按照国际标准，65岁以上人口占总人口的7%或者60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。我国是世界上老年人口最多的国家，我国已进入老龄化社会，2009年底，60岁以上的人口约为1.67亿，占我国总人口的12.5%，且每年以3%的速度增长。家庭养老为基础-----90%的老人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老。社区养老为依托-----7%的老人通过购买社区照顾服务养老。机构养老为补充-----3%的老人入住养老服务机构集中养老。从健康自立到老年需要护理养老可能经过居家养老---社区养老---机构养老阶段。居家养老方式分析：适老化普通住宅（老少户，老人专用住宅）、老年居住社区、老年公寓。社区养老方式分析：老年活动中心、居家老人照料、日间照料托老所。（包括医疗设施、餐饮零售服务、清洁照料服务）机构养老方式分析：公共福利院（政府建设的福利机构）、私立老人院、老年康复院、老人护理院、临终关怀设施。（照料对象广泛，从健康老人到需要护理的老人都有。）“421家庭”催生养老住宅。以往的居住方式不利于兼顾照料老人和孩子。老人退休金不多，但资产不少。养老居住方式创新呼之欲出。学习发达国家在养老模式上从起初的医院到养老设施，最终都走向“家庭、社区养老”的经验，结合我国传统养老观念，居家养老将成为我国老年人的主要养老方式。
首先是开发档次比较低，配套和服务的水平、设施有限。以前专门为老人设计这方面做的还是很不好的，也没有什么经验。此外产业规模小，产业链整合度低，老年的一些设施和设备都是很缺乏的，也不专业，这方面产品也特别少，缺乏全过程的开发经验。目前单一的养老院由民政部门、集体、个人参与投资建设。养老设施建设少，城乡建设极不均衡。福利性质的养老不能做到公平。目前居家养老只是单一的居住功能保利养老地产，养老配套功能缺失，住宅没有养老必须的设施设备，社区没有养老的配套服务。在美国的购买者：48岁---度假住宅。54岁---旅游区住宅。63岁---退休住宅。最高的财产净值。57-65岁---购买第二住房的峰点。72岁以后---放手新生活。老人的情况非常复杂，年轻一点的老人身体非常健康，老了以后可能就会身体不好，需要照护。今天他比较健康，你就觉得他住的非常合适，明天他摔一跤，需要护理了，房间又满足不了要求。（陪护、轮椅、卫生间）第三是有一些政策虽然已经提起来了，但是还不能完全落地，特别是一些法规还不是很细致，有一些东西在适应性上还差一些。从这几点可以看出，我国的养老地产正处于一个初级阶段，产业的整合，高端市场亟待发展，跨行业的前沿性研究迫在眉睫。
由于人口流动，异地求学、异地就业带来的两代分居，很多人现在都不是跟父母住在一起。但父母的养老子女必须要承担，由于独生子女的政策，他们养老的负担很重，他们也想到要把双方父母接过来，想着给父母买一个房，父母也想着来帮着带子孙，两代有一个就近居住的要求。家庭小型化带来第二、三套房的需求。10共同购房：高房价背景下，50后与80后两代人在经济上相互扶持。就近居住的要求：传统观念和独生子女政策的影响，使育儿养老的问题必须是由全家人的共同协力一起完成，需要各自独立，又希望相互能够支持这样的一个居住模式。多数家庭希望在同一个城区或者社区居住，节约时间和生活成本。11四、养老模式和经济能力的关系以金融创新实现“以房养老”。就是把退休老人的产权房抵押给保险公司，保险公司根据房屋的品质和价值进行评估，再根据老年人的平均剩余寿命相除，考虑到房产增值，再减去预付利息，这样计算出来每个月需要给老人多少钱。称之反向抵押贷款。一旦签了这个协议，老年人继续住在这个房子里，每个月保险公司送来一笔钱，一直到老人的离去房子才拿到保险公司来进行拍卖。12反向抵押贷款是最适合中国国情的，因为我们中国老年人没有多少钱，多年低工资，也没有积蓄。
反向抵押贷款第一个好处是解除经济顾虑，愉快延长寿命。如果没有钱的话，生活质量就不好了，你只要把身体养好了，下个月钱就来了。13第二个是增强生活自信，保持社会尊重。人老了不仅需要钱，还需要社会尊重。不光是年轻人需要尊严，老年人更需要尊严。第三个好处是保护弱势群体，有利于社会稳定。反向抵押贷款关注的是高收入群体，但是富人和有钱人的特点就是有钱，不需要你反向抵押贷款，反向抵押贷款自然的有一种向中低收入群体倾斜的倾向。14第四个是实行遗产税后可以依法避税。贫富分化日趋严重的国家不能够没有遗产税，如果有了遗产税，这套房子你想留给子女，你就留不下了，至少要交35-65%的遗产税。但是房子一旦入了反向抵押贷款，这套房子就不用交遗产税了，因为老人在他生前就领光了他在房产里的全部，他这房产已经归保险公司了，不再归他自己了。15“以工代养”：身体健康、年轻的老年人可以在社区、老人院等等地方，有组织地参加一些适合老年人的劳动，按照劳动情况，给予金钱或者提供餐饮、住宿方面的报酬。这个“以工代养”的模式，让他们发挥余热：如做老师的，你可以给小区里面的老年大学给老人讲课；当医生的，可以给老人讲保健知识。16“托老所”：儿女经济能力比较好，家庭住房条件好，但是白天没有时间陪伴老人，老人自理能力比较弱，行动、饮食要人照17五、养老社区未来的发展、建设方向首先应该要实现多元化、现代的复合居住功能，单纯的老年人社区建设太多也不是特别的合适。
比如崁入式养老社区。第二要配备完整的，可应对紧急情况的医疗服务系统，医疗对老人非常重要保利养老地产，特别是紧急救护。18三要拥有丰富的，满足不同需求的康复运动和娱乐配套设施。老年人到了晚年，希望自己健康的活下去，有很多的时间需要进行锻炼，对自己的疾病进行康复，这些设施应该配套的比较多一些。第四要有营造方便学习交流的，跟上时代要求的环境和设施，因为很多老年人不但是经济条件比较好，还需要继续学习，继续深造。比如老年大学，老年学习交流平台。第五个是具有符合精神和价值需求的老年人服务功能，满足自我的价值的实现。比如老年技术人才服务平台，老年管理人才服务平台。19六、老年人居住产品类型和设计要点混合型---适合各年龄层群体的社区，尤其考虑老年人和子女家庭的就近和混合居住。崁入型---在普通社区中配套插入多种老年设施，如老年公寓、专门老年户型，日间照料中心、老年活动中心。城区型---城内配套齐全，用地紧张，多为集中式高层公寓，以提供护理服务为主。景区型---景观环境好，以度假养生型养老公寓为主，强调良好的自然生态与休闲娱乐。气侯区域型---利用南北方气候差异，充分享受各地最舒适的季节，实现候鸟式养老。20景区型是景观环境或者生态环境非常好，可以做度假养生的老人公寓，强调自然生态和休闲娱乐。
规划可以包括老年大学、保健中心、泳池、篮球场、农场、果园、商业街等一系列完善的配套。养老地产不能做成和现在的养老院一样的东西，而是要包括养老、保健、医疗、旅游、度假等功能。让人家感觉你不是来养老，而是来享受生活。除了不同档次的老年公寓外，还有亲情社区，类似于酒店一样的产品，子女过来探望老人也是来 旅游度假，可以住在一起，共享家庭亲情的。 21 气侯区域型是指有特别好的资源环境，实现候鸟式的养老，比如说海南、云南比较 好天气的地方，老人可以进行候鸟式的养 老，每年去住一两个月。 22 在楼栋的底层专门做老年人户型。提供孤独老人或者是需要别人照顾的老人。因为 进出比较方便，轮椅也可以很方便的进出， 同时提供底层花园方便老人活动等。 23 托老中心。建筑可以跟幼儿园接近，或者是跟幼儿园在一个建筑里，管理也比较方 便，一套管理人马就把幼儿园和老人活动 中心都管了。接送小孩和老人都是一块了， 接送完小孩把老人也接回来了，这样也很 方便。 24 老少户的单元设计。设计一个单元，这边是子女套，是两室套，这边是老人套，一 个是单室的，或者是两方的老人都要住在 一起，就可以买两个小套，和两室套合在 一起。
可以使套型有灵活可变的可能。 25 短外廊式的住宅。电梯对老人很重要，如果有一个短外廊连接两个单元，每个单元 就有两个电梯，万一某个电梯检修或者是 有问题，他可以上另外一部电梯。住宅里 面卫生间对着短外廊，这样的户型老人出 事的时候能够呼救。 26 自立和护理相变式的养老公寓。老人的身体是会变化的，今天是很健康的，明天可 能会出现卧床的情况，需要轮椅了。我们 在设计单元式住宅时，我们要考虑在有这 种需求的时候，可以让它变成了像护理单 元，全变成了一间一间的护理房间，有公 共的活动还有管理室，有公共的洗浴和卫 生间，可以改造非常小就可以变为另外一 种形式，适应老年人生活习惯的变化。 27 类别墅的住宅。但是不是一家人住，是几位老人一起来住，他们平常自己在自己的 房间里住着，通过公共空间使老人相互认 识，相互帮助，相互学习。 28 地段选择：针对城区型、景区型还有气侯区域型养老住宅的不同定位，选择合适地 方，关键要看与周边城市公共交通（高速 铁路、铁路、航空、高速公路）是否方便， 与城市的公共配套资源联系是否方便（医 院、学校、幼儿园、超市）。 29 无障碍设计：要综合考虑老年人的自理能力差，力气小的特点，在交通，扶手，卫 生器具等等方面周到设计。
考虑老人视力 障碍、行动障碍、听力障碍等等，在设施、 设备、家具方面周到设计。 陪护：考虑行动障碍的老年人需要陪护人员照顾，建筑空间方面要留有余地。在陪 护人员劳动时，视线能够照顾老年人。 30 设计考虑要素 生理变化：残疾人住宿，尽可能提供机会锻炼、维持老年活力。 感官变化通信系统、日光与人工照明、热控制与热舒适、避免过度到背景噪音、使用颜色与装饰 等定向装置、墙上扶手、软硬地板。 通过使用个人的或者配偶的家具与配饰，鼓励新旧生活的连续性。 混合人口、户外活动、户内活动。31 设计考虑要素实施细节 建筑内部社区与邻里设计（行走距离，休息机会，社交机会） 活动区域（到达---大型公共室、邮寄、管理部门。饮食服务---餐厅） 专项活动（保健、游泳池、音乐、游戏、图书馆、园艺） 32 七、养老地产主要的产品形态 保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营； 开发商推出的养老地产项目，采取在项目开发过程中配建针对老人的住宅。 不管哪一种产品形式，可持续发展的商业模式才是作为商业机构的开发企业所关注的。 33 八、适合开发商开发的类型 临终关怀设施---老年病医院---福利养老院---短期入住---托老所---养老住区---康复中心---养老公寓、 养老服务中心、养老咨询咨询---两代居---老年综 合社区。
养老咨询中心---两代居---托老所---养老住区、短期入住---养老公寓---福利养老院---养老服务中心- --康复中心---老年病医院---老年综合社区---临终 关怀设施 34 类型特点 50后型产品特点：能够满足居家办公办公需要，配置工作间，有良好的网络通信环境。 健康型产品特点：环境配套设施齐全，包括运动、保健、娱乐、学习设施。 分时度假型产品特点：户型大小合理，强调会所和物业管理能力。 35九、养老住区的建设方向 配备完整的、可应对紧急情况医疗服务功能系统 拥有丰富的、满足不同需求的康复运动娱乐配套功能 营造方便学习交流的、跟上时代要求的环境和设施。 具有符合精神与价值诉求的养老服务功能，满足自我价值的实现。 36 十、养老地产的盈利模式 养老地产----生命中的安全带。（平时看不到它的存在，紧急时可以救命） “长期持有”、“出售”和“出售与持有相结合”。 目前对于大型综合性老年住宅社区有采取住宅建设与社区管理相结合的经营模式 或者住宅建设与社区管理相分离的经营模 这种经营模式的优势在于，开发商通过经营老年社区而拓展出一种立体的开发经营方式，住宅与服务、医疗、旅游、 度假等产品全方位结合，这种复合地产项目的利润来源不 止是住宅产品，还来源于完善的配套服务，可以为物业带 来增值效应。
但是，这种经营模式资金投入比单纯的住宅 开发要大，投资回收期相对较长，除了面对投资风险，开 发商还要面对自己经营管理的风险。 经营管理风险在于老年社区的管理大大提升了对开发商的专业要求。老年住宅属于综合型的社区，所引入的社会资 源种类繁多。开发商必须能够协调各种资源为老年人服务， 例如医疗护理中心、人才交流中心、老年课堂、旅游公司 等服务机构。 开发商的工作相对单纯，只要完成产品的销售，开发商就可以收回投资获取利润， 转而进入下一阶段的投资工作，投资回收 期相对较短，投资风险相对较小。 此外，社会上又推出了异地养老、“候鸟式”养老等。更出现了度假养老基地连锁 等商业模式。 39 养老地产要求将地产产品与老年人所享受的社会福利相结合，这就决定了此类项目 租售方式将比普通住宅更为复杂；另一方 面，一般房地产项目都是通过住宅产品销 售来获取利润，物业服务仅占利润的很少 部分，但养老地产的盈利模式却需要产品 销售和物业服务两方面并重。可以看出， 养老地产是一项长期而艰巨的工程，其盈 利模式对投资方是很大考验。 40 如果全部持有，采用出租模式，这就意味着，企业除了需要一个专业的运营管理团队，更需要强 大的财力支持。
受制于资金压力，开发商可采取“销售+持有运营”的方式运作。采取了类似“反按揭”的方法，即 在征得老人同意后，由其将老人原有住房出租， 以租金收入入住；或采取置换的方式，将老人的 原有住房与老年公寓进行等价换房，到老人去世 之后，再将原置换的房产折价返还给其法定继承 可行的办法是，开发商可拿出一定比例的住宅面积进行销售，另一部分则用来满足 老年人租用、度假等需求，从而实现可持 续运营。 42 十一、期待政策支持 用于养老地产的土地是属于经营性的还是非经营性的？是应该通过协议转让还是招拍挂？这些政 策在地方上并没有得到细化落实。 首先是养老地产的政策尚不明确，按照目前通常做法，老年福利院由民政部门主管，那么房地 产公司如何与政府部门合作，必须有明确的政策 指导。 其次，养老地产有一定的社会福利性质，需要政策在土地出让、银行贷款乃至税费上有一定的政 策优惠，才能促进开发商进军的积极性。 43 房企进军养老地产，是房企获得土地的新方式之一，目前国内地产开发，以健康养老名义拿地的 项目并不少，这些养老地产项目中，部分用于养 老地产的建设，而其它则建成商品房、商业等设 施，获得高额的回报”。 成功案例：内蒙古鄂尔多斯市养老地产政策： 土地70%机构养老，30%别墅用地。
44 十二、营销宣传、策划的要点 1、分阶段宣传政策：根据国家政策的变化，保险资金进入养老产业链，房地产资金进入养老产业 2、分阶段宣传养老住宅产品的投资模式：养老住宅有专门机构提供各具特色的投资模式，针对不 同人群，提供多种形式的投资产品。 3、分阶段宣传养老住宅产品与普通住宅产品比较的优势： 4、宣传开发的具体产品的独特优势：根据不同的项目特点，提炼养老住宅产品的独特优势，针对 特定人群对养老住宅的独特需求，对应不同的养 老住宅产品。 45 十三、养老地产对地产商的要求 养老地产综合商业地产、服务业（相关产业的整合）、普通住宅、会员制销售等等 业务。 养老地产涵盖范围：商业地产、旅游地产、医疗地产、酒店地产。 充分利用多种渠道的基金，地产公司要有长远打算，养老地产不是短期行为。 46
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