苏州多家房企涉水养老地产 发展待政策支持

按照第六次人口普查数据，我国现有的老龄人口为1.59亿。养老，从来就是一个关乎国计民生的严肃话题，伴随着社会发展，人们对养老问题投注了比以往任何时候都更为关注的目光，也提出了更多、更精细、更专业的要求，养老房产便是其中之一。继众多房企宣布进军商业地产、旅游地产的热潮后，万科、保利地产、首创置业纷纷开始抢滩养老地产，期望从中国社会老龄化率升高的现状中寻找商机。

房企探索养老地产模式

今年2月，保利地产在北京宣布进军养老地产，并成立养老产业专业管理公司，将在北京西山区域试点头个养老地产项目。而早在2010年，地产大佬万科就宣布在北京房山窦店试点养老地产项目，采用租、售并举两种养老地产模式，为万科养老地产领域铺路。万科集团副总裁兼北京公司总经理毛大庆表示，万科养老地产首先试点的是一线城市，因为这些城市年轻人工作繁忙，没有时间照料老人，有很多“空巢”老人，需求量更大。而此前也有消息称首创置业联合河北建设集团，*70亿元在河北香河开发一个养老项目，总建筑面积近200万平米；华润置业也组成了养老地产的研究团队，伺机进入该领域。

苏州多家开发商涉水

根据近日的调查数据显示，苏州*近已经晋身为仅次于深圳其后的第2大移居城市，无可置否，在这样一个移居大城养老问题显得日趋严峻。正所谓有什么样的市场，就有什么样的产品。在近期多家开发商的宣传口号上，将“养老”放在低价策略之前。在配套日益完善的园区，风景秀丽的太湖之滨，都是苏州乃至周边城市的众多市民期待的养老地。

此前，某大型开发商新开盘的项目其中有几个在售的单元房型，上下两层，两代同居，但一道创新的室外楼梯分割上下，各自为营，相互照顾的同时互不打扰。在苏州园区，某开发企业也积极引入国际养老运营模式，在美丽的金鸡湖东岸落成开工“集老年居住休养、医疗保健、交友联谊、旅游观光为一体综合型多功能花园式老龄社区”，项目在2013年竣工后将携手新加坡某国际知名的养老公寓专业管理团队共同管理。

市民反应：后期专业化更重要

老有所依，老有所养。是无论贫富，每一个人乐于见到的。记者了解到，在太湖畔的某项目销售中，上海客占到了近四成。在走访楼盘项目的过程中，正巧碰到看房的朱小姐，作为一个“新苏州人”，朱小姐表达了一代人对养老问题的心声：“作为一名普通的工薪阶层，说到对于父母及自身的养老问题，心情其实是复杂而焦灼的，一方面，我们希望能有更多、更好、更实在、更专业的养老服务，但同时我们不希望看到由于开发商的介入而让养老问题的成本推高，我们需要的是我们真正可以享受到的养老服务。”

来自北京的张先生就看中了太湖边某别墅项目，1万多元的价格让他喜出望外，在北京几乎要到6环外，张先生立刻付款购买了，他向记者表示：“用在北京买套公寓的价格，在苏州买套别墅养老地产 政策，还是划算的。以后退休了就来苏州，山好水好。”

多名购房者也认为：“开发商试水养老地产，无论是从盈利的角度出发，抑或社会责任感角度出发，都是对社会问题和现象的一种思考和反应，但是在这个问题上，请你们多一些责任感和道德感。”

专家观点：前期成本较高，行业发展待政策支持

据清华规划院养老产业研究所所长陈首春测算，商业型养老机构，前期投入分摊到每个床位上约为2000元-3000元/月，后续运营成本也需要2000元-3000元/月，照此计算，一张床位的收费要达到4000元-6000元/月才能勉强运营。养老地产要想盈利十分困难，目前养老地产的发展可以用叫好不叫座来形容，面临不少现实问题。

据了解，现在商业型养老项目基本都是建设在国有出让用地上，由于在城市规划领域没有养老产业用地这一土地用途，多数养老项目只能选择以招拍挂方式获得的居住用地、商业用地、医疗用地方面，这样前期土地成本会非常高。

据悉，土地成本是开发商和保险资金开发养老地产共同面临的难题。

其次，当前由于没有如何发展养老地产的法律法规，行业发展也就没有产业政策支持。

有专家认为，养老地产的融资也是个难题。养老地产是一个利润周期长的行业，*后获得*少则七八年，多则一二十年，全部用自有资金而不允许销售的话，则发展很难。目前如果以养老项目向银行融资，银行担心如果项目出现资金链问题，是不可以把老人从作为抵押物的房子中赶走的。因此银行不愿意给养老地产项目贷款。

还有一个实际问题，是养老地产的得房率太低，老百姓觉得买养老地产吃亏。据了解，一个养老地产，其配套设施占建筑面积的30%，再加上楼座本身的公摊，算下来一套房的得房率只有50%，买房人心理难以接受。

此外养老地产 政策，养老地产作为中高端养老消费，主要分布在一线城市和省会城市，销售也受目前限购政策的影响，这会约束养老地产的发展。