老年公寓式养老模式运营干货

我国快速发展的经济以及正在发生新变化的人口结构为养老 行业带来了新的机遇和挑战，迅速增加的老年人口数量促使我国老 龄化阶段的到来，亟待解决的养老问题涉及到政治、社会和经济等 问题，为经济发展和社会稳定提出了更高的要求。

目前已发展出包 括传统养老及福利机构等养老模式在内的养老模式，经济的发展促 使了物质生活水平的提高，老年人的思想观念及居住理念随之发生 转变，使养老需求呈现出多样化发展趋势，但传统养老模式已难以 满足不同老年人的养老需求，老年公寓养老模式在此背景下应运而 生，发展成为更能满足多样化养老趋势的养老模式。

需求分析

迅速增加的老年人口数量使人口老龄化成为经济稳定发展面 临的一项难题，我国人口老龄化的势头在 20 世纪 80 年代初就已 出现，受到人口生育政策、经济结构及发展因素的影响，人口数量的 变化呈现出老年型人口结构迅速发展的趋势，老年人口基数大、增 长速度较快、高龄人口数量增多，老龄化问题日益凸显，家庭养老能 力弱，包括住房养老在内的中国传统养老模式已无法满足现代社会 发展需求，面对人口老龄化探究合理的应对方案，使其更好的同社 会经济发展相匹配，目前已出现了多种养老方式（包括居家养老、机 构养老等），但机构养老仍然需求大于供给，在老龄化进程中同样出 现了许多的发展机遇，以老年公寓为代表的居家养老（独立单元式 居家养老模式的一种）凭借自身优势逐渐发展起来，更适合我国住 房养老的发展模式及现代社会的发展状况。

老年公寓发展的可行性分析

老年公寓特点

老年人集中居住的老年公寓（一种综合的面 对特定群体的公寓式住宅）服务体系一般集餐饮、清洁卫生、文化娱 乐、医疗保健于一体，专为老年人打造的老年人社区，可使老年人不 同的心态体能得以更好的体现出来，进而使老年人的多样化生活和 精神需求得以有效满足，此种新型老年住宅养老模式可兼顾居家养 老以及社会化优质服务供给。老年公寓对基础设施建设以及老年人实际生活保障具有较高的要求，既满足老年人的基本生活需要又注 重提供文化娱乐活动丰富老年人的精神生活。老年公寓在功能上区 别于一般公寓和养老院机构，主要表现在商业性的经营方式（基本 不依赖政府部门的资金支持）以及服务对象的不同，软硬件设施及 服务水平高于普通的公寓标准。

老年公寓发展的可行性

一方面从社会需求来看，现阶段我 国老年人口数量较多且呈现快速增长的趋势，老年型社会成为社会 发展趋势，在此人口现状下对配套的养老机构提出了更高的要求， 目前养老机构的建设力度及水平仍有待提高。

快速发展的经济在提 高生活水平的同时改变了传统的居住观念，老年人及其家人对老人 生活质量的重视程度的不断提升，对于部分具备较高文化程度及自 理能力的老年人更倾向于选择老年公寓。另一方面从政策制度来看，老年人的养老问题一直是国家层面的关注重点，基于实际情况 已经出台多项包括新农村合作医疗、低保等在内的政策保障措施及 社会保障制度，满足老年人寻求优质生活环境的需求，为提升老年 人群的生活质量提供支撑。对于商业性老年公寓，政府部门也加大 了政策支持力度大连家庭养老公寓，发展老年公寓已经被更多人接受和认可，更能适 应老龄化的社会发展趋势，具有显著的可行性。

老年公寓发展的必要性

必要性主要体现在具备良好的市 场潜力及发展前景，现有的政策保障使老年人生活水平得到了进一 步提高，老年人的传统观念（如节约、居家养老等）已经发生了明显 的转变，他们更加注重生活质量和精神需求。此外，年轻人面对激烈 的市场竞争不得不外出工作，导致城市中的“空巢”现象日益突出， 老年市场蕴含着丰富的商机，作为一种兼顾经济和社会性的投资， 养老产业发展前景广阔，发展老年公寓成为获取经济效益和社会效 益的有效模式。

发展商业性老年公寓存在的问题

不断加剧的老龄化发展趋势促使养老问题日益突出，传统以家 庭为单位的单一化养老模式已经难以满足现代社会的养老需求。

老年公寓价格较高

因没有统一的建设标准导致目前的老 年公寓的基础设施建设情况参差不齐，对于高于一般公寓标准的老 年公寓通常设施齐全并且提供较高质量的服务，进而导致较高的价 格问题，成为部分老年人群不愿选择老年公寓的主要因素。目前大 部分地区老年公寓的价格普遍无法满足大部分老年群体的需求，商 业性老年公寓在享受各项制度政策保障的同时需借鉴相关经验创 新发展，兼顾经济利润和社会效益。

结构布局问题

作为公寓建设的重点考虑问题，不合理的选 址带来的交通不便，尤其是定在郊区的选址增加了老年人出行以及 子女亲属往来探望的难度；内部结构（包括选址规划、户型设计等） 的设计方面没有考虑到特殊性，大多被设计为高层塔楼的公寓缺少 供老年人群使用的活动空间，对于老年人这一服务对象的要求同一 般人群间的差异掌握不足，不利于老年公寓的健康可持续发展。

人性化问题

目前老年公寓虽大多具备较为齐全的设施及 良好的居住条件，但普遍对老年人精神需求重视不足，除了硬件设 置很多老年人对随性和自由的生活方式较为看重，目前老年公寓管 理模式（尤其是医院的管理模式）尚不能满足人性化管理需求，固定 化的管理模式限制了老年人的行动，不利于老年人接受老年公寓这 一生活模式。

老年公寓运营模式运营方案

运营模式

老龄化问题受到独生子女政策的影响而进一步 凸显，在发达国家中以房养老模式已成为应对老龄化问题的重要方 式，老年人的养老金和养老服务可通过出售或抵押产权房的方式获 取（即变现房产的价值将其作为养老资金来源，可以看作是“倒按 揭”）。

国内正在逐步探索并完善此种基于产权制度下的养老运营模 式，但受到经济能力存在差异的影响，资本的获取方式可通过合资 购买、置换资产实现，例如北京已采用这一模式，现阶段以房养老这 一先进模式的有效实施需在转变传统思想的基础上进行，随着此种 新政策和制度的持续推进以及人们观念的改变，基于产权制度的运 营模式将在养老问题中发挥重要作用。

会员制养老公寓

此种养老院模式属于俱乐部性质，全部户 型单位均具有归公寓所有的商业房产证，老年人缴纳年费即可成为 会员，从而对老年公寓采用产业化的经营模式，例如国内首家会员 制度养的北京老院太申祥和山庄，该养老机构采用古典风格的建筑 模式具备较为全面的保障体系（包括娱乐、健康、医疗等）.

目前虽会 员费非常高却有较高的会员保持率。不同于传统养老院和老年公 寓，会员制养老公寓采用自由化的管理模式，在环境和格局等方面 更加适合老年人居住。会员制养老公寓有效融合了传统和现代养老 模式，注重环境同文化间的关联，是新型商业性老年公寓未来发展 的主流方向之一。

会员制和产权制的优劣势

此种老年公寓本质上仍以老年 人群作为服务对象，在提升老年人生活质量及归属感方面起到重要 作用，有利于缓解社会养老压力，通过产权置换可在一定程度上控 制居住难题。并且该类老年公寓具备较为完善的服务和设施，此外 还可带动房屋买卖及租赁市场。新型商业性老年公寓需基于始终稳 定的经营模式（由经营机构承担损失），从而在保证老年人基本生活的同时促使老年公寓市场健康稳定的发展。

具体在确保舒适性的前 提下开发多元化的产品线，充分考虑老年人的生理机能，规划出适 宜不同老年人居住的社区环境；进行文化的注入，通过老年人集体 活动定期及不定期的组织帮助老年人形成一种自觉行为；基于社区 级医疗中心建立起同周边医疗机构间的合作关系，不断完善配套体 系。提供不同的收费标准及附加服务，注重满足老年群体的精神层 面需求，加强与周边相关机构的合作，打造泛养老社区。