养老产业市场与投资前景

养老产业市场与投资前景目录4、养老产业的盈利模式与现状1、养老市场和产业的前景2、现行养老机构和养老服务的弊端3、养老地产的投资类型和产品形式5、附件：适老化设计领导形象设计圆作业设计分布式光伏接入设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计与项目现状等1、养老市场和产业的前景现实政策中国正在快速步入老龄化社会，而由于中国人口基数大和实行计划项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载生育的因素，中国的老龄化进程呈现出数量大、增长速度快的特点。2012年底中国60周岁以上老年人口已达1.94亿2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿，2042年老年人口比例将超过30%通常情况下60岁以上的人群视为养老产品的需求者出生在五、六十年代的人（60-70岁），其中有相当一部分是当代国家体制改革的受益者，加上中国经济现在及未来的平稳快速发展，已经进入或逐步步入养老产品需求人群的中国人是具有一定购买能力的。观点：未来30年，中国养老市场存在机会。人口金字塔：养老产业的发展潜力在哪里？随着421家庭的不断增多，未来将出现一对夫妇负担5、6位老人养老的状况，三中全会放开二胎的政策，未来人口金字塔将呈现哑铃型，但也难以缓解我国养老的压力。

从统计来看如何投资养老产业，国内外情形相仿，居家养老，社区养老和机构养老呈现90：7：3的比例关系。从市场角度来看，居家养老拥有最大的市场价值。从发展前景来看，随着421结构家庭的不断增加，机构养老和社区养老将逐渐成为养老市场的热门。居家养老社区养老机构养老即老人选择自己在家养老，不离开自己熟悉的生活环境在普通住宅设计和建设时，考虑养老需求，打造“通用住宅”。如果在开始就考虑这些需求，成本不会超过房屋造价的1%，日本在此方面经验丰富。专门为老年人建设的社区，通常设置大量的老年人健康、娱乐配套。这样的社区是非常受欢迎的，老年人到这种社区有集体生活，有人照顾，也不感觉孤独，该类项目国内如北京太阳城比较成功。专门的养老院，有些配备了较为完善的医疗、护理设施，目前机构养老发展形式多样，除公益性质的养老机构外，民办养老机构也逐渐发展起来，如养老和护理结合的机构、酒店式管理高端养老机构等。养老形式：居家、社区、机构养老比例关系青岛市人口老龄化现状2012年青岛市老年人口（60岁以上）总数占全市户籍人口的比例已达17.3%以上，预测“十二五”期间，老年人口数量将以年均4.7%左右的速度增长，预计2015年末，全市60岁及以上户籍人口将达约160万，占总人口的19.3%，到2030年，将达到35%左右，人口老龄化形势异常严峻。

青岛市2012年青岛市户籍人口总数约763万，其中老年人口数约132万人，按3%的机构养老比例预计，约4万人将选择机构养老。青岛市养老机构现状青岛现状：老龄化及养老机构运营情况根据青岛市养老服务协会的统计，全市城乡养老机构共有249家，床位3万张，其中市内四区在册养老机构130家，床位2万张，全市每千名老人拥有养老床位数22张。其中公办机构平均入住率高达90%以上；民办机构平均入住率60%左右。青岛的养老院收费大多在每月2000元左右，其中中高端养老机构收费每月3000元起价，根据市民政

局社会福利处提供的数据，目前，青岛市共有护理员不到3000人，而养老院目前需要看护的床位大约有20000多张，相当于一个护理员要照看六七个老人，工作压力非常大。目前我国政府已开始高度重视养老问题快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题，为养老地产提供前所未有的政策扶持。1996年8月，全国人大通过《中华人民共和国老年人权益保障法》。我国政府先后共制定了200多个老年政策法规，数量众多，涉及面广。2002年至今出台的关于中国养老的主要政策：优先供地税费减免财政补贴优惠利率贷款贴息培训支持科技服务……通过文件，政府制定了一系列引导和支持社会力量兴建社会养老设施的优惠扶持政策2012国务院《关于加快养老服务的若干意见》民政部《关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》……2013政府支持：养老产业的优惠政策青岛《关于进一步加快养老服务业发展的意见》新设立养老机构的补贴对经认定达到标准excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载的新建养老机构，建成并投入使用后，按照每张床位12000元的标准给予补贴，分三年拨付到位；对通过改造用房或租赁用房（租用期须达到5年以上）的形式建设的养老机构，投入使用后，按照每张床位6000元的标准给予补助，分两年拨付到位。

养老机构运营的补贴养老机构每收住1名本市户籍老年人，按自理老人每月200元、半失能或失能老人每月300元的标准给予运营补贴。通过政府采购形式，对为入住老年人购买意外伤害保险的养老机构给予补贴。养老机构收住本市户籍“三无”、低保老年人，收费不高于当地最低生活保障标准的，按照当地普惠性养老机构平均收费标准的80%给予补助。税费减免政策对养老院自用房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税；养老院占用耕地的，免征耕地占用税。对养老院类的养老服务机构提供的养老服务，免征营业税、城市维护建设税和教育费附加。各类养老机构免缴城市基础设施配套费、有线（数字）电视建设费，减半缴纳防空地下室易地建设费、有线（数字）电视终端用户收视维护费；用电、用水、用暖、燃气等执行居民价格，使用固定电话、宽带互联网费用执行家庭住宅价格。结论：中国养老黄金30年，机遇挑战并存养老产业拐点出现，进入黄金发展期市场拐点：50、60后知识老人成为新养老人群，受独生子女潮、空巢家庭等影响，中国养老市场出现本质变化，未来30年将进入黄金发展期。政府拐点：人口高度老龄化，成为中国必须解决的重大社会问题；欧美发达国家经验表关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf明，解决养老问题主要靠政策引导，扶持养老产业政策全面出台指日可待。

竞争激烈，机遇与挑战并存市场竞争激烈：目前宣布进军养老地产的投资机构已超过60家。包括政府福利机构、金融保险机构、房地产商、外资机构等。挑战大于机遇：养老地产重在软件，目前中国养老服务上下游资源缺失，长线运营的金融等保障性手段缺失。下午3时45分放开二胎：官方表示将启动实施一方是独生子女的夫妇可生育两个孩子的政策，逐步调整完善生育政策，促进人口长期均衡发展。单独生二胎政策全面放开能够减缓老龄化的速度，但并不能解决快速老龄化带来的危机。下午3时45分2、现行养老机构和服务的

弊端现行养老机构和服务的弊端下午3时45分3、养老地产的投资类型和产品形式下午3时45分养老地产的投资类型全龄社区养老服务综合体银龄社区/公寓奢侈养老分时度假介护型养老二代居、三代居等混合社区养老邻里中心，就近养老CCRC、养老公寓、老年社区稀缺护理，奢侈养生，专属服务候鸟养老，养老与旅游相结合专业护理康复机构、托老所、居家养老等六大产品类型中国目前养老项目项目国外(及港台)主要成功样板“全球样板”与“中国实践”按照消费能力富豪小康温饱保障人群构成核心特点名企大老板及其父母；拥有高端消费能力；中小企业老板及其父母、退休公务员、医生、教师等；中高端消费能力；退休普通职员及工人；中端消费能力；农村弱势老人；消费购买力低甚至无。返老族，追求稀缺性。满足年轻化、时尚化、顶级化、个性化、专属化需求；乐老族，追求生活品质。满足对老年生活方式和生活品质升级需求；安老族，追求针对性生活保障服务。满足解决一些生活难题和机能障碍的需求；护老族，满足最基本的生存需要。保障机构养老居家养老社区养老+居家养老顶级机构养老+居家养老对应产品养老模式养生康复养老（高端）保障温饱小康富豪量身订做产品养老邻里中心集中养老社区（生活照料、（大型社区医疗、介护、CCRC、养老娱乐等）公寓）全龄社区（老年服务专门功能）全龄社区养老服务综合体银龄社区/公寓奢侈养老分时度假介护型养老二代居、三代居等混合社区养老邻里中心，就近养老CCRC、养老公寓、老年社区稀缺护理，奢侈养生如何投资养老产业，专属服务候鸟养老，养老与旅游相结合专业护理康复机构、托老所、居家养老等六大产品类型全龄社区：日本港北新城概况：老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区。

主要客群：大众收入水平、期望和子女住在同一社区的老年人。硬件配套：包括二代居、养老公寓、老人专用住宅和普通公寓。其中部分住宅采用适老化设计。户型设计：考虑护理人员陪住细节适老化设计：增加扶手、通道加宽等电子化配备盈利模式：销售+出租港北新城老少户住宅（二代居）老人专用住宅养老公寓普通住宅养老邻里服务中心:日本幸朋苑概况：总部位于日本鸟取县米子市，在日本已有150余家分支机构，以市、区等地区为1个单位开展连锁经营，规范化管理及复制扩张。目前入住率为100%。主要客群：附近范围内1-3公里的大众收入水平、需要护理的老人，平均年龄达85岁。硬件配套：餐厅、医务室、面包房软件服务：老人长期介护护理老人日间看护幼儿日间看护医疗保健盈利模式：服务费收取+政府补助3-5层：老人长期介护中心，共115个房间2层：残疾人设施、日间看护中心、餐厅、面包房1层：托儿所、办公室、会议室、医务室标准层布局：面积为1600㎡，由四个组团单元组成。每个组团为10个房间+1个公共空间（休闲、用餐、阅读、交流）银发社区：美国太阳城概况：占地14.5平方公里，共10500个住宅单元，目前入住住户1.6万人。主要客群：精神充实、身体健康、中等收入水平的55岁以上老人，持续照料社区。

硬件配套：居住组团、活配套区、医疗保健配套区。无障碍设计社区组团：包括独立居住中心、生活救助中心、生活照料社区、复合公寓住宅。生活配套区：商业中心、、娱乐中心、图书馆、保龄球馆、高尔夫场、教堂，购物中心，美术馆、成人教育和社区大学等。医疗保健配套：专为老人服务的综合性医院，数百个医疗诊所如心脏病中心、眼科中心、疗养院、老人照顾中心等。盈利模式：入门费+年费+出租商业。只提供租赁权和服务享受权，不提供房屋产权。奢侈养老：澳大利亚水博克概况：服务高端退休人士的5星级生态度假村。主要客群：精英级阶层如企业高管等硬件配套：产品设置包括2、3及4房公寓（均配备车库）。生活服务：五星级高档酒店设施标准的室内装修、世界美食餐厅和美发美容沙龙运动场馆：室内温水泳池，健身房，迷你高尔夫练习场，门球草坪和保龄球馆休闲娱乐：环绕立体声电影院、图书馆，手工艺工作室，棋牌室软件服务：水博克服务团队由来自于高端服务行业中的精英组成酒店管家式服务：每天24小时、每周7天的礼宾服务各类社团活动：包括讲座、体育活动、烹饪、旅游及健康咨询等盈利模式：产权出售+管理费分时度假：海口恭和苑概况：乐成养老海南首个七星老年健康生活中心示范项目，占地22560㎡，建筑面积35000㎡，内设296套独立居住单元。

布局全国，连锁化经营，已在全国有五处分店。硬件配套：包括VIP套房、照护区和颐养区。包含宜老化设计和健康管理室等。软件服务：文化娱乐、健康疗养、旅游观光盈利模式：疗养礼品卡销售概况：日本前10位的大型养老集团，在日本运营有70多家设施。入住定员3500名、从业人员超过2300名。目前，旗下拥有两个品牌，一个是“LIEN里昂”，法语中“情谊”；另一个是“Lifecommune来福宫”英语中“Life”和“Commune”的组合。主要客群：有介护保险的中产阶级，如公务员、医生、自营业者等。硬件配套：设置有高级老年公寓、高级养老院、针对需要护理的养老院、面向地区的居家养老、日托、老年酒店等。从18-80㎡不等。软件服务：老年介护护理、老年日托服务盈利模式：护理费+月费+使用权入居金，其营业利润率达23%。9：00~18：00日托护理服务站19：00专车送回家8：00专车从家接走介护护理：木下集团备注：木下集团已在华设立北京木下医疗科技有限公司，准备进军中国市场。各产品类型的盈利特点养老服务综合体银龄社区全龄社区奢侈养老分时度假介护型养老产品产品盈利模式短期回报与长线运营结合，即社区配建邻里中心卖服务，长线运营型卖房子+卖服务（时间），以短养长型卖房子及少部分运营，快速现金回笼型卖房子或卖稀缺服务，长短皆可连锁经营，卖时间，以短养长型卖服务，长线运营型专业的老年社区，配建连锁经营的养老机构销售回款，住宅设计时考虑适老化因素主要在于服务的品质不只面向老年群体，养老与旅游相结合主要卖服务拓展以及完善养老产业链，是促使养老产业健康发展、快速成长的必由之路。社区养老居家养老机构养老银行、保

险公司或其他金融机构地产商、政府医疗教育会所运营管理物业管理酒店运营管理安保管理餐饮餐饮购物中心超市婚介美容美发老年活动中心法律咨询心理咨询……下游产业的整合是产业链建设过程中最复杂的工作，需要长期的资源和经验积累。产业链上游主体主要解决土地和资金问题，还负责选址、定位等一系列工作。养老市场的产业链下午3时45分4、养老产业的盈利模式与现状收费模式现状养老机构的盈利模式月费式收费收费方式说明月费模式，入住老人按月或年度缴纳固定费用产权式收费押金抵房费会员制收费购买产权，可自住，或委托管理机构管理每月获取固定收益缴纳押金，每月只需扣除押金利息的服务费收取会员费确定入住资格，会员费越高，月度收费越低运营式融资式复合式“险资”模式险资进军养老地产，有效拓宽了养老产业的融资渠道，并拉长了寿险产业链。多家保险企业开始涉足养老地产领域，多以升级版养老院的形式推出险资开发养老地产的通用做法：采用与保险产品挂钩的地产投资模式，保险合同产生的利益用于支付社区每月的房屋租金和居家费用。上游：医疗保险、护理保险和养老保险等中游：养老社区下游：老年医学、护理服务等钱从哪里来？—“险资”模式泰康的“养老社区”，坐落在北京市昌平区小汤山附近，占地面积约2000亩，总建筑面积将达到30万平方米，总计可容纳3000户入住，预计2015年建成，将来会成为一个高级养老社区。

社区还规划有约8000平方米，可提供50张床位的高端小型综合医院，提供综合门诊、老年康复调理等管理服务。在养老社区周围30分钟左右可到达范围内，医疗机构多达6家。获得养老社区的入驻资格，需要购买泰康人寿的保险产品即可，目前这款产品的门槛为200万起，可以一次性或者分期缴纳。保险合同产生的利益可用于支付社区每月的房屋租金和居家费用。泰康人寿中国人寿目前已在河北廊坊的兴建高档养老地产项目——“国寿（廊坊）生态健康城”。该项目占地约4平方公里，不仅仅有为老人提供的独立套房式的居住区，同时配有高档商业区、健身养生区等，在医疗健康方面引进了国际上新兴的“养生健康物联网”管理模式。国寿同样采用了与保险产品挂钩的地产投资模式，保险合同产生的利益可用于支付社区每月的房屋租金和居家费用。目前国寿廊坊项目尚未开工，先后经历上实集团和中冶寰泰的撤资，国寿廊坊生态城进展缓慢与廊坊养老地产盈利模式不明朗有很大的关系。中国人寿“企业做金融”模式案例：亲和源采取的两部收费制，即会员卡费用（45-88万）+年费（3-7万/年）的方式。亲和源会员制社区的运营以会员制模式为载体，通过会员制的运营构建了俱乐部式的服务模式，从而提升与保障养老服务的品质亲和源会员制的会员卡体系分为记名会员卡与不记名会员卡。咨询合同章程入会申请推荐人担保人体检合格入会审核会员确认会员信息登记权益人合约入住合同入住钱从哪里来？—“企业做金融”模式下午3时45分目前的养老地产开发出现了客户定位同质化的问题，项目都倾向于健康的富裕的老人，而忽略随着人口高龄化的发展趋势，最终必须面对的护理需求的问题。

——周燕珉清华大学建筑学院教授有六个方面的问题开发商需要注意：一是选址，二是建筑设计，三是资金的流向，四是如何招募入住者，五是设施运用的持久性，六是如何调动在社区工作的年轻职员的热情和力量。——村山宏治日本株式会社生活服务系统董事长北京太阳城的经验是，向政府申请做医疗健康和养老，可以获得政策和政府的支持，土地既可以划拨，也可以用很低的出让价格取得。获得了这样的土地，我们理直气壮地向政府提出我们要做养老住宅，用配套的方法拿到老年住宅用地。我们单纯地做医疗健康和养老产业，投资大、回收慢，如果要想健康可持续发展，一定要有回笼快的项目来配套它，这就是老年住宅，这就是太阳城10年走过的道路。——朱凤泊北京太阳城集团董事局主席目前针对养老地产讲我们怎么样让养老地产运营更好，或者是让养老地产实现一个自负盈亏，我之前做过一个测算，我们去年对养老机构研究比较多，当时养老机构的模型从高中低段我们研究了很多，基本上一个运营持平期是在4年左右。也就是说从投资到持平，收回基本的投资大约的周期是在4年，这是运营比较好的情况，可能差一点的情况会到6年以上，这一块针对我们养老地产怎么来做好尽快的回笼资金。——田军长江养老运营总监养老地产是一个长期投资领域，对于以持有为主的养老地产，业内普遍观点是投资回收期10-15年，每年8~10%的回报率。

——郝荣福华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司策划经理大家之谈附件部分—供参考下午3时45分附表1目前国内已经进入养老地产开发领域的开发商一览：附表1目前国内已经进入养老地产开发领域的开发商一览：附表1目前国内已经进入养老地产开发领域的开发商一览：附表1目前国内已经进入养老地产开发领域的开发商一览：附表2国内拟进入养老地产开发领域的开发商一览：附表3国内险资或其他投资渠道的养老项目一览：国内政府或慈善基金开发的养老项目一览：附件4附件5国外投资商拟开发的养老项目一览：附表6国内典型养老地产项目配套设置一览：附表6总结：养老项目中，医疗配套是基石。完善的医疗配套以“医院+疗养院”为标准，而开发商若想提供专业的医疗和护理服务，一般是采用将该部分业务外包给专业医院（上海亲和源）或是采用和品牌医院合作（社区内设置提供基础医疗保障的医院，并可和大医院直接对接）的方式。除了为老年人提供保证身体健康的配套外，精神娱乐方面的配套同样非常重要。老年大学、养生会所、棋牌室等是标配，一定的户外运动场所和设施也是必需的，如门球场、垂钓区等。一些项目根据条件，还会有农庄、园艺等特色配套，丰富了老年人的休闲娱乐生活。一些配套较完善的项目还会设置有儿童活动的场所，这样就方便了当子女来看望照顾老人时，一同前来的小孩有可以活动的地方，是非常人性化的设置。