中国老龄人口近3亿，“银发经济”蕴含的商机与陷阱

每天的地铁拥堵程度能反映这个城市的年轻人有多少，而公园里晨练、跳广场舞的老人们却并不能展现所有老人的生态图景。

11月25日第一财经称，我国60岁及以上人口已达2.64亿。

这么庞大数据背后是无数老年人的养老需求。一个新名词“银发经济”悄然进入了公众视野，庞大的人群和并不完善的产业链，让养老行业成为了蓝海领域。

国外的养老社区模式

其实很早前已经有公司慧眼独具，看到了养老市场的空缺，直接把国外成熟的商业养老模式复制到国内。著名的国外成功项目如：日本港北新城、荷兰WoZoCo老年公寓、德劳丁老年公寓。这些国外的项目都是卖房模式，客户需要买下或租下这处房产之后，进行康养服务。盈利项目是出售房产的一次性收益或者租出房产的租金收益，各类设施使用带来的租赁收益。国外养老社区给我国未来房产的走向提供了许多案例和启示。

照搬模式的失败

国内开发商在参观这类养老社区后，纷纷嗅到了银发经济的商机，选择拿地卖房，建立各种养老地产项目。

在2000年，北京一养老社区项目成立，仿照国外的模式进行开发，选用了远离市区的远郊土地，坐落于北郊昌平区小汤山镇，西临立汤路、北畔温榆河，主要做的是高端房产。

2019年该社区医院停摆两年多，业主们都是行动不便的老人，住在这里看病买药都有困难。多年后仅老年食堂、班车、摆渡车、超市等个别服务还在运转，但不同程度地存在缩水问题。

养老社区需要不断投入，但房产是一次性买卖，本身有矛盾万科 养老地产，企业很难盈利，养老地产行业的困难重重，盈利不明确。养老社区不能养老，这个问题困扰着老人们，也在警醒着盲目投入养老地产的企业。

市场大人口多但消费多元化

曾经王健林表示“所有地产当中最有前途的就是养老地产”，但万科在这个领域似乎并没有摸到门道，没有太大的进展。

不久前万科三季度业绩汇报时，郁亮对养老业务的看法是“还在探索模式”。

现在这么多养老人口，但老年人的消费呈现多元化，需要房企更精细的操作。

2014年万科入局养行业，成立了首个养老项目——幸福家社区。

但入局后万科发现真实的养老市场是即使你压缩服务费到3000一床也很少有客户，2018年因持续亏损被叫停。

哪怕万科的影响力在房产到了龙头位置，在养老市场依旧是同一起跑线，很少的客户转化。

这次失败原因是养老社区选择的位置偏僻，选在窦店，北京的西南六环之外，有钱的客户根本不愿意跑这么远。客户大部分的亲友和儿孙都在市中心工作学习，为了养老不可能跑到这么远的郊区来，更何况有了钱不能丢面子，一提自己的位置在郊区多少有点丢人。

高端的养老社区对应人群的区位不应太偏僻，最好选择闹中取静。在设置养老社区的时候需要综合考虑周边客群的结构和消费能力。更要考虑的是消费能力，虽然有近3亿的老年人口，但这些老年人口符合高端社区的人数是多少，又有多少老人连社保都没有。

到底要如何提供产品，是养老社区？还是居家养老？

是卖给要养老的客户还是卖给客户的儿女？

市场目光不能只停留在高端客户，针对三无、五保、低收入老人以及残疾人等因地制宜开发出低端的养老产品。

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