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当太平保险遇到保利,会在养老市场玩出啥新花样?

来源 界面新闻

两家布局养老产业的央企有了新动作。4月26日,中国太平保险集团和中国保利集团合资设立的股权投资基金公司——太平保利投资管理有限公司(简称“太平保利”)正式开业,业务目标为健康养老市场。

太平保利在今年1月份已经完成工商注册,注册资金为1亿元,太平保险集团旗下的太平资产管理有限公司和太平人寿保险有限公司分别持股26%、25%,保利地产持股49%。

太平人寿党委书记、总经理,兼太平保利董事长张可公开表示,“作为投资平台,太平保利将在较大程度上承接双方健康养老方面的战略布局。”这意味着太平保险和保利地产将改变以往的养老业务布局方式。

中国太平保险在2014年开始布局养老产业,打造的第一个项目是位于上海市浦东新区周浦镇上海国际医学园区内的“中国太平·梧桐人家”,项目总投资近40亿元。中国太平曾表示,将建成6-10座养老地产项目。

但在第一个梧桐人家项目落地后,太平保险在投资巨大的重资产项目上进展缓慢,从2017年起,太平保险开始引入“轻资产”模式,即由公司甄选第三方养老社区加入太平人寿养老服务体系,逐步搭建起全国的网络式布局。

保利地产是明确提出将养老地产作为战略发展方向的千亿量级地产公司,2012年开始进入养老产业,已在北京、上海等城市落地多个专业养老机构“和熹会”。不同于太平保险的拿地建设,作为开发商,保利地产反而采取的是轻资产模式,通过租赁改造方式获取项目,布局养老养老产业。

地产与险资是此前进入养老产业的两大资本,一直以来,房企与险资都是独立发展养老业务,合作并不紧密。保险资金具有周期长、规模大、稳定性强的特点,开发商在开发、建设、维护等方面具有优势,在养老产业盈利状况并不乐观的当下,两者的合作似乎水到渠成。

张可公开表示,中国太平将利用太平保利这个平台,通过直接投资、收购、参股等形式,建设保险、健康、养老的全产业链保险生态圈,不断拓宽产品和服务的边界,打造卓越的客户体验;保利地产则可以通过太平保利平台,赋予地产业务更多的健康养老服务职能,不断升级机构、社区、居家“三位一体”的健康养老新模式。

在险资中,合众人寿和泰康是重资产投资的典型代表,

但2015年下半年开始,随着对养老产业的理性认识提升,险资的投资已经趋于谨慎与保守,开始收购养老机构,出现整合现象。2016年以后,合众人寿不再进行大规模自建项目,而是采取投资并购的方式整合市场上已有的成熟的养老机构。在泰康内部,关于重资产与轻资产的争论也一直存在。

保利与中国太平的合作将开启一种新的布局方式,房企与险资的资源互补能否开创新的局面尚需检验,但养老产业需要新的尝试。

当太平保险遇到保利,会在养老市场玩出啥新花样?

延伸

投资超过50亿涉足养老,保利地产要做房企中最会“养老”的企业

有一句话是这么说的,太阳底下没有新鲜事,但对于每一个敢于跨界的企业而言,每趟旅程都是崭新的第一次。近年来,热钱纷纷涌入医疗健康行业,其中,也包括“不差钱”的地产商们。

相比房地产业被挤压的利润空间,医疗行业利润丰厚,成长看好,于是医疗健康行业吸引了不少地产资本。医疗健康领域投资素来有“资金投入大、专业门槛高、收益慢”三大特点,而养老更被认为是一项“不赚钱,光赚吆喝”的产业。

而在养老行业已经探索7年的保利地产来说,他们靠什么盈利,在跨界的过程中,又进行了怎样的尝试?

保利地产养老业务概览

“房企做养老地产,具有得天独厚的优势。楼盘的规模化发展将是养老项目落地的重要保障。”保利地产副总经理胡在新介绍。

在同行业中,保利地产算是首批进军养老产业的企业之一,也是投入资源最多的一家。2008年保利地产派高层到日本考察养老地产经营模式,为自家开展养老业务“取经探路”,2012年,保利开始全面性的布局养老产业。

2013年,保利地产提出打造由居家养老、社区养老和机构养老三位一体的中国式养老模式。

目前保利地产在北京、上海、广州、成都、三亚等城市已有六个养老地产项目,其中北京西山林语和熹会专业养老机构入住率达70%,已基本实现收支平衡。

保利养老地产战略为:以居家为基础,统一服务标准,以社区为依托,统一配套标准,以机构为支撑,统一专业标准,关注传统文化、心理、生理需求的三位一体养老模式,满足老年人的全方位需求。

按照保利地产的规划,未来5年将是其养老产业高速发展期。机构养老方面,计划5年时间在50个城市筹建80-100家和熹会;社区居家养老方面,计划未来3年时间在30个核心城市筹建300家和熹健康生活馆,包括30家旗舰店和270家体验店。

当太平保险遇到保利,会在养老市场玩出啥新花样?

此外,保利还培育以“中国国际老龄产业博览会”为平台,成立“中国养老适老产业联盟”,整合行业资源,经过培育,形成养老服务机构、护理培训机构、适老化住宅、养老产业研究中心、医疗资源在内的全产业链生态系统。

目前保利地产已打造“和熹会”、和熹健康生活馆等养老产品。

“微利”盈利模式,以轻资产打通金融渠道

根据保利地产公开披露的数据显示,2016年保利资产负债率较2015年下降1.19个百分点至74.76%,不仅如此,净负债率也下降至55%,较2015年下降29.8个百分点,为2010年以来新低。

当太平保险遇到保利,会在养老市场玩出啥新花样?

2012-2016年保利资产负债率变化情况(数据来源:wind资讯)

现金流动负债比方面,2016年保利经营现金净流量同流动负债的比率为35.7%,从这个角度看,保利经营活动产生的现金流覆盖短期债务的能力有所下降。

另一方面,2016年年末公司有息负债净减少79亿,有息负债余额为1122亿元,其中短期债务仅132亿元。值得注意的是,保利2016年的货币资金达469.8亿元,完全可以覆盖短期债务,货币资金与短期有息负债比例高达3.55%,无短期偿债压力。

当太平保险遇到保利,会在养老市场玩出啥新花样?

2012-2016保利现金流动负债比变化情况(数据来源:wind资讯、同策咨询研究部)

近年来,保利一直实现稳健的财务状况,虽然欠债不少,但是没有什么短期偿债压力。在此情况下,保利将养老地产的盈利模式定位为“微利”。

其盈利路径是:短期,投入阶段,通过适老住宅销售反哺适老产品研发建设以及适老配套改造;中期,用3-5年的时间进入稳健运营阶段,实现营亏平衡;从长期来看,用8-10年的时间达到发达国家的盈利水平,打通金融通道、实现REITs上市,这也是时下热门的实现“轻资产”的途径之一。

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保利养老业务的盈利部分则来自于:居家养老提供适老化设计和上门养老增值服务收取的费用;社区养老通过提供健康生活馆商品和服务收取有偿服务费,以及机构养老收取的月租金与专业服务费。短期内只能微利盈利。

保利规划用5年时间,在50个城市筹建80-100家和熹会;社区居家养老方面,则在未来3年时间,在30个核心城市筹建300家和熹健康生活馆,包括30家旗舰店和270家体验店。

未来,保利预计在固定资产与运营资金方面投入50亿-60亿元。

全产业链介入 延伸上下游

在保利的养老产业构建中,全产业链已于2015年布局完成。

上游产业链:11月6日保利地产宣布与太平人寿进行全面战略合作,成立国内首只专注于健康及养老产业领域的股权投资基金,解决资金成本问题;这标志着保利地产开启了引入保险资金开发健康养老社区的新模式,中国养老地产及产业发展将进入一个新纪元。

中游产业链:服务机构和熹会、养老地产。和熹会推行涵盖医疗、康复、心理、娱乐、膳食、生活六位一体服务体系,秉承“专业人做专业事”的态度,为老人提供专业服务。其中北京“和熹会”入住率7成,基本实现收支平衡。

下游产业链:则成立老年用品公司,并通过创投公司专业投资科技产品,获取丰富现金流。

此外保利地产还培育专业的投资公司和运营公司。投资公司采取重资产运作,运营公司采取轻资产运作太平 养老 地产,根据立足一二线核心城市成熟地段的原则,快速布局机构养老项目和社区养老项目。未来,上述股权投资基金还将涉足健康诊断等领域。

三位一体:打造居家养老-社区养老-机构养老的中国式养老模式

1、居家养老,统一服务标准,健康再出发

依托物业公司太平 养老 地产,建立服务标准,是居家养老的核心。2010年,保利地产在社区发起“善居养老”计划,依托物业服务中的增值服务内容,提供“助餐、助浴、助洁、助急、助医”的“五助”定制服务,摸索建立了一整套居家养老服务内容、服务标准、服务价格和服务流程。在未来3~5年的时间内,对原有社区进行适老化改造,新建社区统一适老化设施标准,向所有保利社区提供居家养老服务。

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随着信息化的发展,保利地产拟推出居家网络信息服务,建立“老年智能化服务平台”,提供紧急呼叫、家政预约、健康咨询、物品代购、缴费代办等适用老年人的服务项目。

2、社区养老,统一配套标准,无忧享生活

将适老产品植入成熟的城市住区,从规划、开发、运营、服务整个环节,提供适合老年人的产品和生活配套,满足老年人与子女相对独立,又共同居住的需求,建立互助互爱、和谐共生的养老方式是保利地产社区养老的目标。

社区养老主要在社区规划建设适老住宅和老龄公寓;以社区硬件配套为平台,结合会所和社区配套,增设“老人大学、活动中心、康体中心、日间照料中心”四大基础配套,打通社区与街道卫生、医疗、文体设施等的功能衔接,发挥综合效益。

3、机构养老,统一专业标准,介护医养关怀

保利地产成立了保利安平专业介护养老公司,以“医养结合”为服务特色,提供专业介护养老,打造“和熹会”专业养老机构。保利地产还将在全国各省会城市建立专业养老连锁机构,辐射保利业主;该机构引入当地三甲医院优质资源,组建全科室私诊团队,建立“生活照料、医疗护理、精神慰藉、紧急救援”四大专业标准,提供老年生活照顾、金融、旅游等一系列定制服务。

传统社区嵌入式医养结合模块——保利和熹会

和熹会是“医养结合”型养老机构,为民办非企业单位,即民办非营利性养老机构,定位中高端养老市场。最早定位自理老人,后来在运营中发现刚需是介助、介护,从而开始向不自理型老人转变。

和熹会推行涵盖医疗、康复、心理、娱乐、膳食、生活六位一体服务体系,秉承“专业人做专业事”的态度,根据“六位一体”的服务定位,启用由养老服务与管理、临床医学、护理、康复、营养学、心理学等专业人员构成“专业化、年轻化”的一线服务团队,以责任制整体照护的服务模式,为老人提供专业服务。

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和熹会“六位一体”服务模式

据悉,目前北京保利西山林语和熹会老龄公寓,和熹会总建筑面积22300平米,建筑共7层,其中地下1层,地上6层。现有共200个房间,床位230余张。

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其中部分约20个房间用于培训,165个入住,共210多人。 “和熹会”与“护理院”二者紧密结合,实现了医疗、护理、养老、康复等一体化服务,创建有病治病、无病疗养,医疗和养老相融合的新型养老模式。

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北京和熹会内景图片

到2015年,和熹会入驻人数在北京同期同档同类养老机构中排名第一,基本现金流平衡,趋势向好。不计入房产折旧的前提下,现金流平衡。从2014年4月有结余。

和熹会现为养老服务行业重点调研单位,养老服务标准化测试和人才实训基地,完成了初、中级养老护理员技能视频的拍摄,养老服务品牌显现出效果。

附:和熹会收费标准

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文 李艳瑜 来源 |lhalapotato

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