万科智汇坊

策 源 营 销 . 策 略 资 源 部 『 策 源 』热点评述 国内的地产商进入养老地产时虽然颇为高调，但在实际运营中却又小心翼翼。由于养老产品的复杂性和多样性，企业往往多方面试水，试图寻找出最合适的盈利模式。 在近年来亮相的众多养老地产项目中，泰康之家·申园和万科智汇坊凭借创新的开发运营模式，引发行业关注。 养老地产的两种新玩法 养老地产的两种新玩法 国内养老地产尚处在探索发展阶段，许多企业通过项目实践，对养老模式有更新、更深入的探索创新，给市场很好的启示，其中泰康和万科的养老项目尤为突出 运营模式 开发模式 租赁型 销售型 租售结合 结合金融手段 社区配建型 城市型 老年公寓 养生度假型 CCRR 医疗保健型 嵌入式 养老机构 泰康之家 亲和源 三亚海棠湾国际养生社区 五福现代综合养老社区 万科智汇坊 北京太阳城、 万科随园嘉树 东方太阳城 磁山温泉小镇 复星星堡中环 凯建国际 浦东苑 万科改建原有活动中心，打造成嵌入式养老服务机构。 泰康结合自身的保险资源嫁接养老，创新养老地产的运营模式。 大型独立社区型 养老地产的两种新玩法 目前，泰康之家·申园和万科智汇坊均在上海开放，两者凭借新颖的开发运营模式，吸引了行业的众多关注 泰康之家·申园  由泰康人寿投资，是首个在国内运用保险资金投资养老社区的养老服务项目。

 上海首个通过改建社区内原有的活动中心增补的养老机构。 万科智汇坊 1、泰康之家·申园 项目简介 功能布局 2、万科智汇坊 项目简介 产品功能 养老服务 商业模式 服务体系 商业模式 泰康之家·申园 泰康之家是国内首个与保险挂钩的养老社区，全面的养老产品线与医养结合的功能定位，引领和创新养老商业模式；2014年泰康之家·申园体验馆开放 1 运用保险资金投资养老社区 2 医养结合，提供顶级医疗机构的直通服务 3 养老产品线覆盖了55岁以上全部年龄段 4 预付制销售，创新金融+养老的商业循环模式 泰康之家·申园 简介：上海市首个与保险挂钩的养老项目，地处松江新城板块，由泰康人寿全力打造的大型综合高端医养社区，预计于2016年6月开业 项目简介 泰康之家·申园位于上海松江新城板块，距市中心约35公里。 作为泰康之家华东区的首个项目，该社区引入国际领先的CCRC养老模式,并配备了专业康复医院和养老照护专业设备，是可供独立生活老人、以及需要不同程度的专业养老照护服务的老人长期居住的大型综合高端医养社区。 泰康之家·申园 功能布局：一期由7栋高层塔楼组成，主要以独立生活的老年公寓为主，可提供约1100户养老单元 核心功能区 功能组成 规模体量 总建筑面积近22万方，合计推出2400户养老产品；一期可提供约1100户养老单元 独立生活区 6栋20+1层老年公寓 康复医疗机构 1-5F为上海申园康复医院 协助生活区 11-15F为协助护理房 专业护理区 6-10F为专业护理层 失智护理区 16-17F为记忆障碍房 高端会所 社区公共活动中心 泰康之家·申园总平图 泰康之家·申园 养老服务体系：主要从三个方面为老人提供专业的医疗养老服务，分别是个性评估、分级护理、和专业医疗保障 个性评估 最后，社区还拥有自建的二级康复医院，社区医生为所有老人提供私人医生般的服务；同时泰康之家与世界知名医院建立战略合作关系，提供世界顶级医疗机构的医疗直通服务。

分级护理 专业医疗保障 首先，为老人进行一个全方位的评估，涵盖认知功能评估，自理能力评估，21天护理评估等跨专业、多维度的个性化评估。通过评估，社区的老人会拥有一份个人专属的生活档案、快乐档案和健康档案 其次，社区会根据档案进行分级分区护理，主要包括生活服务、健康服务、专业护理服务，为老人提供适合的服务内容。 泰康之家·申园 养老服务体系：覆盖了55岁以上全部年龄段，按照老人不同生活能力与年龄段，分为四种生活服务类型  泰康之家养老社区会按照老人不同生活能力，分为独立生活区、协助生活区、专业护理区和失智护理（记忆障碍）区，并提供不同的专业照护服务。 独立生活区 由6栋退休公寓组成，专为具有生活自理能力的老年人打造，提供居家型的生活空间，提供丰富多彩的生活方式。 协助生活区 专业护理区 失智护理区 除了平常起居护理服务外，还将提供协助洗澡和用药提醒等协助。 以长期护理和老年慢性康复为立足点的专业照护服务。 在共享的医疗照护基础上，增加专属的音乐治疗区来帮助老人放松及舒缓情绪。 泰康之家·申园 养老服务体系：通过服务分级与入住分级评估，确保老人入住适合的居住区，享受合适的服务 ADLs：  个人卫生及梳妆  穿衣及脱衣  进食  转移  如厕  移步 IADLs：  家政  洗衣  煮饭  按医嘱服药  理财  日常购物  使用电话  交通出行 服务分级与入住评估，确保老人所适合的居住区，享受合适的服务 泰康之家·申园 独立生活区：共有4种户型，大部分户型朝南单廊采光，房型面积从45到120平米不等，独立厨卫等生活设施完善 一居室：标准一居室，面积约45平米；小一室一厅，面积约60平米；大一室一厅，面积约80平米。

标准两居室：面积约120平米，两室一厅 标准一居室 标准两居室 泰康之家·申园 协助生活区：每层配有护士站，卧室内配有专用护理床、紧急呼叫系统等设施 协助生活业态还具有其专属的适老化细节：  护士站：楼内每层配有护士站。  卫生间：户内卫生间门净宽不小于900mm，配有斜面镜，方便轮椅老人。  配套设施：卧室配有医疗专用护理床1张、紧急呼叫系统、单人沙发、写字台、电视机、洗衣机等，并预留卫洗丽、取暖电源，充分营造家的温馨与舒适。  记忆箱：在记忆箱中设置对每个居民都重要且易被人记住的物件，通过这种方式为进入他们的房间的入口进行标记。 泰康之家·申园 专业护理区：配备专用护理床、活动餐桌、紧急呼叫等，护理人员可在第一时间赶到现场进行帮助和救援 专业护理房型：  房间内有专业的护理床，可升降；  配备有活动餐桌，不便下床的老人坐在床上即可用餐；  门比普通的门宽，就是为了方便老人发生意外急救时病床的进出，也方便轮椅的进出；  在专业护理层同样每层配有护士站，老人遇到紧急情况，只需按房间紧急按钮，护理人员即可在第一时间赶到现场进行帮助和救援。 泰康之家·申园 失智护理区：满足护理需求，卧室内可看到卫生间；在一些重点功能区域有醒目颜色区分，确保各项日常用具可以正常使用 记忆障碍护理区：  音乐治疗区：音乐治疗区是一个系统的干预过程，在这个过程中，治疗师利用音乐体验的各种形式，以及在治疗过程中发展起来的，作为治疗动力的治疗关系来帮助老人放松及舒缓情绪，恢复或增进身心健康。

 户门设计：部分户门为两截门设计，这样的门下半部可关闭，从而限制进入；而门的上半部可以打开，从而连接走廊与房间内的视线、方向感万科随园智汇坊养老院，确保居民的安全。  记忆箱：在记忆箱中设置对每个居民都重要且易被人记住的物件，通过这种方式为进入他们的房间的入口进行标记。  护士站：楼内每层配有护士站，户内不同区域的家具分别采用不用的颜色，方便老人的记忆与辨识。 泰康之家·申园 适老化设计：公共空间与房间内的防滑、紧急呼叫等生活细节考虑周到完善，同时配备有老年大学、高端会所等功能，丰富老人的文化娱乐活动  楼内大堂配有邮件收发、活动空间。楼层走廊内设有安全扶手、休息空间、户门记忆箱等；  户门宽可供轮椅自由通过。子母门设计，双猫眼，普通居民和坐轮椅居民都能方便观察。  配有防烫电磁炉、大字电话、紧急呼叫系统，卫生间配有双监测器、防滑地砖、安全扶手等。  乐泰学院：社区开放式的老年大学，将会提供与居民兴趣爱好相适宜的课程，例如：太极拳、瑜伽、戏曲、陶艺等，全面丰富老年人的晚年生活。  高端会所：为最大限度保证社区居民的活力生活，社区提供全功能会所，满足居民对文化娱乐、运动健身、营养美食、社会交往、财务安全、精神实现的六大退休生活需求。

泰康之家·申园 挂钩养老社区保险产品 销售保险产品 募集资金 建设养老社区 运营泰康之家 以老年社区吸引更多投保人 运作模式：创新金融+养老地产的商业循环模式，销售分红型保险产品募集资金，收取押金入住的方式降低空床率，形成押金+月费的运营模式  社区运营管理：将由泰康之家成立管理公司进行管理采用押金+月服务费收费模式。 押金 月服务费收费 自理入住客户，需缴纳60万元到100万元，在离开社区时予以退还。 包括租金、能源费、居家服务费、会所活动与服务、餐饮费、护理费、特约服务费。 以燕园为例，服务费用为6000~7000元/月 以押金形式销售 为防止购买保险产品的客户短期内没有入住需求而造成的资源浪费，同时采取押金形式销售，老人可自理房间押金为60-100万，押金可退，每月另支付生活管理费用。 预付制销售 实际为保险销售，购买泰康幸福有约计划的客户享有保证入住的权利，不再另行支付押金。 泰康之家两种销售方式： 泰康之家·申园  商业模式：客户购买泰康人寿200-300万的保险即可获得入住资格， 投保收益直接用于支付每月房租和居家费用。 预付制商业模式： 采取“保险产品+直接入住” 方式，购买养老保险产品获得入住社区的资格，投保收益直接用于支付每月房租和居家费用，泰康承担涨价风险 挂钩养老社区产品“幸福有约终身养老计划” 泰康人寿 泰康之家 养老保险 养老社区 养老财务规划 养老生活安排 挂钩产品 乐享新生活养老年金保险（分红型） 入住年龄 男60，女55（周岁） 入住门槛 200万 入住资格 只有被保险人可以通过保单入住，在被保险人入住的前提下，配偶和投保人的父母/配偶才能自费入住 特色 入住后，账户中的生存年金和红利只能用于支付房租和居家费用，扣除费用后的余额只有在退住或身故时才可以取现。

设计了三档缴费与社区户型相匹配。 亮点 锁定居住成本：养老社区的房租和居家费用全由泰康支付，泰康承担涨价风险， 方式一 泰康之家·申园 评价：对泰康而言，将养老与保险紧密结合，创新金融+养老的循环模式；对客户而言，泰康承担涨价风险，入住成本可以进行分摊并享受长期收益 资金成本低：纵观泰康老年社区的商业模式，保险只是个分红型的理财产品，是募集资金的工具，给客户的分红比从银行贷款的资金成本要低很多。 完善商业循环：募集到的资金用来建设养老社区，老年社区建成后，又拿老年社区去吸引更多的人购买相关保险。 风险由泰康承担：泰康模式将养老居家与保险联系的最为紧密，提前锁定居住成本，泰康将以保险方式承受房租涨价的风险。 入住成本分摊并享受长期收益：对购买保险的客户而言，在资金在获得收益的同时又享受到了相对便宜的入住费用。 企业层面 客户层面 万科智汇坊 万科独创的嵌入式养老会所，实现社区内部就近养老，小规模、轻资产运营的模式可实现快速标准化复制；项目于2014年重阳节落户上海万科城市花园 1 改建社区内原有的活动中心增补的养老机构 2 嵌入式养老会所，实现就近养老 3 小规模、轻资产运营，可实现快速标准化复制 万科智汇坊 简介：上海万科第一个社区嵌入式养老会所，位于七宝镇万科城市花园项目内，周边集中了万科多个大型居住社区 嵌入式养老服务会所，旨在为上海万科原有的小区内填补性增建养老服务机构，这种形式的养老会所以“一碗汤的距离”为方向，在为老人提供专业、贴心的养老服务的同时，在家庭生活质量的提升方面也具有很大意义——既可以为老人和子女提供独立的生活空间，又可以使老人不必离开子女和熟悉的生活环境。

万科智汇坊 功能定位：由小区内万科持有经营的活动中心改建而成，为城市花园老业主及周边老年人以日托和全托的形式提供养老服务，填补原有小区内养老机构的空白 智汇坊是万科自持的一块经营性用地，没有进入社区分摊，面积不大，大约1200多平方米，但在其中做了许多尝试，包括全托制、日托制，部分功能针对小区6000业主开放，比如基本身体测试（血压、心肺功能等）、一日三餐提供健康的“地中海饮食”（少糖少盐少油）。 售楼处 活动中心 &瑜伽馆 智汇坊 功能演变 智汇坊功能组成 总建筑面积与投入 约1200㎡，改造投入约650万左右 功能组成与布局 西区一层为功能配套区，东区为两层八角亭养老居住区 养老设施规模 可同时接纳20位老人的日间照料服务以及30位老人的短期托付服务 周边配套设施 毗邻区域有两个网球场、距离300米处有一、二期集中型商业中心 万科智汇坊 产品：东西分区设计，西区一层为功能配套区，东区为两层养老居住区  东为居住区，西为功能配套区；  东区：6间多人间（2-4人）、上网区、公共卫生室、日托休息区；  西区：复建区、休闲区、就餐区、洗衣房、沐浴室、理发室。 布局特点 西区：休闲区 西区：就餐区 东区：活动区 东区： 东区： 万科智汇坊 产品：东区养老居住区二层为隔层，10间10-15 ㎡单人间，两房共用卫生间（双侧开门），公共功能区仅有活动区和洗物室，布局紧凑 东区二层平面图  10间10-15 ㎡单人间沿墙布置，中间为活动区；  两个单人间共用 一个洗漱、卫生间，双侧开门；  公共洗物室与楼梯、电梯、消防间等设备集中分布在北面。

布局特点 万科智汇坊 公共活动空间：集中在东区活动区，配有沙发、茶几和电视，比较宽敞；整体以灰色和暖黄色为基调，为老人营造一个温馨、舒适的交流空间 万科智汇坊 适老化设计：房间内设有推拉门入户、升降床与紧急拉环；卫生间内注重防滑，扶手打造充分；沐浴室注重温控、防寒、防摔倒设计 万科智汇坊 养老服务与收费模式：日间托付和短期托付两种模式，...