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新概念住宅运动新概念社区养老创造全新养老模式，打造一流健康住宅——从江南太阳城的运作看中国新型社区养老【摘要】：本文从当前中国老龄化问题及养老观念与模式的缺陷分析出发，论述创新中国养老模式、打造一流养老健康社区的必要性与重要性，并以国外老年社区产品为借鉴，以三大实施策略及六大配套体系为保证，对新型社区养老的建设思路进行了详细地阐述与解析。论证表明，实施养老社区开发建设将带来社会效应与经济效应双赢的结果。【关键词】：养老社区健康住宅江南太阳城“老吾老以及人之老”，这种代表了中国传统美德的思想，在今天很多领域依旧能够得以体现。房地产界亦然。随着大都市的老龄化趋势越来越突出，社区拥有“养老尊老”含量的设计、环境以及为老人提供专门服务，正在成为一种趋势。江南太阳城，就是基于这一国际与行业发展趋势，为大上海都市圈创建的第一个新型养老健康社区。江南太阳城，不仅要打造一个老年人居住的优越空间，更希望它创造一种全新的养老模式，给住宅产业的发展以及老龄化问题的解决带来有益的实践和启迪。一、老龄化问题及养老观念的探讨——建造新型养老社区的动因分析1、打造新型养老社区，是解决老龄化问题的迫切需求根据国家统计局去年统计数字表明，我国60岁以上的老人已超过总人口的10%，并以每年3.2%的速度剧增。

按照联合国规定的标准，我国已经步入了老龄化国家，特别是上海、北京等特大城市，老龄化的比例更高。北京在1990已经步入了老龄化城市，现有老龄人口80万，占总人口的14.6%。上海全市人口1303万中，60岁以上老年人249万余人，占18.7%。据上海市统计局2003月抽样调查显示，上海的“空巢老人”已经占老年人口的42.7%，突破了100万，其中四分之一是独居老人。创造全新养老模式，打造一流健康住宅501001502002501990年2000年2003年65岁以上比重（%。）65岁以上总数（万人）上海老龄化趋势发展图人口老龄化问题，特别是对老年人晚年生活的关爱问题，已经成为一个人人相关、人人关心、必须应对和解决的一个社会问题。如何养老？是摆在中国人面前，一个现在或将来都不得不关心的问题。2、打造新型养老社区，是打破传统养老观念的社会需求养儿防老，穿暖吃饱，儿女孝顺，天伦之乐。上个世纪以前，在物质生活、精神生活不发达的中国，中国传统养老观就是如此——养儿防老，即农业社会的养老方式。因此，在中国农村人口占绝大多数的情况下，目前中国的养老主流方向仍是养儿防老。老年人对自己晚年生活要求极低，基本上就是穿暖吃饱，儿女孝顺，不要生病，享受天伦之乐。

而中国社会在不断发展，工业化、城市化进程在不断加快。城市老年人除了子女养老外，还有了基本的退休金养老、基本的医疗保障。部分城市、社区有了老年大学、老年俱乐部、老年协会、老年健身苑、敬老院、养老创造全新养老模式，打造一流健康住宅院、老年公寓等。但这些基本保障、简单设施，只占极少的比例，远不能适应和满足目前中国面对的老龄化社会和老年人的需求。3、打造新型养老社区，是不断变化发展的老年人的现实需求随着社会的发展，日益丰富的物质生活和精神生活地不断提高，老年人的需求也在不断提高。老年人生活的要求已从过去的养儿防老、穿暖吃饱、身体健康、儿女孝顺发展到了一个新阶段。根据马洛斯的需求原理，老年人也有自己的基本需求和深层次自我实现的需求。目前老年人的基本需求有：生活保障、安定需求、居住保障、安全需求、生活方便需求以及亲情、儿女孝顺需求等；老年人深层次需求有：健康长寿需求、居住环境需求、邻里交流需求、自我价值再实现等需求。对于上述老年人的基本需求、深层次需求，中国传统的养老方式，现阶段的养老场所、养老设施，都无法满足老年人以上的需求。因此，为了解决老龄化问题，需要打破传统养老观念，建造新型养老社区。二、考量中外养老模式及养老社区——打造新型养老社区的实证分析1、对当前中国养老模式的检讨1）传统居家型养老即老年人在传统的街坊、社区、在自己或儿女的居所养老。

传统的街坊、社区、居所对老年人需求来说，极不完善。第一、几乎所有传统模式社区、居所、街坊，在当初设计时没有考虑到老年人的需求，比如：无障碍设计、清楚的方向指示、明确标志系统、医疗保健中心，更谈不上齐全的老年交流场所、老年运动场所、老年人所需要的健康居住环境。而且，中国家庭结构日益小型化，子女分居，年轻人将要供养4-8个老人。随着城市扩展，分居距离拉远，孝心、亲情难以满足。而与子女合居，老年人的生活习惯、思维方式与子女又不一样，老年人需要自己的私密空间难以满足。因此，目前这种国家传统居家型养老模式存在着较大缺陷。2）养老院、敬老院养老创造全新养老模式，打造一流健康住宅目前，中国的养老院、敬老院主要以孤寡老人养老为主，带有政府、社会福利性，由于养老院、敬老院的居住环境不完善，生活设施不齐全，专业护理水准欠缺，老年人没有家庭亲情感，没有家庭生活感，大部分老年人不愿意去居住。同时，带有政府、社会福利性质，以孤寡老年居住为主，子女也不愿意把自己的长辈送到养老院、敬老院。因此目前养老院、敬老养老，也不能成为社会的主流。3）老年公寓养老现在在中国一些城市和地方出现的老年公寓，多为房地产泡沫时滞销楼盘的烂尾商品房改建而成，并且大多在城市偏远地段。

规模小、配套设施不完善，多为企业经营，收费亦不低。这样的养老模式，无法满足老年人对生活方便、居住环境优美、生活亲情化、精神生活丰富的需求。综上所述，当前中国的养老模式存在着许多不足，社会性养老的规模偏小。伴随老年人口每年以3.2%的速度递增，加之我国处于发展中国家的国情，单靠政府出资解决养老保障、养老居所、养老设施、养老服务是不现实的。只有政府支持、企业参与，通过市场运作，才能探索出一条解决养老问题的现代化新型养老模式之路。2、国外养老社区的借鉴意义在国外养老社区中，首先应配备有专业化的老年服务人员与志愿人员为老人提供即时服务，不仅将社会劳动人口从原来的家庭劳动中大大解放出来，更使老年人保持了很高的身体独立性与精神独立性，降低了老人在心理和生理上对子女的依赖，使家庭不同代之间相互独立又相互尊重。其次，社区内也具备专为子女们准备的度假场所，促进子女与父母之间的融洽关系。养老社区与度假区相结合的特点，令社区内具有完备的居住休闲、旅游观光的功能。这一点，将成功弥补家庭养老功能的不足。子女可以把探望老人和度假休闲结合起来，促进家庭生活的融洽，保障了老人独立且有尊严的生活状态，使新型的代际关系成为可能。

下表为国外几种养老模式（社区）的比较。创造全新养老模式，打造一流健康住宅建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。代表楼盘：太阳城中心、凤凰城。完善的配套设施与功能区划分日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的。提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品、能和家人共同生活(二代居)的住宅产品。代表楼盘：港北新城。老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在 一个生活社区内，突 出自助自理。 国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。建筑将三种元素结合在一起：城市意味、 社区功能和生态目标。代表楼盘：荷兰弗莱 德利克斯堡老年人公寓。 建筑元素的集合处 理，让老年公寓不显 孤独。 新加坡 一般兴建在成熟的社区中。公寓户型一般分 为３５平方米和４５平方米，为一位或两位 老年人提供生活空间。 住宅的户型设计及 内部结构设计标准 的特殊化考虑。 从国外的以上产品来看，它们建造养老社区的理念、人文关怀的表现都值得 我们借鉴。在建造中国特色的养老社区上应考虑两方面内容：一方面，社区必须 为老年人提供基本的养老设施与硬件配套。社区乃至老人居住的空间必须是特别 为老年人设计、符合老年设计规范的居住设施和服务；另一方面，提出适合老人 养老的健康环境以及为老年人配套的软性服务。

三、三层次实施策略与六大配套体系——打造新型社区养老的思路探析 1、第一层实施策略：全龄化养老社区理念 社区养老是不同于居家养老、养老院、老年公寓的养老模式。它是在现代住 宅小区的开发兴建过程中，置入养老的理念及功能，创造住宅小区养老功能附加 值；它是一种全新的养老模式和住宅开发新理念。它是一个具有养老功能社区， 同时又是一个从0 岁到100 岁的全龄化居住社区。是具有养老性质的社区，实质 是一场新概念社区的居住运动。 创造全新养老模式，打造一流健康住宅 由于新概念养老型社区，是在一般居住社区中植入养老功能，是一个全龄化社区，而不是单片老年化社区，因此在产品规划设计、组团布局、户型组合方面 要解决好亲情化、全龄化问题。 采用混合型养老为主线 这是目前国内比较普遍存在的养老院经营模式，它们带有福利的性质但也有 盈利的能力。通常具有政府或者慈善机构的背景，在经营方面享有优惠政策，服 务内容根据入住老人要求的不同而有不同的收费标准。 体现福利的方面如娱乐设施全免费，每个月免费体检等等一些服务方面。 盈利性则表现在收费服务方面，如：固定收费的内容有入住时的一次性收费和每 月收费，主要是针对入住的环境来制定收费标准；经常性收费的内容有护理费和 医疗费用，根据服务程度的不同来制定收费标准；不固定收费体现在某些特殊服 务方面。

经营管理模式有自住型老年公寓、陪助型老年公寓和特护型老年公寓三种类 a、自住型老年公寓（Independent-living），不为老年居住者提供任何与日常生活、药物服务有关的协助，只是提供一个环境优美、舒适的居住社区，包括所 有的生活配套设施，甚至可以完全容纳一个高尔夫球场。 b、陪助型老年公寓（Assisted-living），向居民提供与日常生活有关的各种服 务，包括做饭、帮助洗澡、喂饭、洗衣、体检、喂药和其它个人生活方面的需求。 c、特护型老年公寓（acute-care），除了上面两种类型所到的服务外，还提供 全面的医疗服务，包括从传统的医护房间到特别为老年癌症患者提供治疗的房 根据中国老龄科研中心的调查：对于国内入住公寓的老年人来说，对服务的要求以“康复治疗”、“基本生活”和“特殊情况下的医护”三大类为主，其中康复 治疗、洗衣服务、打扫卫生、定时送餐、特护和医生监护、提供书报、陪伴老人、 代理购物、团体旅游等是老人最希望得到的服务内容。在价格方面，老年人入住 老年住宅的时候，最先考虑到的是一次性交纳费用的承担能力，如房屋总价；然 后是在社区的生活成本，如物业管理费用、提供服务的收费方式、交通条件等等； 创造全新养老模式，打造一流健康住宅 月诞生于安徽省安庆市，是由社会集资举办，并向全国开放的民营福利企业。

目前，全国虽然有不同规模的老年公寓600 多家， 但并没有将其作为一种新型产业来发展，国内真正有规模、能够通过经营产生利 润的却是凤毛麟角。 辅助生活机构 美国的辅助生活机制是在80 年代中期由北欧模式发展起来的，它是护理院的补 充。辅助生活在一个争取最大限度满足个人独立、隐私和选择的环境中结合了住 所、生活服务和简单的医疗护理。尽管参加辅助生活的老人可能无法独立生活， 但他们的健康状况还不需要护理院所提供的大多数服务。这些老人可以和辅助人 员一道分担日常生活活动的风险和责任，在辅助人员的帮助下享受个人生活的独 立和自由。辅助生活机构不受联邦关于价格法规的制约，同时也不提供护理院所 具有的高技术医疗服务。无论是私人经营还是非盈利性质，辅助生活的服务对象 大多是个人付款，因此，是客户的需求而不是政府的指令，成为美国该行业发展 的动力。 辅助生活的宗旨是在老人需要时向他们提供或安排监督、帮助和有限度的保健服 务，老人可在一系列个人日常生活活动上得到帮助，如吃饭、穿衣、洗澡、移位 和入厕。服务还可以包括做饭、洗衣、清扫、娱乐和交通。尽管辅助生活一般不 提供24 小时的专业医疗护理，但日常帮助可能包括在专门的工作人员监督下的 药物治疗。

辅助生活服务可以由独立的居住小区提供，也可以作为继续照料退休社区的组成 部分，由靠近或属于专门护理院的自成一体的居住机构提供，作为一种比较新颖 和流行的形式成为这一扩展的前沿，辅助生活向老人们提供了一种诱人的既保持 独立又获得个人照顾的混合模式。 住宅建设与管理相分离的经营模式 这是一种集中经营模式，与传统的老年公寓、养老院相比，在结构上溶入社区之 中，在功能上尊重社区自主，在内容上重视社区文化休闲，在实施上运用社区各 创造全新养老模式，打造一流健康住宅 项资源，倡导一种更积极主动的生活方式，真正达到“只要在此生活，生命最少延长十年”的目的。 大规模的老年生活社区例如美国的太阳城、安妮马克西姆老人住宅，日本 的中轻井泽居住区，瑞典的斯特卢布里卡集合住宅等等都是著名的老年聚集住 这种模式的产品以出售为主要的模式，房地产开发商将整个社区做成集教育、休闲、医疗、购物、酒店、住宅和艺术于一体的大规模老年生活社区，真正 达到“学养住”的统一，是具有持续发展能力的好项目。但同时必须依托文 化素质相对较高、且收入稳定、思想观念很能接受全新退休生活方式的老年群体。 因此在对市场的选择、推广和销售方面将是一个全新的挑战。

2、第二层实施策略：符合国际趋势与技术规范的标准要求 社区养老是具有养老功能的新型社区，与一般住宅小区、与养老院及老年公 寓相比，除一般的居住、养老功能外，在开发理念、前期选址、规划设计、景观 配套等方面应有一些特殊要求。 首先、符合老年社区建筑规范与技术要求。按照《老年人建筑设计规范》要 求，除了每套住宅本身设计要有相关的考虑外，社区内还应该配套老龄化设施以 及相应的服务要求。 第二、符合健康社区的住宅规范与技术要求。从城市规划、居住区规划布局、 社区规划设计、楼型设计、户型设计，以及管理手段的提高，包括社会总体卫生 防护措施等方面进行全面考虑的健康社区，以系统工程的实施确保健康社区的住 宅规范与技术要求。 第三、符合关怀老人、人文社区的心理要求。老年人的心理需求主要有：对 家庭的依恋和亲情关爱的需求，社会和邻里交往的需求，精神文化的需求，安定 感的需求，安全感的需求。老年人的生理需求主要有：安全无障碍，良好的物理 性能指标：主要体现在日照、自然通风和采光方面，以及康复和医疗的保障。因 此，在社区规划、设计、功能服务设施配套方面，要全面考虑老年人的一系列需 3、第三层实施策略：六大配套体系的全方位保证第一、社区医疗体系。

江南太阳城加强健康管理意识，建立健康管理系统 化服务模式，包括建立个人健康信息卡，组织开展健康咨询、体检与诊断，根据 预防控制健康危险因素进行生理、心理和社会适应能力评估，组织实施健康促进 方案并开展个案主动追踪服务和干预。在社区内建立有效获取健康保护与知识的 主渠道，并有计划有组织地开展健康教育活动。 江南太阳城满足对老年人健康呵护的软性医务及服务设施 体能检测中心及健康档案管理提供快捷先进的检测和体能恢复服务及咨询 服务，计划体 能检测中心与医疗诊所分离。 体能恢复中心 提供理疗、氧恢复、食疗、深度睡眠、整体按 摩等服务。 药物咨询中心 促进健康的药物及营养品提供并咨询服务。 第二、健康增进体系。江南太阳城的健康体系设计，以积极推动住区健身 运动为主旨，根据住区的规模、周边实际状况和嘉兴及江南的人文社会情况，科 学地建立住区健身体系。健身体系的构成分为居室空间、楼间空间、广场空间和 健身会所等4 个层次，并与住区内外交通步行线、住区内休闲步行线、住区内局 部健身步（跑）行线相结合，形成点线相连、有机组合的健身设施群体。住区规 划为健身设施提供相应空间，满足健身方式的要求并为居住者交往创造条件。

第三、社区养生体系。江南太阳城营造良好的文化养育环境，以健康向上 的文化主题塑造住区的文化氛围。成为关注老年人健康教育的场所。住区设老年 会馆、阳光会所、文化活动中心、文化活动站等社区养生体系，营造独特的老年 养生系统。 第四、立体多维的景观体系。以塑造高绿化、生态性、健康社区为目标。主 轴景观、中央景观（集中绿地）、组团景观、河滨景观、私家花园等五大空间景 创造全新养老模式，打造一流健康住宅 10 观，相互辉映。同时，以造公园的方式造景观，让休闲、健身、娱乐融为一体，充分体现小区的交流性与互动性。 第五、建筑技术规范体系。江南太阳城严格遵照国家健康社区及老年社区 建筑技术规范日本港北新城养老社区，按相关要求及技术要点实施项目规划、设计、施工，以标准规范 体系完成标准社区的建造。 第六、完善配套的服务体系。江南太阳城的物业管理与社区配套模式从健 康理念出发，结合住区的实际情况，建立健康物业管理与服务配套。包括：满足 高档生活的功能配套、满足健康生活的运动设施功能设置、满足对业主健康呵护 的软性医务服务设施、每户智能化配套、老年大学、开展社团活动等，以确保社 区住户生活与心理两方面的需求。 通过上述六大配套体系的整合实施，从物质与精神生活两来满足老年人的特 点和需求，从而在形式与内容上完全契合并支撑这一新型社区养老模式。

四、结语：新型社区养老将实现社会效应与经济效应的双赢。 江南太阳城倡导的新概念养老性社区，将带来全新的养老概念与房产开发 崭新理念，是一场政府、社会、全民支持，三位一体的新住宅运动、新养老运动、 新社会运动。它打造了一个满足老年人基本需求与深层次需求的温情社区，克服 了现有养老模式的不足；它创造了一个“以人为本、终生关怀”的亲情社区，社 区内的家庭亲情、邻里亲情和朋友亲情无处不在；它营造了一个从儿童、少年、 青年、中年、老年人共同居住，充满活力的年轻社区，而不是一个暮气沉沉、充 满死亡气息的纯老年社区。 以“江南太阳城”为代表的新概念养老功能社区的出现，将带来社会价值 和市场价值双赢的局面。她即倡导了一种全新的养老模式，体现了各级政府尊老 爱幼的主流精神，为解决中国老龄化问题找到了出路；又填补了房地产开发的市 场空白，为房地产业的可持续发展找到了卖点和热点。 创造全新养老模式，打造一流健康住宅 11 人口老龄化是挑战也是机遇。顺应社会的要求，整合政府和企业各自的资源 优势，创造出最好的社会价值和市场价值是江南太阳城开发自始至终的理念。 我们相信，只要政府支持、社会支持、广大人民支持，大家齐心协力掀起一场新 养老运动、新住宅运动、新社会运动，具有中国特色的社区养老、新概念养老功 能社区就一定能开发成功！