泛地产如何破解疫情之困？大数据告诉你！ | 克而瑞实战派专家团直播②

疫情虽然还没有完全结束，但各行各业的复工复产大幕已经拉开，地产行业概莫能外。

根据克而瑞《 2020 年 1-5 月中国房地产企业销售 TOP100 排行榜》数据显示， 5 月市场持续复苏， TOP100 房企单月实现全口径销售金额 10915.4 亿元，环比增长 21.3% ，同比增速自 4 月转正后进一步显著提升至 12.2% 。

展望下半年，如何利用复苏热潮将失去的时间与机会找回来？

克而瑞集结了内部强大的实战派专家团，首次全员上线！以一如既往的专业，一起探寻下半年地产机遇。

本期克而瑞实战派专家直播的主讲嘉宾是克而瑞城市运营部总经理何明。何先生结合自己多年的工作运营经验，分享有关泛地产大数据的心得。

本期课程主要从以下五个方面切入：传统房地产行业；疫情下的房企；租赁住宅行业；酒店行业；文旅行业；养老行业。

01

传统房地产行业

1. 宏观经济

经济增速虽在短期内受负面冲击，但对整体经济走势影响有限，经济上行趋势并未因此受阻；零售商业虽受重挫，但疫情结束后短期内即恢复，甚至出现「报复性消费」；进出口贸易在疫情结束后也迅速回弹。

与 2003 年相比，国民生活水平实现大跃进，消费升级；商业模式更新迭代线上商业的蓬勃发展，将部分抵消本次疫情对国内经济的拖累；「蝴蝶效应」使疫情对全球经济产生的冲击，较 2003 年高出许多。

2. 土地市场

二月疫情期间住宅土地供应成交同比大幅下滑；三月、四月供应大幅回升，成交回升力度不大，土地成交均价一月下滑至谷底，之后成交均价持续上升。

一二线城市受疫情影响最大，但是市场恢复能力强；三线城市土地市场受影响最小，二月过后稳步回升。

3. 住宅市场

二月疫情期间住宅市场受影响严重，成交量大尺度下滑至最低点，二月过后成交逐步上升同时供应量逐渐增大。

一二三线城市二月住宅成交严重下跌至低谷，一二线城市二月之后均缓慢恢复，三线城市住宅市场恢复较快。

4. 商业市场

二月疫情期间住宅市场受影响严重，成交量大尺度下滑至最低点，二月过后成交逐步上升但是回升力度有限，成交均价于 5 月接近去年同期水平。

一二三线城市商业供应量于 2 月均下滑至最低点分别同比下滑 50%、78% 和 75%，相较于一线城市，二线城市回升速度缓慢。

5. 办公市场

二月疫情期间办公市场成交同比减少 58%，3 月、4 月逐步上升但是增速缓慢同比分别减小 33% 和 26%。

二三线城市受疫情影响最大，2 月成交同比减小 74%，一线城市成交同比增加 109%；2 月之后相较于二线城市，三线城市回升力度较大，三线城市三月成交同比增加 15%。

02

疫情下的房企

疫情对房企销售和盈利造成明显冲击，经营现金流恶化，在这种情况下房企如何应对？通过以下三个维度进行分析：

1. 财务数据分析

2. 房企应对措施

3. 风险应对总结

疫情将加速房地产行业集中度提升，进一步挤压中小房企的生存空间。为应对黑天鹅事件，提升企业自身抗风险能力，实现快速恢复，主要应对措施如下：

03

租赁住宅行业

1. 集中式公寓

疫情导致社会资源重分配，蓝领公寓受到重创，集中式公寓客群品质需求上升，服务式和金领公寓更受偏好。

另外克而瑞养老地产，整体量价齐降，个别靠近市中心区域降价走量保底。以上海为例，集中式公寓多以年租为主，上海个别靠近市中心区域通过降低租金实现了出租率同比上升（例如静安区）；集中式公寓市场整体由于少量新加入租户租金降低，公寓租金均价略有下降；疫情导致的复工率大不如往年春节节后，导致整体出租率下滑。

2. 个人租房市场

个人租房市场受打击大，但恢复速度也快，同时疫情迫使需求外溢。

从租赁住宅挂牌面积来看，挂牌量受疫情影响下降明显，叠加年末年初的淡季影响，2020 年 1 月挂牌量下滑明显，为 3 月旺季准备，2020 年 2 月挂牌量缓慢回升，3-5 月挂牌量高于去年同期，弥补疫情造成的负面影响，上涨趋势已保持 3 月，现进入稳步回升期。

从成交面积来看，总量同比变动 -21%，仍有较大回升空间，个人租赁住宅成交将持续上涨趋势。

从价格来看，挂牌逐步趋于成交价，疫情影响供应端信心，但随成交迅速恢复，未来租金或回归平稳上升水平。

3. 小结

总体来说，若得到疫情平稳控制，预计租赁住宅市场将加速回暖至正常水平，同时市场或将迫于需求端要求变高，而进行产品结构升级。其中：

04

酒店行业

1. 非典回顾

疫情爆发快，行业受创明显。尤其是高星级酒店，疫情敏感度更高。但疫情不久后便得到控制，3 个月恢复企业稳定。

2. 新冠影响

疫情期间，连锁酒店集团为旗下酒店采购物资、提供贷款支持、减免加盟费，有助于度过难关；单体酒店缺乏支持，资金存在压力，有望加速单体酒店向连锁化转化。

2014-2015 年酒店行业低谷时期，品牌并购多发，行业集中度提升；国内目前锦江、首旅、华住三巨头规模优势显著；疫情考验小型酒店防疫水平、组织能力、运营经验、资金能力，有望提供行业整合机会。

3. 未来展望

中小型单体酒店缺乏成熟的管理体系、外部营销和集约化运营支持，在疫情中遭受多重压力；酒店集团统一行动，积极应对，充分体现连锁酒店品牌效应和抵御风险的强大能力。

酒店业单一产品线和传统营销模式面临挑战；疫情期间，酒店利用智能机器人实现了无接触式服务，很多酒店将智能化设备运用到各个场景，受到消费者追宠；移动通讯技术的迭代与更新，帮助酒店了解客人的消费行为和住店喜好，对于酒店的运营管理及营销策略有了更加精准的指导意义。

疫情发生后，各集团发现社群「引流成本低、管理手段灵活、转化效果快」的特点，更加注重裂变和社群流量的运营；从传统的线下促销转为线上营销，助力酒店直销能力不断强大。

住宿业从标准化酒店向个性化、精品化、家居化转变，消费者更加注重场景体验和文化内涵；打造「酒店+餐饮」、「酒店+景区」、「酒店+租车」等产品线，提前制定市场营销策略，有效整合酒店资源。

疫情期间，移动社交平台阅读量爆发性增长，新媒体营销更具备精准性、快速性、互动性和多样性；酒店行业要抓住新媒体渠道的「红利」窗口，打造全方位的「线上品牌+产品营销」闭环；直播+网红效应，迅速拉升现金流。

05

文旅行业

1. 遇到的挑战

2. 未来的发展机会

大健康是未来趋势，疫情之后将迎来新热点，或将获得更大市场份额获得爆发式增长；康养旅游顺应了人们对健康的追求和旅游观念的转变，成为中国当前最重要的旅游类型和模式；文旅康养与地产相结合进行综合开发，具有很大的发展潜力和开阔的发展方向。

以现阶段疫情对文旅发展的阻碍来看，地产+运营的平衡模式更能推动行业发展；产品力方面，文旅康养更要因地制宜，结合项目自有资源，用地产的原则开发文化，使得消费者身在其中。

互联网带给了乡村新的发展思路，在这次疫情后，互联网也将带给乡村文旅地产新的商机；疫情推动文旅地产客户对于生活便利度的需求；文旅项目会发生转型，从地产销售转变为更注重配套服务，并且是以云服务为核心的。

疫情后人们追求健康生活更加会希望融入大自然，享受生态宜居的良好环境，文旅地产将迎来新的发展；文旅对于地产而言是赋能，也是整合；充分调动文旅产业的融合特征，以文旅为主导，实现文旅康养体教商七大产业融合一体化。

06

养老行业

1.养老产业规模不减

全国抚养结构发生变化，老年抚养比逐年上涨，养老形势严峻，需求旺盛。

2. 养老需求偏好小户型

养老置业客户偏好小户型，一-二室户型需求占比大，偏好 70㎡ 以下的养老客户占比近一半。

3.运营压力凸显

4.机遇挑战并存

5. 疫情催生运营管理新方向

养老机构日常管理中，科学用药指导、膳食营养、健身运动等健康管理专业知识发挥积极作用，保障老人身心健康。

除国家和各地近期出台的税收减免、租金减免等措施外，对养老机构要额外增加非常时期的财政补贴，确保养老机构不因疫情冲击而倒闭。

疫情冲击突如其来，养老机构日常医疗资源储备充分，必要时直接调配，保障安全也节约成本。

疫情期间国务院要求疫情防控工作中充分利用「互联网+医疗」的优势作用，开展互联网诊疗服务。养老机构积极对接互联网医疗平台，开展线上健康宣教、初筛分诊、慢病复诊、心理疏导等。以求缓解医院压力，方便老人就医。

智慧养老是面向居家老人、社区及养老机构提供的传感网系统与信息平台，并在此基础上提供实时、快捷、高效、低成本的，物联化、互联化、智能化的养老服务；借助强大的技术支持和细致入微的服务，运用智慧化养老机构管理信息系统，提高运营管理效率。