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养老地产项目的特点及投资风险（一）养老地产项目特点养老地产项目，结合了养老服务和地产开发，其在项目选址方面考虑交通、生态、环境、医疗等多个因素，在规划设计上也要符合老年人的生理、心理特点，多采用无障碍的设计，要考虑方便、安全、辨识度高等设计原则，在配套设施要比一般地产项目更加丰富，对物业要求也更加的高。从投资角度来看，养老地产项目投资规模更大，回收周期长，盈利模式复杂，养老地产的开发还需要整合医疗、护理等资源。项目的盈利估计上，除考虑项目的投资成本，还要考虑产品服务的组合，动态测算项目经济指标。（二）养老地产项目投资风险（1）外部风险。市场风险。养老地产是商业地产发展的一个分支，它的基本属性来盈余为目的。养老房地产投资项目可以成功，达到预期的投资效益，关键是获得市场的认可。养老房地产开发产品来获得市场认可，一方面依赖于产品是否满足老客户的需求，即用物质产品来满足物质需求和提高好的精神生活来满足精神生活的需求，另一方面取决于消费水平的老客户承受的养老住宅产品价格和服务。由于养老地产项目开发成本相对较高，企业必须提高利润，高的住宅产品价格和服务价格，这限制了消费能力低的老年顾客。同时，由于传统观念的影响，一些传统的老年人更难以接受养老院养老住宅的颜色的产品。

因此，养老地产项目在当前中国的经济、社会、和环境，有很大的市场风险。政策风险。从房地产宏观调控政策，因为房地产价格在近年来在全国主要城市迅速上升，国家推出了几轮严格的房地产行业的宏观调控，包括“限购”和“紧缩信贷”等政策的实施，旨在遏制房地产价格上涨过快，房地产市场回报性。的实现连续压力缓解房价起到了很好的效果，也导致了房地产市场观望情绪加重，限制的投资和改善性需求。从养老产业政策看，国家还介绍了部分支持养老产业发展的政策文件，但缺乏有效的细化和落在地上政策，如何结合养老产业和房地产业，如何利用土地政策、税收优惠政策政策，金融政策，鼓励和发展养老住宅产品开发，没有明确的政策。上述两个方面就是养老地产项目投资风险的因素。自然风险。养老地产作为房地产开发项目，严重影响了自然环境条件。影响较小的发生自然灾害，可能导致材料成本的增加，运输成本，延误工期损失和延误等，影响更大的甚至会导致项目的失败，甚至人员伤亡。特别是是养老地产作为老年居民的住宅项目，一次自然灾害，人员的撤军，还有更多的困难在自卫，丢失或损坏可能会更严重。因此，由于养老地产服务对象的特殊性，在自然风性响应应该有更高的要求。（2）内部风险。

开发和管理模式决定的风险。养老房地产开发业务模式决定包括项目开发的投资组合以及项目发展的盈利模式。老年人养老地产项目开发产品包括属性类型住房、养老公寓、养老院等，开发盈利模式，包括房地产销售、会员销售，租赁，因为操作等不同的商业模式的发展项目投资风险是不同的。主要是房地产销售盈利模式的项目，项目的投资回报率高，钱收集速度相对较快，但由于房地产产品价格较高，有很大的市场风险，模型与普通商品房开发相似。租赁业务和利润模式的会员销售为主，减少消费门槛，有利于吸引老年人养老居住以来，因为养老金产品无需处理产权、土地征用方面更为灵活，成本较低，但由于该项目投资回收期较长，资金成本和机会成本较高，投资回收期是容易受到外部经济和社会条件的变化，许多不确定因素的影响。规划和设计的风险。房地产项目的产品规划和设计项目的质量是关系市场的认可的重要因素。养老地产项目的规划和设计全套引进高级住房计划的概念，小区的总体规划，产品功能配置、建筑平面、建筑空间形态、建设室外环境等方面，以满足老年人的生理特点，完全使用无障碍设计理念，需要配置老年人生活、娱乐、锻炼、健康维护等。因为我们的国家还没有老年住宅设计标准、成熟和完美的项目计划设计，往往导致粗心缺陷，导致项目不能满足老年人生活和真正的需求，从而降低了工程质量，影响投资收益。

养老服务操作风险。对于养老地产项目，除了产品销售，是关键做好后续的养老设施，操作和维护为老年人继续提供专业、便捷、高质量的健康维护和其他服务。养老服务质量，并最终确定项目，可以获得良好的口碑客户的信任，可以顺利实现投资项目的经济效益和社会效益。房地产开发企业没有提供专业服务的退休人员、设备和管理能力，需要介绍测试的专业养老养老设施运行操作，提供医疗、维护、康复，照顾养老服务等。因此，实现养老房地产项目质量和价值的提高，获得市场认可，除了配置相应的硬件设施，选择优秀的商业伙伴也很重要。财务风险。在养老地产项目投资规模、投资回收期长养老地产的融资方案，大量资本需求，投资利润模型相对复杂养老地产的融资方案，导致养老地产项目在操作的过程中，会产生更大的商品业务风险。第一个是项目融资渠道单一，融资成本较高。由于当前养老房地产开发融资缺乏政策支持，再加上银行对房地产开发贷款的限制，使养老地产项目融资已经成为非常困难，融资成本越来越高。其次是缓慢的项目现金流，现金流断裂的风风险较高。因为早期的养老地产项目资金将投资于基础设施，和投资钱收集需要依靠持续的操作可以逐渐恢复，所以项目在操作的过程中，占压资金金量大，容易出现资金链断裂的风险。

项目风险应对分散风险。针对政策与环境风险，由于此类风险是外界客观存在的，不以人的意志为转移，项目有关各方不能防止风险的发生，但可通过合理的分散或转移等手段来降低由于风险带来的损失。此外，项目有关各方也应密切注意与项目有关的财税、产业政策和法律法规及技术标准等的变更或可能发生的变化，以便及时制定相应的应对措施。加强资金监管。项目业主加强对工程设计和概算资金控制，在不影响质量、工期前期下，通过公开招标降低工程造价。在施工中加强资金监督管理，防止项目实施过程中建设费用超支。同时，通过加强学习解决开发经验问题，通过引进人才、不断培训解决人员素质问题，通过设立合理高效的组织结构、建立健全规范的规章制度解决管理水平问题。灵活应对风险。根据稳健性原则，在进行投资估算时，适当考虑计入一定比例的不可预见费。在实施过程中，定期对估算投资进行审核验证，如发现对估算投资产生重大影响的变化，及时对估算投资进行调整，并调整融资策略。结论养老地产项目投资具有多方面的风险，包括市场风险、政策风性、自然风险在内的外部风险以及开发和管理模式、规划和设计、养老服务操作、财务风险等内部风险，要合理地控制这些风险，实现投资利润的最大化，就要对内部环境以及外部宏观环境做出详细分析，对风险进行准确识别，将政策与环境风险、项目建设管理风险、投资估算的风险、项目筹资风险等区别开来，对症下药，对风性进行分散或者转移，加强资金的监管力度，以及相关人才的培养，灵活的处理各类风险，多渠道增加公司的自筹资金数量，要加强财务管理，保持合理的资产负债比例，并提高资金使用效率。同时要准确把握国家宏观经济形势、国家产业政策和银行信贷政策变化，及时调整策略。