养老加－绿城养老服务集团总经理 姜慧：绿城养老运营案例分享

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她曾任某驻华大使馆外交官，在美国从事养老行业 8 年，所管理的养老机构获得北美最佳养老机构。2011 年筹建及管理的北京恭和苑养老机构受到了国家民政部领导的高度关注。目前带领绿城养老团队管理运营 10个养老机构项目，机构养老床位+医疗床位数2907张，业务涉及城市 80 余个，她是绿城养老服务集团有限公司 总经理 姜 慧。

今天论坛重点是智慧养老科技，我非常关注这些产品，绿城和蓝城有很多高品质社区，对于这些科技类产品应用，我们之前没有找到非常好的结合点，今天参加这个会议特别希望得到一些启发和大家进行交流。

我曾想把小米应用到养老机构，我们买了小爱同学让老人使用，老人看到小爱同学和它说“小爱同学”，突然想不起来后面要说什么，老人说话很慢，有口音，小爱同学说“你说的话我没有听清楚”。个人建议应用在养老行业的科技产品一定要从高龄老人使用习惯为出发点，否则产品年轻人使用非常好，对老人不一定实用。我们做养老运营服务，非常敏感产品是不是真的帮我们解放劳动力。

养老是绿城很多项目必须植入的产品，比如说绿城小镇项目，养老是标配，我们遇到的问题是工作人员需求量有多大？运营服务中最大的成本是人力成本，我特别期待科技企业能开发出既能满足老人需求又能提高工作效率的产品，在我们的项目上植入，非常欢迎这类企业跟我进行深入交流或者共同讨论什么样的产品能够适合老人，这是我目前最大的需求之一。

绿城养老服务集团主营业务商务咨询、机构运营、教育培训

商务咨询我们从前期拿地到项目定位调研、产品策划、项目采购及预算、经济测算及投资分析、设计评审、样板间及生活体验区设计指导、项目筹开计划和全员培训等。

教育培训是我们非常重要的一块，比如说一线工作内容要找什么样的人，没有选项，因为招不来人，现在任何一个人只要愿意做都培养他。我们把所有培训内容服务细节化、视频化，自己写剧本、自己拍视频。团队中有护工不识字，你给他讲他听不懂，只能用视频形式呈现出来模拟场景，近百个视频放到线上，让大家学习，护理员直观感受服务该怎么做，同时把各种文化程度护工集中起来系统培训，实际应用特别受欢迎，对提高整体服务品质、服务质量非常有价值，这是我们非常重要的核心竞争力。

机构运营，所有运营系统都有体系支撑，如果没有体系支撑养老地产成功案例，连锁项目品质无法做到统一。绿城集团前四年基本不做项目，团队集中做标准化设计，做后台系统，现在我们认为到了开始布局整个产业做连锁化复制的时候。绿城养老类型有以下几种：护理院、养老院、CCRC、老年失智护理院、老年病医院、养老公寓、日间照料、居家照护，临终关怀医院等非常完整。

学院式养老是绿城标配，所有项目都在学院式养老品质上再提升。学院式养老核心12个字“衣食住行，颐乐学为，怡康养护”，它涵盖所有老人的需求。乌镇雅园是中国养老地产的标杆，美国很多同行都知道乌镇雅园，乌镇雅园被评为国际老年大学永久会址，是绿城养老1.0版本。现在2.0版本，文旅、养老加教育的安吉天使小镇，共800套养老适老化住宅，适老化做得非常好，拎包入住，开盘一年零几个月，几乎售謦；北京桃李春风，非常受欢迎；江西桃花源，医院加颐养项目；安吉桃花源，绿城养老又一巅峰之作，组团式别墅式养老，双钥匙，72家房客，明年3月欢迎大家来参观；蓝城陶然里，40年产权里有康养公寓、LOFT、幼儿园和社区门诊，这个项目很少宣传，在杭州东西南北只办了四场发布会，在样板间都没有的时候，报名购买人群已经超过总房数。

绿城养老服务集团三个案例类型医养结合、独立结构和康养小镇。

医养结合项目。2010年蓝庭护理园和颐养公寓，是第一个养老项目给小区做配套。项目配套护理院、颐养公寓、社区门诊、幼儿园、园区食堂。这个项目运营至今受到老人好评，项目旁边有三栋适老化住宅，2009年小区开盘6000元／平到现在2、3万／平，入住率100%。很多北京、上海人慕名住在这里，入住这里的老人有一个特点，只要入住进来基本不想走，是什么在支撑？就是服务。事实证明这是非常好的商业模式，未来我们会开发更多类似产品，蓝庭外表看起来不算不高大上，没有大多数养老机构高大上，但它实用，非常实用。如果我们做高大上，绿城做豪宅，它可以非常高大上，经验证明实用更有价值。

抛出一个问题，小区有术后康复、失智老人、临终关怀项目，业主会不会反感？房价会不会下跌？实践证明不仅不会，二手房价格还增长的非常快，目前我们小区是周边价格最高，很多人就是为这一碗汤的距离住在这。我们园区文化做得非常好，业主评价非常高，之前举办一个活动叫“爸爸去哪儿”，爸爸带孩子一起到养老院跟老人互动，我们只给50块菜钱，爸爸带孩子去菜市场买菜，到老人家里做饭，养老品牌带动绿城园区整体孝道文化。

小区配套养老项目是否是忌讳？是否会降低房价？答案是否定的。

独立机构。绿城暖君项目，在杭州主城区离西湖不远，一楼是菜市场，二楼和三楼是有43张床位的社区居家照料中心。这个项目现在成为杭州网红打卡地，今年刚刚开业，引起轰动，餐饮做得非常好，专业能力非常强。前两天北京青年报、杭州日报等全国媒体都来采访院长，什么事情呢？在一楼菜市场，小区老大爷不小心被车绊倒血流不住躺在地上，有人看到后到二楼居家照料中心问能不能抢救一下，我们院长是ICU病房护士、五年大学本科毕业非常有经验，她下来赶快止血，呼叫120护送到医院。这个项目为什么引起轰动，因为政府需要社区居家照料中心有价值。这个项目到底盈不盈利？如果没有政府买单很难盈利，我们餐饮做得好，上门服务做得好，如果住满可以盈利，但这个项目需要我们投资，需要我们改造房子，需要装修，这样的投入很难盈利。在杭州有一家大企业做了100多家居家日间照料中心现在陆陆续续关门。我们也在研究什么样的居家照料中心能盈利，到底什么样的产品，什么样的条件下它才能活下去，小微项目如何盈利是行业里大家经常讨论的问题，我们也在实践中摸索。

康养小镇。安吉天使小镇，教育+学院式颐养，名字叫陌上花开。颐养公寓800多套，护理院80张床，配套幼儿园、养老机构、学院和商业街。很多适老化设计内容与国际接轨五感花园、风雨连廊、“无边际”泳池等。我们印象中老人应该80、90岁，刚刚退休55、60岁现在属于中壮年，根本不是老人，这里运动馆、篮球场、游泳馆等配套特别受欢迎。

养老如何助力康养小镇发展很多房地产开发商在探索，绿城养老在实践当中已经尝到甜头，所有小镇项目都有康养内容，甚至房产项目都植入康养内容，我认为这是未来的趋势，老龄化发展以后，大部分人是愿意在家里养老，如果我们能在家里活到90岁，我相信大多数人不愿意上养老机构。绿城和蓝城总结致力于成为美好生活的组织者、推动者、引领者，提供以房产开发为依托的全生命周期、全产业链一站式综合生活服务。

文字内容整理于绿城养老服务集团有限公司总经理 姜慧《2019智慧健康养老新科技产业论坛》发言内容。

智慧健康养老新科技产业论坛是由“养老＋“与上海市物联网行业协会联合发起的一年一度的健康养老科技大会。“养老＋”与上海市物联网行业协会希望链接养老产业链具有前瞻性思想者，促进行业蓬勃发展。目前，智慧健康养老新科技产业论坛是养老科技领域最具影响力的盛会之一，吸引包括国内TOP养老机构、人工智能、物联网企业、财经、地产、科技媒体及投资机构。共同探讨新一代信息技术在康养领域的新模式、新业态、新成就，加快推进智慧健康养老产业发展和健康养老服务领域的智慧建设。