养老地产投资模式最全总结

一、养老地产投资模式

投资是养老地产准备和启动阶段最为重要的环节。养老地产投资模式的选择需要根据企业自身的资金规模、资金运作管理水平以及资产与负债建的匹配等因素选择最佳的投资模式。当前，从投资方式来看，养老地产投资模式主要有全资自筹模式、合作投资模式、REITS模式、信托投资模式、BOT模式。从资金来源的角度来看又分为三大类：房企与保险企业设立的基金模式、私募股权基金模式和政府背景基金模式。

二、基于投资运作方式的角度的养老地产投资模式

1.全资自筹模式

全资自筹模式简单来说就是利用自身现有资金或通过其他途径融资扩大自有资金后进行养老地产投资开发。采用全资模式最大的优点在于最具可控性，可以完全按照预先规划的目标制定投资计划并实施，完全将预期想法付诸实践太平 养老 地产，不必担心与合资方出现决策与管理上的矛盾；二则是可以获得全部投资收益。全资模式也有缺点，最大问题在于投资风险较为集中，投资资金规模大。

2.合作投资模式

合作模式指投资商与其他机构合作共同开发养老地产项目，如寿险公司、房地产公司、医疗护理机构等。

合作方式可以是业务上的合作，如中国人寿与中冶置业的合作协议；也可以是股权方面的合作，如保险公司与地产开发商成立新的养老置业股份公司，或者保险公司入股房地产公司。保险公司比房地产商更具有融资运作能力，可以提供长期资金支持和风险管控、咨询，房地产开发商则可以提供开发经验、养老地产规划与技术管理甚至土地，投资收益由双方按照投资比例分配。

3.REITS模式

REITs（Real Estate Investment Trusts）也称房地产投资信托基金，投资者将资金汇集到房地产投资信托基金公司处并得到其发行的收益凭证作为证明，房地产投资信托基金公司利用专业投资技能进行经营，投资方向集中于带来稳定租金收入的房地产项目、房地产贷款、购买抵押贷款或者抵押贷款支持证券（MBs），所得收益将按投资比例分配。

REITs模式的特点有：收益长期稳定、流动性良好、投资风险低、REITs模式可以享受税收优惠、投资简单，运营制度透明。

4.信托投资模式

信托投资模式指一家或多家投资机构集合资金以建立信托的方式交给信托公司，并规定投资方向为养老地产。由于信托公司近年来在我国发展日加成熟，规模也不断扩大，信托投资模式操作性较强。

首先，投资商将集合资金交给信托公司，签订信托合同。根据信托投资方向可以分为证券投资信托、组合投资信托和房地产投资信托。其次，信托公司根据信托合同约定，将投资资金放贷给指定养老地产项目，或以信托资金直接新建或参股一家养老地产公司，或购买养老地产公司发行的债券（证券投资信托），并取得相关利息、股息、资本利得等回报。最后，在一定期限内，信托公司按照合同约定将投资回报分配给投资者，或解散信托。

5.BOT模式

BOT模式指Build-Operate-Transfer（建设-经营-转让）。近年来，BOT及其衍生模式日渐成为流行的投资与建设方式，主要被一些发展中国家用来进行基础设施建设。

2012年7月民政部发布关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域实施意见，以采取政府补助、购买服务、协调指导、评估认证等方式，鼓励各类民间资本进入居家养老服务领域。民间资本可以利用政策支持，凭借养老事业的准公共产品性质及巨大的市场需求，采用BOT模式进入养老地产及服务领域。建立社会福利性较强的养老院，一方面在政策支持特许经营下能够获得利润，另一方面提高了中低端养老水平，获得良好的社会收益及溢出效应。

三、基于资金整合的角度的养老地产投资模式

1.房企与保险企业设立的基金模式

房企与保险企业设立的基金模式的参与主体主要为经验丰富的大型房地产企业，如万科、保利、华润等，因其拥有不动产所有权、大量资金、丰富的开发运营经验和客户资源，成为养老地产开发中第一大参与主体。还有保险企业因具有丰富的客户资源及强大的资金支撑，在养老地产中占据巨大优势，包括泰康人寿、中国平安、新华保险、生命人寿、中国太平、合众人寿、中国人寿等多家保险企业通过与房地产开发商合作的方式逐步进军养老地产，与养老机构合作，进行长期持有经营，运用金融保险与养老服务相结合的创新商业模式，实现长远现金流。

2.私募股权基金模式

私募基金由金融机构、民间资本发起成立，如宝钢集团、赛迪投资、中国民生投资集团、华夏银行等通过成立养老产业基金开展健康养老项目，以股权投资和劣后债投资模式投入养老产业，通过企业间资源优势互补，有助于实现金融创新，打开养老地产市场的新格局。

比如中民养老与建信养老金、天堂硅谷、秉诚资本、普华资本、凯石资本等国内知名的公司签订协议，合作成立百亿规模的养老产业发展基金，依托其未来旗下管理的近6亿平方米的物业社区资源，运用“产业资本”模式，开展健康养老产业等方面的投资，助力养老产业快速升级。

3.政府背景的基金模式

政府背景基金模式是指由政府引导成立养老产业投资基金，已成立的养老产业投资基金有苏州养老服务业发展引导基金，首期规模5000万元，引导社会资本成立规模2亿的养老服务业创投基金；湖北省6亿元政府引导基金，已投资省内养老项目8个，投资金额3.27亿元。

以湖南健康养老产业投资基金为例，该基金是全国首支省级政府引导型健康养老产业投资基金，计划总规模100亿元，首期规模45亿元，分3期发行，由湖南高新创业投资集团管理。一期总规模15亿元，包括中央财政引导资金3亿元、湖南高新创投2亿元（代表地方政府出资）；银行、保险、券商等金融机构募集资金共计10亿元。基金成立一年以来，对9个项目投资2.23亿元，所投项目总资产近80亿元，服务养老对象达100万人次以上，有效撬动了健康养老产业发展。

养老产业研究观点

当前，养老地产投资运作模式主要是全资运作、合资运作、REITS模式、信托模式以及BOT模式，从资本运作模式来看主要是房企与保险机构设立基金模式、私募股权基金模式和政府产业引导基金。每一种投资和资本运作方式都有其内在的商业逻辑，企业或者投资者需从自身实际条件出发，综合考量各种模式的内在优缺点，做出最优选择。