新•案例丨 康养：杭州万科随园嘉树

企业背景

开发模式、股权构成

万科养老业务开发模式分为自主开发及合作开发2种，通过自有项目规划、旧物业改造、合作共建/代建、租赁改造闲置物业、委托经营等发展养老事业；

万科随园嘉树由万科独立开发运营（浙江随园养老发展有限公司出资建立），认缴出资1000万人民币。

发展历程及市场布局

万科从2010年开始涉足养老业务，通过试水杭州、深耕北京，逐渐形成了独有的养老产品体系，重点布局十个“三高” 一二线城市，致力于构建全国首个养老产业生态圈。

产品体系

3+N产品线

万科目前已经形成了三条养老产品线：社区嵌入中心、城市全托中心和持续照护社区（CCRC），分别形成相应的品牌，可以适配不同的养老需求。

▪ 社区嵌入中心

依托成熟社区，为自理及轻护理长者提供日间照料、活动、餐饮等服务，同时也辐射周边社区老年客户。

▪ 城市全托中心

聚焦为需要提供个人护理介入的长者提供专业的照护与服务。

▪ 持续照护中心

定位为全年龄长者提供综合服务的大型养老社区。

各产品线布局及典型项目

社区嵌入中心

▪ 一般规模较小，以旧有社区物业改造为主养老地产开发模式研究，建筑面积在800-3000m²；

▪ 品牌：幸福家、智汇坊、橡树汇、嘉园

▪ 布点城市：北京、成都、广州、济南

城市全托中心

▪ 一般位于市中心，偏重高护理等级客户，通常5000-20000m²，100-300个床位

▪ 品牌：怡园、榕悦

▪ 布点城市：北京、青岛、广州

持续照护中心

▪ 一般位于近郊，包含养老公寓与专业医疗设施，通常2万-20万m²；

▪ 品牌：随园

▪ 布点城市：杭州、北京

政策支持

政策优惠

万科随园嘉树所在地杭州市、浙江省对于养老项目在用地政策、建设运营中予以资金扶持，同时在融资信贷上予以政策扶持，如：地价优惠、床位补贴、运营补贴、上市融资支持等。

税收减免

政府在房产税、所得税、行政事业性收费、基础设施配套收费等方面给予费用减免/优惠，同时给予员工各类型补助。

项目信息

项目基本信息

万科随园嘉树是万科首个大型持续照护型养老项目，位于杭州余杭区良渚文化村，距离市中心半小时车程；项目为40年大产权用地，总建面6.2万方，规划615户，产品为75-110m²养老公寓，13年首开售价1.4-1.6万/m²，与周边住宅对比溢价3000元/m²。

项目自身配套

周边资源

项目位于杭州著名旅游小镇——良渚文化村，历史人文及山水资源丰富。代表性景观资源包括：良渚遗址博物馆、大雄寺、良渚食街等。

配套体系

项目周边配套资源丰富，旅游配套资源包括博物馆、度假酒店等；城市配套相对成熟，能满足居民日常生活需求，包括基本商业配套、娱乐休闲设施、医疗设施及学校等，出行方式以公交及自驾为主。

商业模式

运营情况及商业模式

初期销售模式总价进入门槛较高，去化缓慢；后期推出长租策略，降低进入门槛后去化加快；

项目将销售与长租相结合，16年实现盈亏平衡，目前入住率超95%，客户主要来自于杭州市区。

服务费涵盖的内容：四大服务模块中的基础服务

单独收费项目：餐厅、增值服务、房屋转介、管理咨询

运营状况：

▪ 入住率：入住率在95%以上，自2015年1月营业开始，服务过630余位长者。

▪ 销售情况：13年开盘，售价1.4-1.6万/m²，高于周边住宅售价3000元/m²，去化缓慢；

▪ 租赁情况：因销售去化缓慢，第二阶段引入租赁15年方案，降低门槛，去化速度提升

▪ 盈利情况：2016年实现盈亏平衡，目前盈利规模约在300万左右；

▪ 客户来源：项目核心客户来源于杭州市区，占到整体客户的80%左右；剩余客户主要来源

▪ 于长三角地区，以上海、宁波、温州等地的客户居多；

企业资源

上海中房建筑设计

发展单元参与企业-上海中房

万科随园嘉树项目由上海中房负责设计及施工，上海中房是上海著名甲级综合型设计公司，股份企业，员工人数超300人。

上海中房建筑设计有限公司

创建于1979年（原名为中国房地产开发总公司上海公司建筑设计院），2002年正式改制为由主要管理、技术骨干持股的股份制企业，是上海建筑界有影响的甲级综合性设计公司，员工超300人。

采用由主要管理、技术骨干持股的股份制运作模式，依托近三百名各学科专业人才的团队协作，秉承精品建筑全程控制的设计理念，创作富于建筑理想及专业精神的原创作品，在国家、省市级建筑专业评奖中累积获奖近200余项。

双方合作方式：上海中房建筑设计有限公司主要负责随园嘉树的规划设计及建筑施工

代表项目：万科随园嘉树、太湖国际健康城颐养中心、远洋椿萱茂虹湾长者社区、句容中华健康园、新黄浦南浔养老项目

厚朴养老咨询公司

发展单元参与企业-厚朴养老咨询公司

厚朴养老咨询公司负责万科深圳首个养老PPP项目-福田区福利中心的前期咨询顾问服务，该公司于11年介入养老产业，目前已经完成百余家养老策划、咨询项目。

厚朴养老咨询公司

厚朴咨询核心团队于2011年介入养老产业，截止到2018年已经成功为百余家致力于养老产业发展的政府机构、企业、个人提供专业的养老策划、咨询、培训、顾问服务。主要服务的客户类型有：政府机构、国有企业、大型房地产开发商、战略投资人、保险企业以及医疗投资机构等等。

双方合作方式：为万科在深圳首个养老PPP项目提供咨询服务，服务内容：

▪ 1. 分析深圳市养老服务的市场宏观环境、市场供需、竞争现状，明确本项目整体定位；

▪ 2.为本项目制定基于后期实际运营的项目规划，主要包括项目市场定位、服务产品体系设计、功能分区规划、人员配置、商业模式设计、风险管控等；并提出本项目硬件改造和装修建议；

▪ 3.研究PPP项目运作模式，为项目后期运营提供建议；

▪ 4.进行项目投资收益分析和研究，确定项目投资强度，预测影响项目收益的敏感因素。

代表项目：万科深圳PPP养老项目、美国CP长者屋惠州迎海医养中心、华润集团广州养老PPP项目、内蒙古呼和浩特大型颐养项目、广西柳州市小棉袄颐养园

上海栖城设计

发展单元参与企业-GN上海栖城建筑规划公司

海栖城建筑规划设计公司与万科共同完成了上海万科养老地产模式研究，该公司2010年介入康养领域，目前已完成80多个康养项目设计，服务于全国各大地产开发商

上海栖城建筑规划设计有限公司

上海栖城建筑规划设计有限公司（简称：GN栖城，英文：GN International Design LLC.）是一家位于上海的建筑设计公司，在中国深耕14年，一直致力于专业纵深，产品思维和艺术性的融合，创作一流作品，在高端住区、产业办公、商业、景观领域业绩卓越。

在养老地产领域尤其突出，提供从定位、设计到运营指导的全链服务，以专业和系统的解决方案创造价值。

2010-2018年间，通过深入的产品研究和实践完成80多个康养项目设计，并先后与万科、泰康、龙湖、绿地、招商、保利、中海等公司形成战略合作，目前已经成为中国最专业的康养地产服务商，为客户提供从康养地产策划，全过程设计康养设施与部品，康养运营管理在内的全链服务。

双方合作方式：合作完成了《全龄社区-一生之城》上海万科养老地产模式研究。

代表项目：腾讯成都总部大楼、桐乡振石大酒店、融创腾讯双创小镇、新发展康养小镇、万科随园嘉树项目、上海和欣苑适老化社区项目等。

上海亲和源

合作单元参与企业-上海亲和源

亲和源是万科“活跃长者住宅”的管理服务提供商，该公司成立于2005年，注册资金2亿元，主要从事养老产业连锁经营。

亲和源集团有限公司

亲和源集团有限公司创建于2005年3月，注册资金2亿元人民币，亲和源集团咨询部自2010年开展养老咨询业务，截至目前，咨询项目已遍布全国22个省市，与29家企业签订战略合作协议，为超过80家企业提供了咨询顾问服务，与5家企业建立筹开运营管理服务关系，其中包括众多央企、大型国企及知名地产金融企业等。

旗舰店位于上海浦东康桥，已发展会员近2000名，近年来不断壮大，已在海南三亚、辽宁营口、浙江海宁、浙江宁波等地通过控股或参股的形式实现初步扩张，摸索养老连锁经营模式。

双方合作方式：万科与亲和源签订了战略联盟合作协议，将亲和源确立为“活跃长者住宅”的管理服务提供商。

代表项目：上海 康桥亲和源、海宁琳轩养生源、辽宁乐龄怡养亲和源、上海松江泗泾亲和源、宁波象山亲和源等。

北控老年公司

合作单元参与企业-北控老年公司

北控老年公司是大型国企北控集团的全资子公司，主要负责养老产业的投资、开发、运营、管理，2016年携手万科打造了品质型养老项目怡园光熙长者公寓。

北京北控老年产业投资管理有限公司

北京北控老年产业投资管理有限公司，于2012年2月成立，注册资本2.6亿。

北控老年产业投资管理有限公司是北控置业为适应北京人口老龄化发展，利用北控集团（北京控股集团有限公司是北京市大的国有企业之一， “中国企业500强”企业）内部优质土地资源，承担企业的社会责任，以投资、开发、运营、管理老年设施为核心业务的专业化全资子公司。通过打造机构养老和社区养老的服务平台，提供优质的综合性养老服务，形成一个专业化、产业化、规模化的养老体系，建立融合养老运营、医疗护理、老年金融、老年文化及旅游、老年用品等为一体的立足北京，面向全国的综合性老年产业发展公司。

双方合作方式：万科与北控在北京合作开发了怡园光熙长者公寓项目

代表项目：光熙远方、京原路7号、王四营养老项目。

悦蓉集团

合作单元参与企业-悦榕集团

悦蓉集团是国际大型度假村、酒店及SPA运营开发商；2017年悦蓉集团与万科成立合资平台——悦榕中国，悦榕中国由万科及悦蓉集团50:50比例控股，主要从事酒店、养老、养生领域业务拓展。

悦蓉集团

悦蓉集团成立于1994年，是度假村、酒店及Spa的国际营运开发商。作为全球精品度假村、公寓住宅及Spa的营运商，悦榕庄把环保意识融合于浪漫旅行中。

直至目前为止，悦榕酒店和度假村集团在25个国家管理、拥有超过41间度假村及酒店，62间SPA及77间精品店和三座高尔夫球场。

悦榕集团的创新经营模式包含3个核心业务领域，为其带来多源收入，在酒店业是非常独特的。也正是这种培养内部人才发展并经营集团附属产品的方式，让竞争者难以成功复制。

双方合作方式：2017年1月23日，悦榕控股与万科商定成立全新合资平台 ——“悦榕中国”（Banyan Tree China），用以整合中国区域内悦榕集团旗下品牌酒店和资产。“悦榕中国”初始资本预计不超过20亿元人民币。同时“悦榕中国”也将作为双方共同的发展与管理平台，在酒店、养老、养生领域拓展全新业务。

“悦榕中国”在初始阶段将由悦榕集团和万科按50:50比例控制，悦榕集团将所持有的中国区域内全部资产注入“悦榕中国”。

“悦榕中国”也将获得悦榕中国酒店管理公司40%的股权，并持续推进悦榕集团各品牌（悦榕庄、悦椿、悦梿、悦苑以及乐古浪）在中国的快速扩张。

万科将获得悦榕集团约5%的股权，其安排如同近期与悦榕集团签订全球范围内合作协议的雅高酒店集团。

上海地产

合作单元参与企业-上海地产

上海地产是国有独资企业集团，注册资本42亿元；2015年上海地产携手万科、上海中医药大学成立上海申养投资管理股份有限公司，专注于养老运营服务行业。

上海地产（集团）有限公司成立于2002年，是经上海市人民政府批准成立的国有独资企业集团公司，注册资本42亿元。截至“十二五”末，集团总资产达2123亿元，旗下拥有5家具有房地产开发一级资质的企业、2家上市公司、 2个国家级开发区。

上海地产集团成立以来，充分发挥国有企业集团的优势，在土地储备前期开发、滩涂造地建设管理、保障性住房开发建设、国有资产保值增值等方面，出色地完成了市委、市政府交办的任务，较好地完成了服务社会和发展自身两篇文章。

在新的历史发展阶段，高质量地完成包括旧区改造及城中村改造、保障房建设、工业园区置换升级、历史风貌区和老建筑保护等任务。

双方合作方式：万科与上海地产、上海中医药大学合作建设上海申养投资管理股份有限公司，注册资本金3亿元，专注于养老运营服务行业。

文|新景智库依据官方、网络公布资料整理创作，侵删