养老地产经营模式专题研究

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1、养老地产运营模式专题研究进行养老地产开发，首先要解决两个问题，一是养老地产的盈利模式问题，即盈利模式可持续的问题：如何能将短期、中期、长期的盈利模式结合，维持项目运转现金流；二是养老机构的后期运营管理问题。本篇专题研究将重点对养老地产的商业运作模式、盈利模式进行分析研究，挖掘目前市场上主流养老地产项目的经营亮点。 盈利模式 后期运营一、养老地产商业运作模式分析目前，中国市场上养老地产的运营方式包括全部出售、出售与自持结合、会员制销售、只租不售等四种模式模式一：全部出售（挂羊头卖狗肉）以老年住宅概念，出售房屋产权为主，区域级别配套并举模式二：出售与持有相结合（以售养租）养老地产的相关物业全部进行

2、出售，将住宅建设与社区管理相结合模式三：会员制销售养老地产的相关物业采用租售并举、以租为主，但是租期长，实际为变相出售。采取会员制管理模式，出售长、短租会员卡，变相的“出售+持有”模式一次性支付一笔入会费，便可自由选择房型入住，每年另根据房型不同支付金额不等的年费。收费：会员制+管理费模式四：只租不售对自理、半自理、非自理客户区别对待，收取不同的租金案例：四个典型养老地产地产项目运作模式一览目前，根据关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知，为了约束保险公司假借“养老地产”等名义建设和销售商品房，通知明确保险公司不得以投资不动产为目的，运用自用性不动产的名义，变相参与一级土地开发。即东方太阳

3、城这种建房卖房的模式暂不被允许，眼下留给保险养老社区的营运模式只有出租式，与台湾市场的情况相符，也与美国大部分养老社区一致。因此，保险公司直接进入养老地产将采取只租不售的形式。二、盈利模式设计真正意义上的养老地产在盈利模式上应实现多赢利点组合、彼此互补，中短期盈利相结合，才能提高项目收益，控制投资风险。护理配套商品住宅养生产品养老产品以护理完善的持有型养老地产为卖点，炒热社区一期养老产品二期养老产品三期养老产品一期护理配套一期商品住宅一期养生产品二期康复配套预售款与租赁费投资推动住宅热销中端销售产品供养生开发二期商品住宅三期医疗配套完善与住宅回款支持高端养老产品开发推动三期医疗开发三期高端住宅

4、三期商品住宅回款支撑养生开发，二期养生为社区共享服务、收益平台二期养生产品1、回报周期长短错配单一的盈利点很难使项目获得长期发展，确定养老地产赢利模式的关键是设计一个多赢利点的体系，考虑哪些点是当下盈利，哪些为未来盈利。综合考虑以后再看项目的产品规划，如何分期开发，第一期开发多少、开发什么样的产品，这样短期、中期、长期的现金流和利润都能够得到保证，现金流应该安全，刘润要足够高。2、业态种类齐全、产品配比及规模符合项目需求养老地产应当在业态上实现多元化，包含医疗、护理、娱乐、居住、适老化设计、旅游、新农业等综合业态；以上业态可进行再细分，如养生业态可分为室内养生和户外养生，医疗可以分为疾病治疗和

5、康复护理，居住可分为度假休闲和普通居住，新型农业可细分为种植、观赏、深加工等等。三、保险业挂钩养老地产商业模式解析（一）保险挂钩养老地产的商业模式1保险挂钩养老地产的驱动力产品端与投资端的资金对接通道（提前锁定现金流）：通过产品与入住挂钩，将社区开发资金在早期回笼。地产商做房地产开发的预售时间也只有两年左右，而保险公司将产品与社区居住权相结合，则是把地产运营的预售期提前至中年投保的时候，实现了产品端与投资端的直接对接。对于已购买保险的入住者，提前锁定了入住现金流，有利于经营稳定性的提高。现金回流2年普通地产中年投保期 预售期 入住养老地产 15年左右提前回流资金现金回流2、全生命的

6、产业链：养老社区向上衔接养老险、护理险、医疗险等保险产品，同时带动下游的老年医疗、护理服务、老年科技产品等产业，可以有效延长产业链，并整合相关产业增加盈利渠道，实现从摇篮到天堂的全生命周期覆盖。回报周期改善长短错配：寿险负债久期一般在15年左右，养老地产业满足了保险资金对于投资回报长期和稳定性的需求。政策性地产增值预期：通过投资养老地产而以优惠的价格获得土地，享受地产增值带来的利润。（二）地产：养老选址的路径预判我们认为保险系养老社区的发展路径为先试点、后推广；先生活、后度假。保险公司做养老社区的优势在于全国网络和品牌，长期协同效应体现在客户的广覆盖。开发的第一批客户均为高净值（短期交费200

7、万以上门槛）的养老需求，量少以保证入住率，价高以锁定现金流。而后围绕这部分既有客户来开发围绕旅游和气候主题的候鸟式度假养老社区，同时开发新地域的客户，并达到与各地保费的协同效用。第二条线，是围绕着经济发达地区和沿海旅游城市而建立，可以开发度假式养老园区。例如国寿的第二三个基地选在厦门和苏州，新华的第四个养老基地选在广州，合众的第三个养老基地在南宁邕江，平安不动产公司的养老基地选在浙江桐乡。四、中美养老地产开发模式对比美国：养老地产发展成熟，市场高度细分由于美国房地产已经高度细分：土地开发商负责土地开发，地块划分商负责地块规划设计，中介经纪负责市场销售策划，保险机构负责分散灾害风险、抵押信用风险

8、、产权保险风险等，抵押服务商则负责抵押贷款的后续管理就其投资商而言，也有很多是由REITs等专门的证券化产品来负责。因此，美国保险公司一般是通过抵押贷款和REITs等金融产品进行房地产类投资。中国：养老地产处于跑马圈地的阶段，集成效应优势突出自建社区的独立王国：目前国内保险公司介入养老地产均采取自建养老社区的形式，拥有所有权，出租居住权。在社区内持续建设医疗护理等配套机构，通过保险产品支持实体机构运营。高门槛策略将高净值客户吸入并将其老年的主要消费行为集中在自有社区内。五、美国保险公司与地产公司合作方式：养老社区投资：美国的养老社区的主要投资者是REITs、政府投资、企业投资和慈善机构的捐款。

9、所以保险公司较少直接开发养老社区，但是会通过两种方式介入：一是通过抵押贷款证券等资本市场方式。2010年美国寿险资金有6.2%投资于抵押贷款类资产，其中93%为商业地产类、6%为农产抵押、1%投资于多家庭住宅。过去十年间养老地产 研究，商业地产类在全部抵押贷款中的占比有所提升。二是保险业在养老地产业中买断其居住权，采取酒店式管理，收取会员管理费用，并开发养老保险客户。目前美国养老社区的现金回报率达到8%，高于商业地产。例如2009年商业租房回报率是5%，而同期的养老社区投资回报率则超过6%。其收费模式主要以租为主：比如对于75岁以上老人入住的持续照护社区（ContinuingCareRetiremen

10、tCommunities），主要支付模式是“入门费加月费”或者是无入门费的“租赁模式”，其中前者主要是与长期护理保险相结合。附件1：新华的养老项目进展全方位寿险战略新华保险的发展愿景是建立中国最优秀的以全方位寿险业务为核心的金融服务集团，战略是一个中心（以客户为中心），三个坚持（坚持现有业务持续稳定增长，坚持变革创新，坚持价值和回归保险本原），两个机遇（抓住城镇化和老龄化历史机遇）。新华养老的发展目标是做成全国性的品牌，尽管现在养老产业获得了许多政策支持，但同时养老社区要涉及诸多领域，比如其中的土地属于国土部、房屋建设属于建委、老年人政策属于民政部、里面的生活部分又属于卫生部，还有

11、发改委和规划委等，因此是一个多头管理的系统。其中北京算是养老产业建设比较快的城市：北京市2011年8月份要求各区县制定了2013-2015年养老产业的包括用地方面的发展规划。同业比较：国内来看成熟的、已经盈利的持有型养老住区是上海的亲和源和北京的英智老年公寓（北京东方太阳城和上海亲和源两种模式均在我们的深度报告养老主题中的保险机遇专题之三-提前布局养老地产，重心后移不会太远中有详细介绍；报告中没介绍的英智，目前的租金和服务费每人每月在8000-10000，处于已经多人排队等入住的状态）。截至2013年10月三个养老地产项目进展延庆项目：延庆养老社区项目位于延庆县内，距离天安门74公里，已经北京

12、市发改委的立项审批和北京市规委的项目规划，总建筑面积30万平方米，容积率1.1，土地性质为医疗用地；目前北京还没有养老用地这一属性，但正在开创中。住满后可以容纳2000人。其中涉及的业态非常广，在30万平米的土地上既要包括照料、看护、医疗、还要包括老年娱乐、老年消费、并且要全覆盖从全身体状况的老年人（分为三类人群：活跃的自理消费型、行动不便需要辅助型、肌体病变需要医疗照护型）。2013年，延庆项目的展示区已经开工建设；一期工程各项准备工作在进行中，计划于2013年底动工。一期为自理型老人区域（包含娱乐、消费、健康等配套服务设施），预计于2015年下半年投入使用（试运营），2016年正式运营。该

13、项目建成后，将成为新华的示范品牌。莲花池项目：莲花池项目是公司自持的办公物业，位于西三环莲花桥附近，是以前公司的办公楼，有200套房，30000多平米。未来将打造成和延庆项目关联、互动，而服务于不同目标客群的养老住区。该项目的优势在于地理位置靠近市中心，占地面积7400平米，建筑面积34200平米，。截至2013年10月，针对该项目开发定位，对大楼的加固、改造、装修等各项准备工作已经开始进行。预计2015年下半年项目建成投入使用（试运营），2016年正式运营。密云项目：进展不如前面两个项目那么迅速。现在还在和合作伙伴就市场定位、功能配置、土地规划进行研究；土地是合作伙伴的土地。未来展望和挂钩产

14、品：新华目前正在长三角、珠三角和海南等区域拓展相关项目。这些项目已经有一定意向，但还处在跟踪、谈判阶段。和国内外知名的养老运营机构合作，将新华养老做成全国知名品牌。和养老挂钩的保险产品：2012年已经有终身年金和终身寿险两款产品向保监会报备，何时发售还未确定，真正发售的产品还可能作调整。附件2：相关公司推荐中国平安：综合运营商的代表标的。要建立一个高端养老社区需要涵盖医疗、护理、商铺、娱乐、文化等多个产业，例如在“专题之三”中提到的台湾长庚文化养生村，就是依托母集团的医疗教育和医院资源优势而打造出的医疗养老互助建设品牌。平安集团一方面通过旗下的平安信托和平安置业间接投资了多个商业地产项目，另一

15、方面也有运作慈铭体检和1号药网的经历，现在又取得了全金融牌照，有利于确立其作为社区服务综合提供商的角色。2012年9月23日，国平安宣布通过旗下不动产公司在浙江桐乡开建养生综合养老服务社区。项目总投资170亿元，与其他保险公司操作模式不同，资金的来源并非保险资金，而是集团自有资金以及第三方渠道，因此可以参与一级土地开发，多元经营优势带来了更快的投资回收期。中国人寿：国寿已在河北廊坊兴建高档养老地产项目“国寿（廊坊）生态健康城”。该项目占地约4平方公里，于2011年11月开工，被确定为河北省2011重点建设项目。2013年9月27日，国寿进一步增持远洋地产，持股比例由24.71%增至29%，进一

16、步巩固第一大股东地位，布局养老地产：远洋地产在2012年已经成立了养老地产业务发展中心；次年成立养老运营管理公司，创建品牌“椿萱茂”，其“椿萱茂凯建”将建成近6000平米的高级养老护理设施，床位数约110张。国寿养老险占据了一半的年金缴费市场份额，在未来试点遗产税的广东省市场份额最高，在养老地产、税延养老金、遗产税三个主题中均有亮点。新华保险：明确将养老地产和健康管理作为重要战略的上市公司，目前已在西安、武汉建立两个健康管理中心，在北京延庆和密云的项目选点也获得了董事会批准，与养老社区挂钩的新型养老保险产品也在申报中，其通过产品创新进军养老、医疗看护和健康产业链的战略符合未来养老和金改主题。附

17、件3：保险产品：三款里程碑式的保单2009年11月19日，保监会批准泰康人寿获得中国保险行业第一个养老社区投资试点资格。2012年6月，泰康推出“幸福有约终身养老计划”，成为国内首家提供养老社区挂钩型保险产品的保险公司。2012年11月，合众人寿推出一款分红型两全保险，凡是在2012年11月20日至2013年11月19日期间投保并最终承保合众人寿优年养老定投两全保险（分红型）且保费达到约定标准的保险客户，在未来可以享受由合众健康产业武汉合众优年生活养老社区提供的增值优惠入住养老社区的服务。2012年6月新华保险在北京延庆的新华家园养老社区项目举行了奠基仪式。但其与养老社区挂钩的保险产品尚未发布

18、。养老社区向上衔接养老险、护理险、医疗险等保险产品，同时带动下游的老年医疗、护理服务、老年科技产品等产业，可以有效延长产业链，并整合相关产业增加盈利渠道养老地产 研究，实现从摇篮到天堂的全生命周期覆盖。这一商业模式正在被越来越多的保险公司所尝试，按照新华模式的预测，投资收益在6.5%以上，超过长期保险投资收益率假设。首先比较一下这三家的养老社区模式。预计最先上市的三款保险产品挂钩的养老社区均能在2015年建成。泰康模式将养老居家与保险联系的最为紧密，提前锁定居住成本，泰康将以保险方式承受房租涨价的风险。合众通过被保险人入住社区后保险金额增值返还的方式将保单与地产联系在一起，其特色是依托地产股东背景，选在二线省份，建筑面积和客户容量远大于其他公司，门槛较低，偏向于中端养老。新华的挂钩产品模式尚未公布，预计其特色在于将终身寿险与地产相结合（其余两家均为年金险），并且可能允许非被保险人入住社区。