趋势丨2015 养老社区投资“很冷” 2016 并购大热

养老市场已渐趋理性，新的一年，投资并购或许将大规模爆发，但养老机构依然应该做好运营管理服务，养老产业仍不成熟，制约行业发展的人才等问题依然存在。

中房报记者 李栋 北京报道

随着《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》(即35号文)出台，2013年被视为养老产业“元年”，各项扶持政策在2014年密集发布，养老项目层出不穷，企业纷纷试水。但2015年却是颇为平静的一年。

北京吉利大学健康产业学院院长乌丹星明显感觉到了2015年的不同，“政策少了，项目少了”。

2015年，动辄上万亩的养老小镇项目已经难觅踪影，中级体量的健康城项目也不多见，社区养老机构正在被大多数投资人提及。

星堡(上海)投资咨询有限公司董事总经理陈煜宇认为这是行业渐趋理性的发展表现，企业开始走向深入实践。同时，市场也开始苏醒。陈煜宇所在的星堡中环养老社区自2013年5月开业，已经在2015年5月实现盈亏平衡，截至12月底，入住率达到92%，产生盈利。北京乐成·恭和苑作为高端养老机构，入住率也达到了70%。

乌丹星调研了多个养老机构，发现新开业的民营养老机构虽然入住率较低，但入住老人的满意度较高。“市场热度有所降低，但有些企业的运营管理服务已经做得不错”。

降温与并购，这是合众人寿保险股份有限公司不动产投资中心养老事业部总经理高峰对过去一年的行业感受。

实际上，2015年，合众人寿完成了对美国15个养老社区项目的收购，在2015年5月，合众人寿当时完成的收购数量是6个。在其他企业尚未将眼光投向国外市场之时，合众人寿海外并购从一开始，就以加速度前进。“2016年，我们会加快海外并购速度，在国内的收购也会加速，目前已经有在洽谈的收购对象”。

养老项目如果采用重资产方式，从拿地、建设到投入运营需要2～3年，然后需要3年以上客户培育期，过长的战线会使投资效率降低。合众人寿大规模收购印证了其养老产业发展思路的转变。高峰表示，合众人寿除了做好存量项目，不会再自建养老社区，而是采用在国内外收购成熟型、成长型养老机构的方式，实现规模扩张。

中进集团健康养老投资基金副总裁柳明鹤所在的养老产业投资基金正在大规模收购公办民营、民营养老机构，该基金体量为几亿元，他们想在春节前收购10家养老院。“我们青睐在一线城市或省会城市的城区、近郊的养老项目”。

就在2015年11月3日，北控医疗健康产业集团有限公司(02389.HK)发布公告，通过向独立第三方认购股份及投资，收购福建省福龄金太阳健康养老股份股本合共51%，总代价1.38亿元。福龄金太阳健康养老股份于2013年注册成立，注册资本为3000万元。截至2014年12月31日，年度录得除税前及除税后亏损分别约279.9万元及280.6万元。

在柳明鹤看来，养老行业的投资并购早已经展开，优质项目越来越少，竞争尤为激烈的上海，有的养老院已经与四五方投资人接触。

养老市场已渐趋理性，新的一年，投资并购或许将大规模爆发，但养老机构依然应该做好运营管理服务，养老产业仍不成熟，制约行业发展的问题依然存在，乐成集团养老投资中心总经理高峻松认为，未来，养老服务业人才缺乏的问题会更加凸显。

2016年养老产业市场趋势：并购大热

采访嘉宾：

陈煜宇 星堡(上海)投资咨询有限公司 董事总经理

柳明鹤 中进集团健康养老投资基金 副总裁

高峻松 乐成集团养老投资中心 总经理

高峰 合众人寿保险股份有限公司不动产投资中心养老事业部 总经理

中国房地产报：回顾过去这一年，养老产业发展状况如何?呈现出了怎样的发展特点?

陈煜宇：过去一年合众人寿投资养老，养老产业的一个明显特点，是政府和企业都加大了对医养结合的关注。另外，过去两年很多市场主体还是在观望、谈愿景，2015年开始着手开发、运营养老机构的同行开始增多，行业开始从空谈走向务实。

高峻松：随着《北京市居家养老服务条例》的实施，居家养老成为主流。另外，国家更加关注医养结合，民政部、卫计委都有政策出台，一些医疗机构也开展养老业务，呈现出大健康态势。

高峰：“降温”与“整合”是2015年养老市场的两个关键词。地产与险资是此前进入养老产业的两大资本，但2015年地产形势低迷，金融市场也经历大幅波动，下半年开始，投资已经趋于谨慎与保守，开始收购养老机构，出现整合现象。

中国房地产报：2016年已经来临，新的一年，养老产业会呈现怎样的发展趋势?

陈煜宇：预计2016年市场机会会更多，主要来自一些企业的转型、国企或央企出于社会责任开始发力，2016年会是各方争夺有运营经验服务供应商的年份。

柳明鹤：2016年，限于土地性质，上万亩的养老小镇概念的大盘项目将不会延续此前的火热，健康城这样中级体量的养老项目仍会出现，但在市场验证过程中会相当吃力。大集团等战略投资人会青睐中小型项目。社区微型养老院、80～200张床位的项目将会出现区域性投资并购爆发的现象。

高峰：明年宏观经济应该是逐步筑底过程，处于投资驱动型的养老产业是一种服务业，与社会经济发展相关，明年会延续今年的趋势，投资会进一步降温。

中国房地产报：新的一年，企业有无新的发展计划与投资安排?

陈煜宇：星堡坚持在北京、上海、广州等一线城市布局，长三角周边的发达城市也在考虑范围之内。星堡会在2016年布局5个新项目，目前正在洽谈的有两个，在北京等其他城市，星堡会考虑轻重资产结合的方式。

高峻松：我们在北京东五环有一个新项目在建，2016年底竣工，2017年开业，规模有几百个房间，投资额为5亿元。

柳明鹤：我们会继续推进投资并购业务，有合适的公办民营、民营养老院会继续收购，在自营业务上，大体量项目我们不会再考虑，会在社区、城市近郊以物业方式来获取项目，目前已经有8个项目落地，采取连锁化经营方式。

高峰：合众人寿在2011年、2012年投资建设的沈阳、南宁项目2016年会交付使用，未来一段时间，合众人寿不会再进行大规模自建项目，会采取投资并购的方式整合市场上已有的成熟的养老机构。海外与国内的投资并购会同步进行。

中国房地产报：2016年也是养老服务业“十三五”规划开局之年，对政策有何呼吁?

陈煜宇：星堡花费两年时间才拿到内设医疗机构的医保资格，在同类养老机构中已是比较迅速的，这与我们的口碑和政府的支持分不开。希望国家在对营利性养老机构医保资格的审批上应该给予更大的支持，有助于更好地实现医养结合。

高峻松：“十三五”规划如果要促使养老服务业呈现全新局面，应该努力改变养老服务人员的社会形象、社会地位，提高待遇，提供技术培训与认证管理等。

柳明鹤：如果能加大政府采购、财税扶持、补贴力度，以及对获取物业免收租金的话，对市场会是很好的引爆点。

高峰：我们期待对养老机构内设的医疗机构与设施能提升审批速度，包括医保的接入速度与额度，如果能给养老产业这个细分市场相对独立的空间，会促进这个行业的发展。