华的南部地区，也是主要交叉高速公路的入口处。
一般我们决定进入一个市场的话，有几个准则：首先，我们每进入一个市场，都会有很详细的市场调研如市场的供求比例dsr （一般我们要求dsr>2）。大家可以看到目前dsr是1.9，但是当我们开始运营的时候，是超过2.0的。
另一个原因是我们发现这个数据的计算是没有考虑到目标区域的不断增加。
第二，我们会详细地了解市场，与城市规划部门的沟通，预测有竞争对手出现的可能性以及因此造成的影响。
第三，就是退出机制。之前提过，现在市场是处于产业荒的阶段，我们团队有最资深的合伙人Steve Suske，他是加拿大最大养老地产基金公司的创始人，跟业界所有的养老基金或养老公司都保持着良好的合作关系。他们都倾向来收购我们的每一个建成的物业。
每次选择一个地点之前，我们都会跟这些公司沟通，确保他们的兴趣，这也是对我们退出机制的双重保险。
为什么在这个市场中，这个投资项目（产品）如此受欢迎，这就回到投资的理念：投资的安全性。
安全性主要看人的要素，产品的要素，市场的要素。人的要素，我们的团队是加拿大最牛的养老团队。
那么国内的朋友如何参与加拿大房地产的投资？
我的回答是，国内机构通过在香港的分支公司参与到我们北美的相关投放，或者通过国内的审批程序。
个人的投资者也可以投资，只是手续相对麻烦。比如说我们在Barrie项目是通过加拿大证券公司进行渠道发售，是可以接受境外投资者开户。这就要求投资者在加拿大有银行账户，因为反洗钱法的硬性要求就是要了解你的客户是谁。
我们有考虑留一个Barrie的名额给国内的投资朋友，主要是想尝试下这个方式可不可行。具体国内投资汇款的限制，还是需要和国内朋友讨论。
还有就是要解决资金的流向问题－资金是否可以安全的出来及通过什么渠道。
另外一个问题就是我们的公司有没有意向回国发展。
我的一个目标是要把我自己最认同的投资方式及养老理念受益于我的祖国。虽然是二十多年的海漂，但是让我全身心投入的动力就是我希望我身边的人以后可以住到这样的一个养老社区中上海地产养老产业投资，享受我们的晚年的人生。
但是以何种方式，我觉得既是机会也是挑战。在市场还不成熟的阶段，做一个领头羊的位置会有优势及挑战的。
我希望不远的未来就可以实现我的目标。期待下次回上海中国有机会跟感兴趣的朋友继续聊。
Shannon
典型双子女，阳光爱笑。2010年独自来到多伦多，就爱上这里对多元文化的包容。目前主攻财务分析，同时也即将开始Rotman MBA的学习。喜欢旅游，逛街，美食及设计。life is a journey and enjoy the ride!
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