掣肘养老地产与REITs前行的障碍究竟在哪里？

养老地产作为养老产业的重要组成部分，逐渐成为企业角逐的热点市场。但其前期资金投入量大、投资回报周期长的资本属性，加之养老支付端尚不成熟，与金融互动性较弱，使得养老地产项目运营成为困扰企业的难题。

小福整理出针对养老地产现状、投资企业和盈利模式等方面的四大特点：

一、养老服务设施用地竞拍竞争激烈溢价明显，可改造闲置土地逐年减少。

目前规划为公共管理用地、公共服务用地中的医卫慈善用地，可布局和安排养老服务设施用地，土地竞拍溢价率高。

二、目前养老地产参与者主要是房地产企业、保险企业和养老服务企业，均有向轻资产转型的趋势。

房地产企业在开发建设方面采用自主建设的方式，运营方面通常选择与运营团队合作或自建团队；保险公司参与建设养老社区，主要布局在一线城市和强二线城市，以轻资产运营与重资产养老社区开发相结合，并作为寿险产品的兑付服务介入，以服务其高端保险客户为主；养老服务企业以机构运营为核心竞争力，部分涉及养老地产业务。

三、四种主要养老地产盈利模式，分别为直接销售、会员制、长期租赁和与金融产品结合。

会员制、长期租赁与直接销售仍然是目前养老地产项目的主要资金回笼方式，同时按月收取相关服务费用作为运营期间收入。部分金融机构开始进入养老地产，开始探索新型盈利模式，但整体处于初级阶段。

四、养老地产融资渠道多样，新型融资模式欲打通。

养老地产融资目前仍以自有资金、银行贷款为主，将REITS引入养老地产可为开发商提供一个安全可靠的资金退出机制。

重点来了，搞养老地产的对于REITS这个词并不陌生。如果您不知道，就更应该了解一下了。

近期，随着保利租赁住房房地产信托基金（REITs）获批，REITs再次受到广泛关注。但业内专家指出，目前在中国还没有一只真正的公募REITs，只能叫类REITs。

那么掣肘中国真正的公募REITs前行的障碍究竟在哪里？

有什么破解方案？

中国版REITs何时能推出？

公募REITs上市后对资本市场有何影响？

被业内称作“中国的REITs之父”

国务院发展研究中心REITs课题组组长

中房集团理事长孟晓苏先生

为您揭晓！

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掣肘中国真正的公募REITs前行的障碍究竟在哪里？

这些年中国版REITs一直没推出来，税费重和收益率低是主要障碍。税费方面，美国和新加坡的REITs是在投资端和资产端有免税、至少也是在大量优惠的基础上推出的，我国目前还没有专门的免税或优惠税费规定。无论是房地产还是基础设施资产的购买、持有和交易都有大量税费，这就增加了REITs的交易成本，社会成本也大大增加。收益率方面，由于我国不动产物业的租售比很低，远远无法满足REITs投资者的最低投资收益率要求，今年8月份业界流传一张全国城市租售比的表格，北京、上海租售比仅仅1%，最高的衡阳市略超4%。

有什么破解方案？

EITs的定义是把有稳定租金的不动产收益权做成上市流通的产品。分解成几个要点：本身是不动产，形成稳定的收益流，收益流通过公募由基金持有，同时基金可以在资本市场流通。

我们所研究的中国版REITs，首先不是从商业房地产开始的，我们认为在中国最缺钱的、负债率最高的、最需要解决问题的是政府公共资产，应该先从地方政府的公共资产特别是基础设施起步，这些公共资产一般是通过国企持有。

中国公募REITs在民营资产突破很难，第一是税收重的问题，民营企业交了税后所剩不多，而政府本身是收税者，地方政府对公共资产证券化的税收可以协商，从公共资产入手容易解决。第二是收益率低的问题，课题组借鉴了美国监狱REITs的成功经验，通过政府购买服务的方式可以形成公共资产的稳定现金流，从而满足REITs投资者的基本收益率要求，而民营资产无法做到。总之，中国的REITs先从政府公共资产起步，可以解决REITs在运营中的税收问题和收益率问题。

中国版REITs何时能推出？

这几年出现了一些类REITs，其实都是采用私募的方式，还欠突破。保利租赁住房REITs是更加接近REITs的类REITs，已经可以在沪市流通，每手流通单位不少于100万元，这是私募的特点，但是越来越接近真正的REITs了，实行储架机制，有不错的突破。

今年以来，证券监管部门和业内资深专家多次研究探讨公募REITs的顶层设计，并一直致力于根据公开、公正、公平的原则来制定公募REITs规则。至于交不交税、收益率如何都不重要，关键是只有在资本市场公募和全流通才是真正的REITs。

公募REITs上市后对资本市场有何影响？

有人担心会因为发行REITs对股市形成威胁，我认为不会分流股市资金。一般上市公司股票的发行会分流股市资金，但REITs是吸满水的海绵，不仅能支撑总量，而且还是股市的稳定器。因为它本身是公募基金，是带着收益率的基金进入市场，而且不是靠预期股市的未来养老地产 reits，每年要扎扎实实给投资人分红。有了REITs这样一个有稳定收益的板块，能解决“资产荒”的问题。REITs既稳定又有分红，会吸引一部分稳健资金进入。

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中国的REITs先从政府公共资产起步，可以解决REITs在运营中的税收问题和收益率问题。今年以来养老地产 reits，证券监管部门和业内资深专家多次研究探讨REITs的顶层设计，并一直致力于根据公开、公正、公平的原则来制定REITs规则。相信公墓REITs试点方案的进行，能切实推进基础设施资产证券化，真正做成公募REITs，进一步实现中国经济又好又快地发展。