养老地产开发模式众多，靠谱的只有这6种！

养老地产开发模式是指开发单位在依法取得养老项目土地使用权的土地上，根据养老服务设施建筑设计要求和运营要求，结合项目市场定位、可利用资源、资金水平、风险控制水平，进行养老服务基础设施、养老服务用房建设的行为。

就国内目前情况来看，比较靠谱的开发模式有以下六种：

（一）社区养老地产模式

年轻人群与健康老人混合的社区，定义为“适老型地产”更为确切，社区内除了各类居住类型的养老住宅、养老公寓等外，还有各类配套的公共建筑，如老年活动中心、康复中心、医疗中心等。该种模式以养老住宅、养老公寓等为主，注重社区环境的打造和养老配套设施的完善。

这种模式以面向市场出售住宅产品为主，持有少量物业为辅，盈利的绝大部分来自于住宅出售。持有物业规模比例小于30%，销售比例大于70%，以销售物业、持有经营和服务输出为整体的盈利思路。

相对于其他模式来说，社区养老地产模式在保证品牌树立与服务输出水准的同时，能够实现快速回笼资金，提高资金周转率，但由于这种养老地产开发模式不能获得养老地产及配套运营的长期稳定收益，政府的相关政策上是不完全支持的，比如在社会养老服务相关的土地政策上明确指出：“加强养老服务设施用地监管，建设用地使用权可以整体转让和转租，不得分割转让和转租。”堵住了养老地产开发通过快速分户销售回笼资金，要求开发商长期管理运营以获得稳定收益。

（二）会籍制的社区模式

这种模式采取会员制管理，主要以会员费、管理费收益为主，配套产品经营为辅的盈利模式。以销售服务为核心，把终身类会员、押金类会员和消费类会员有机组合，解决企业开发过程中的资金流问题。通常会籍制对年龄有一定限制，入住的门槛较高，对自理、半自理、非自理不同的老人收费不同，区别对待，收费水平比一般的养老机构要高。

这种模式项目用地一般为非居住用地，通过划拨、协议等方式取得，价格较低，同时结合医疗、养护等多种服务来实现长期稳定收入，运作模式较为灵活，经营操作上更加便捷，但全部持有经营导致资金占用量大、投资回收期长，收费高昂，在当前整体而言很难被大部分老年群体认可，有一定的市场经营风险。

（三）持续照料退休社区（CCRC）模式

CCRC模式起源于美国教会，是一种复合式的老年社区，至今有100多年的历史，成功代表项目为美国太阳城。CCRC是一种现代养老社区，面向老年群体提供全方位的生活服务，为老年人提供生活自理、辅助照护、专业护理一体化的居住设施和服务，并获得与身体状况相对应的照料服务，以精细化服务理念和运营模式著称。

我国当前很多养老地产的开发都在学习CCRC模式，但还处于摸索阶段，没有一个成功的典范。CCRC模式除了能满足我国老人不同生理年龄阶段的养老需求，提供的服务涵盖了老人生活的各个部分，还能实现自我价值，为老人退休后营造一种全新的生活方式。CCRC一般前期投资量较大，后期入住费较高，针对的主力客户是高知人群。

（四）社区居家养老模式

社区居家养老模式指老人按照自己的生活习惯，选择居住在家中养老的一种养老方式。这种模式以社区为平台，整合社区内的各种服务资源，由房地产公司在开发的商品房社区基础上，利用社区间零散地块新建养老设施，或者利用邻近地块拆迁、原有建筑改建养老设施，使商品房社区配备较多的生活便利设施和养老服务功能，更适合老年人居住。

该种模式符合国人传统的老人与子女同住的观念，即满足老年人居住的需求中国养老地产，也满足老年人亲情关怀的需求。社区居家养老模式适合国情，被大部分老年人所接受，体现着国家发展社区养老的方向，未来市场空间非常广阔。社区居家养老模式对信息化平台的建设、公共养老服务发展水平要求较高，而现阶段我国大部分地区由于受经济等因素限制，高质量的社区居家养老很难实现，仍然处于摸索中。

（五）医养结合模式

医养结合是指医疗资源与养老资源相结合，实现社会资源利用最大化。医养结合开发模式是集医疗、康复、养生、养老等为一体，把生活照料和康复关怀融为一体，依托医院雄厚的医疗资源体系，将养老社区和医院的功能相结合。

在医院相毗邻地方设置养老设施或养老社区，引入优质医疗资源，一方面提升医疗资源利用率，服务需特殊护理的老人，解决老人养老过程中的医疗问题，实现资源合理配置，另一方面可提高养老地产医疗服务能力，加大养老地产活力和市场竞争力。

但医养结合开发模式也有瓶颈，医养结合下老人接受的护理、康复、医疗等服务无法享受医保报销政策中国养老地产，很多老人考虑到经济负担还是选择医院；医养结合监管主体涉及到民政、医保、卫生等多个部门，政策标准也不统一。

（六）养老旅游地产开发模式

从养老地产的角度看，养老旅游是异地养老的形式之一，该种模式是将养老养生与度假旅游相结合，在进行旅游开发的同时，整合养老、养生、康复、护理等资源的理念，拓展养老产业链。这种养老地产开发模式一般位于环境优美的旅游胜地，利用自然资源与养老住宅和设施进行融合，利用不同地域的房价、生活成本、气候环境的巨大差异，满足老年人追求高品质生活的养老需求。

养老旅游地产不同于住宅养老、社区养老，场景的切换感是老人选择旅游养老的关键，所以旅游养老地产具有其他模式不能比拟的地理优势、价格优势和环境优势。对于配套设施和服务的要求也高于一般的养老地产，这种模式在具有自然资源及旅游资源优势、环境优良的城市更容易获得成功。

从以上对我国养老地产主要开发模式的分析来看，每种开发模式的形式不尽相同，如表2所示，各有其优缺点，也有运营得比较好的代表项目，但总的来说，我国现有的养老地产开发模式还不太成熟，还没有形成像美国太阳城那样能持续经营运作的品牌项目和完善的养老系统，目前对养老地产的开发还只是出于摸索阶段。